تقسیم نامه زمین سندی است که بر اساس آن سهم هریک از شرکاء زمین مشاع مشخص می‌شود، به بیان دیگر هرگاه شرکاء یک زمین مشاعی قصد مشخص کردن حصه و سهم خود از زمین مشاع مورد نظر را داشته باشند پس از انجام توافقات اولیه در مورد چگونگی تقسیم و سهم هریک از شرکاء، می بایست با در دست داشتن مدارک لازم به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه کرده و پس از پرداخت هزینه های لازم، درخواست تنظیم یک متن تقسیم نامه زمین رسمی را ارائه دهند تا به موجب آن تقسیم نامه سهم هریک از شرکاء به صورت رسمی و قانونی مشخص شود. بر اساس ماده 589 قانون مدنی صاحبان یک زمین مشاع درصورتی که ملتزم به عدم تقسیم زمین نباشد یا تقسیم زمین منع قانونی نداشته باشد می‌توانند تقاضاء و درخواست تقسیم زمین را داشته باشند. در صورتی که در میان شرکاء یک زمین مشاعی فردی غایب، و محجورباشد یا تمایلی به درخواست تنظیم تقسیم نامه نداشته باشد در این شرایط تقسیم زمین فقط از طریق دادگاه و افراز میسر می‌شود.
تقسیم نامه زمین چیست
زمین ها و املاک از نظر نوع مالکیت به دو دسته مفروز و مشاع تقسیم می‌شود. ملکی که به صورت سندی متعلق به یک نفر باشد با عنوان ملک مفروز شناخته می شود و اگر چند نفر همزمان در یک ملک یا زمین سهیم باشند ملک برای آن ها مشاع است.
مشاع بودن یک ملک به این معنا است که هریک از شرکاء در همه بخش های آن ملک شریک هستند و نمی‌توان به صورت دقیق مشخص نمود که کدام بخش مربوط به کدام شریک است و همین امر سبب می‌شود که هر یک از شرکاء نتواند بدون اذن و اجازه دیگر شرکاء در ملک مورد نظر تصرفی انجام داده یا اقدامی بکنند، چون با اعتراض دیگر شرکاء مواجه می‌شود.
لذا برای مشخص شدن حق و سهم هریک از شرکاء برای انجام تصرفات مادی در زمین مشترک مثل کشت و زرع و یا ساخت بنا در زمین مشاء نیاز به اجازه شرکاء یا نوشتن تقسیم نامه زمین دارد. بنابراین تقسیم نامه زمین به سندی گفته می‌شود که بر اساس آن زمین مشاعی بین شرکاء تقسیم شده و سهم هریک از آن ها مشخص می‌شود.
◁◁ مطلب پیشنهادی: وکیل ملکی تهران
روش‌های تقسیم(افراز–تفکیک)
روش های تقسیم ملک با توجه به نوع تقسیم به دو دسته افراز و تفکیک تقسیم می‌شود. مسئله افراز ملک زمانی پیش می‌آید شرکا در ملک مشاعی بر سر چگونگی تقسیم ملک اختلاف داشته باشند و برای تعیین تکلیف اختلافات فی ما بین به مراجع قضایی مراجعه کنند.
در تقسیم ملک مشاعی وقتی طرفین بر سر چگونگی تقسیم ملک و میزان حق السهم خود اختلاف داشته باشند باید به مراجع قضایی مراجعه نمایند. در پرونده های افراز پس از مراجعه شرکا به محاکم قضایی، پرونده بررسی شده و با توجه به اسناد و مدارک ارائه شده حکم مناسب تقسیم افراز و مال مشاء صادر می‌شود.
پس از صدور رای از طرف دادگاه هر یک از طرفین یک مدت معین فرصت دارند که به رای صادر شده اعتراض نمایند اگر آنها در مدت تعیین شده به رای صادر شده اعتراض نکنند رای قطعی شده و به اجرای احکام فرستاده می‌شود.
بطور کلی افراز از نظر حقوقی به معنی جداسازی سهم مشاعی هریک از شرکاء در اموال غیر منقول و املاک مشایی به صورت قهری است اگر توافق یا تراضی یک یا چند نفر در آن ها ممکن و میسر نباشد، اما تفکیک در تقسیم مال مشاعی زمانی حادث می‌شود که طرفین شرکاء بر سر تقسیم مال مشاء توافق داشته باشند.
در یک ملک مشاع وقتی طرفین بر سر تقسیم ملک توافق داشته باشند به اداره ثبت مراجعه کرده و درخواست تقسیم نامه زمین را ارائه می‌دهند پس از پرداخت هزینه ها، تقسیم نامه رسمی صادر می‌شود. به عبارت دیگر پس از صدور صورت مجلس تفکیکی تقسیم نامه در اداره ثبت اسناد و املاک صادر شده و به امضاء شرکا می‌رسد.
اما در تقسیم نامه افزار زمین و ملک مشاعی توسط دادگاه تقسیم و سهم هر یک از شرکا با نام آنها در یک سند مجزا درج می‌شود. اگر تقسیم بندی زمین به صورت تفکیک باشد شرکا پس از تنظیم صورتجلسه تفکیکی و ارسال آن به دفتر اسناد رسمی قطعات تفکیکی الکترونیکی صادر شده را امضا کرده و اداره با توجه به مدارک تقسیم نامه اسناد مالکیت را به نام هر یک از شرکا به صورت مجزا صادر می‌کند.
در تقسیم زمین به شکل افراز طرح دعوا و شکایت در اولویت است اما تقسیم زمین به شکل تفکیک برپایه صلح و توافق طرفین انجام می‌شود. تقسیم زمین به شکل افزار زمانی مطرح می‌شود که بین طرفین توافق و تراضی باشد اما تفکیک با رضایت صاحبان ملک مشاعی انجام می‌شود تفکیک به معنای تقسیم ملک است ولی افراز به معنی تعیین حق و سهم هر یک از شرکاء به شکل قهری و قانونی می‌باشد.
◁◁ مطلب پیشنهادی: وکیل ملک مشاع
شرایط تقسیم نامه زمین
شرایط تقسیم نامه زمین با توجه به وضعیت ملک و خواست شرکاء ممکن است متفاوت باشد. در تقسیم نامه زمین به شکل تفکیک، شرکاء یک زمین مشاعی با تنظیم یک متن تقسیم نامه عادی و ارائه آن به اداره ثبت اسناد، سهم قانونی خود را برای تفکیک و جداسازی مشخص می‌کنند.
صحت معامله از جمله شرایط اولیه تقسیم نامه زمین است. درخواست تقسیم یکی از شرایط تقسیم یا تفکیک زمین به قدر السهم هریک از شرکاء است که در قانون مدنی به صراحت آمده است. به این معنا که درخواست اولیه هر یک از شرکا یا همه آنها برای تنظیم تقسیم نامه زمین جز بدیهیات و اقدامات اولیه اینکار است.
بر اساس ماده 589 قانون مدنی هر یک از شرکاء مال مشاع در صورت تمایل می‌توانند تقاضای تقسیم زمین و تنظیم تقسیم نامه را داشته باشد. مگر اینکه تقسیم زمین منع قانونی داشته باشد یا اینکه شرکا التزام به عدم تقسیم زمین داده باشند. همچنین اگر در میان شرکا شخص محجور یا غایبی وجود داشته باشد تقسیم زمین باید توسط دادگاه صالح انجام شود.
بر اساس ماده 591 قانون مدنی از دیگر شرایط تقسیم زمین آن است که اگر طرفین بر سر تقسیم ملک مشاء با یکدیگر توافق داشته باشند تقسیم ملک بر اساس خواسته و رضایت آنها انجام می‌شود اما اگر در خصوص تقسیم زمین توافق و تراضی بین شرکا وجود نداشته باشد قاضی اگر ضرری برای شرکا ایجاد نشود قهرا برای تقسیم زمین حکم صادر می‌کند.
بر اساس ماده 593 قانون مدنی منظور از ضرر و زیان ناشی از تقسیم زمین، کاهش غیر قابل اغماض قیمت زمین و از مالیت و قیمت افتادن سهم هریک از شرکا است در این شرایط بر اساس ماده 595 قانون مدنی تقسیم زمین ممنوع است حتی اگر شرکا راضی باشند.
از دیگر شرایط تقسیم زمین بر اساس ماده 597 قانون مدنی آن است که اگر زمینی به نفع چند نفر وقف شده باشد تقسیم کردن آن میان موقوف علیهم جایز نیست، همچنین بر اساس از ماده 601 قانون مدنی در صورتی که بعد از تقسیم زمین مشاعی مشخص شود که تقسیم زمین غلط بوده و یا روشن گردد که تقسیم زمین به درستی انجام نشده است در صورت اعتراض یکی از طرفین تقسیم زمین باطل می‌شود.
نحوه نوشتن تقسیم نامه زمین
نحوه نوشتن تقسیم نامه زمین به این صورت است که ابتدا شرکا باید بر سر تقسیم زمین با یکدیگر توافق کرده و یک تقسیم نامه عادی برای روشن شدن وضعیت تنظیم نمایند، سپس به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه کرده و درخواست صدور سند رسمی را تنظیم و ارایه دهند.
در این شرایط تقسیم نامه عادی زمین که به امضاء شرکا رسیده است ملاک و معیار درج اطلاعات در سند رسمی قرار می‌گیرد. باید توجه داشت که تقسیم نامه عادی زمین در محاکم و ادارات دولتی برای انجام امور اداری و ملکی قابل استناد نیست.
برای مشخص شدن سهم شرکا و صدور تقسیم نامه رسمی زمین باید ابتدا درخواست تنظیم تقسیم نامه رسمی زمین به همراه اسناد و مدارک و هزینه های اینکار به دفاتر اسناد رسمی ارائه شود تا تقسیم نامه رسمی زمین صادر شده و سهمیه هریک شرکاء مشخص شود.
مدارک لازم برای دریافت تقسیم نامه زمین
برای تنظیم و دریافت تقسیم نامه رسمی زمین مثل بقیه امور ثبتی باید مدارکی به دفاتر ثبت اسناد و املاک ارائه شود. از جمله مدارکی که برای تنظیم تقسیم نامه رسمی زمین باید به دفاتر ثبت اسناد ارائه شود می‌توان به مواردی که در ادامه می‌آید اشاره کرد، تقسیم نامه عادی زمین به همراه اطلاعات دقیق ملک که به امضاء و تایید شرکاءرسیده باشد.
اوراق و اسناد رسمی و ثبتی ملک مشاء، ارائه مدارک و اسنادی مبنی بر مالکیت هر یک از شرکا در ملک مشاع، گرفتن استعلامات لازم از اداره ثبت اسناد و املاک و اداره امور اقتصادی و دارایی برای روشن شدن وضعیت رسمی ملک و شرایط مالیاتی آن و مشخص شدن دقیق قدر السهم هر یک از شرکاء در تقسیم نامه عادی به شکلی که در آینده برای شرکاء مشکل ساز نشود.
هزینه دریافت تقسیم نامه زمین
هزینه دریافت تقسیم نامه زمین با توجه به حق تحریر دفاتر اسناد رسمی هر سال ممکن است با تغییر مواجه شود. مهمترین هزینه دریافت تقسیم نامه رسمی، پرداخت تعرفه حق التحریر دفاتر اسناد رسمی در سال جاری می‌باشد.
بر اساس قانون، حق تحریر دفاتر اسناد رسمی برای هر واحد مال منقول مثل خودرو و غیر منقول مانند زمین، ملک و غیره در سال جاری مبلغ 1.000.000 ریال یا 100 هزار تومان تعیین شده است که این نرخ با توجه به شرایط و تورم سالانه ممکن است دچار تغییر شده و و مقدار آن افزایش پیدا کند.
همانطور که گفته شد تقسیم نامه زمین به دو صورت توافقی و افراز دریافت می‌شود. در شکل توافقی که از طریق دفاتر اسناد رسمی انجام می شود هزینه های دریافت تقسیم نامه رسمی زمین کمتر است اما اگر تقسیم نامه زمین به دلیل نارضایتی شرکاء یا مشکلات مختلف به‌صورت افراز و به صورت قهری از طریق مراجع قضایی صادر شود ممکن است افزایش هزینه های تنظیم تقسیم نامه رسمی به دنبال داشته باشد.
از جمله هزینه‌هایی که برای دریافت تقسیم نامه از دادگاه برای شرکاء ملک مشاع ایجاد می‌شود می‌توان به مواردی مانند مخارج ثبت نام در سامانه ثنا، هزینه تنظیم اوراق دادخواست، هزینه دادرسی، گرفتن وکیل، ابلاغ دادخواست و غیره اشاره کرد. همچنین باید به این نکته اشاره کرد که برای گرفتن تقسیم نامه رسمی زمین از دفاتر اسناد رسمی زمان کوتاه تری نسبت به دریافت تقسیم نامه رسمی زمین از محاکم قضایی صرف می‌شود.
متن تقسیم نامه دستی
- نمونه تقسیم نامه زمین مشاعی
- نمونه متن تقسیم نامه زمین ارثی
- نمونه تقسیم نامه زمین بین شرکا
- نمونه تقسیم نامه زمین کشاورزی
متن تقسیم نامه دستی که برای موضوعات و مسایل مختلف تنظیم می‌شوند از نظر ساختار کلی یکسان است و تفاوت آنها در جزئیات و شرایط تقسیم مشخص می‌شود. در ادامه برای نمونه متن تقسیم زمین مشاعی برای نمونه و آشنایی با ساختار متن چنین تقسیم نامه هایی آورده می‌شود.
باید به این نکته توجه داشت که تقسیم نامه زمین عادی اگر در دفاتر اسناد رسمی به صورت تقسیم نامه رسمی تبدیل نشود اعتباری نداشته و از طرف نهادهای دولتی و اداری برای انجام کارهای ملکی به عنوان یک متن قابل استناد پذیرفته نمی‌شود.
نمونه تقسیم نامه زمین مشاعی بین ورثه
بسمه تعالی
تقسیم کنندگان:
بر اساس گواهی حصر وراثت، ورثه مرحوم …… متوفی به تاریخ …… به شرح زیر است
همسر
خانم …… نام پدر …… نام مادر …… متولد …… شماره شناسنامه….. صادره از ……
فرزند اول
آقا یا خانم …… نام پدر …… نام مادر …… متولد …… به شماره شناسنامه …… صادره از ……
فرزند دوم
آقا یا خانم …… نام پدر …… نام مادر …… متولد …… به شماره شناسنامه …… صادره از ……
فرزند سوم
آقای یا خانم …… نام پدر …… نام مادر …… متولد …… به شماره شناسنامه …… صادره از ……
فرزند چهارم
آقا یا خانم …… نام پدر …… نام مادر …… متولد …… شماره شناسنامه …… صادره از ……
همه نامبردگان فوق ساکنین شهر …… و نشانی ……
با التفات به گواهی حصر وراثت شماره …… مورخ …… صادره از دادگاه حقوقی شعبه …… و برابر گواهینامه واریز مالیات بر ارث شماره …… مورخ …… صادره از سر ممیزی شماره …… اداره انثار و وراثت
مورد تقسیم:
ماترک غیرمنقول مرحوم …… به شرح ذیل:
- تمامت شش دانگ از یک باب خانه مسکونی به مساحت …… متر مربع دارای پلاک …… فرعی از اصلی مفروز و انتزاعی از پلاک …… فرعی از اصلی نامبرده واقع در اراضی …… پخش …… ثبتی تهران محدوده و مورد ثبت سند مالکیت شماره …… مورخ …… صفحه …… جلد …… به شماره چاپی …… صادره به نام نورث مرقوم بنزما م برق شماره …… و آب شماره اشتراک …… و گاز شهری شماره شناسایی …… نصب شده در ملک.
- تمامت شش دانگ یک باغ به مساحت …… متر مربع دارای پلاک …… فرعی از …… اصلی مفروز واقع در اراضی …… بخش …… ثبتی تهران محدوده و مورد ثبت سند مالکیت شماره …… مورخ …… صفحه …… جلد …… به شماره چاپی …… صادره به نام خانم/آقای. …… انتقالی معلمی واسطه به موروث مزبور طبق سند شماره پرونده …… و با یک حلقه چاه عمیق آب حرف شده در آن.
- تمامیت شش دانگ یک دستگاه آپارتمان در طبقه …… به مساحت …… متر مربع دارای پلاک …… فرعی از …… اصلی مفروز در اراضی …… بخش …… ثبتی تهران محدوده و مورد ثبت سند مالکیت شماره …… مورخ …… جلد …… صفحه …… شماره چاپی …… صادره به نام مورث فوق با قدر السهم از عرصه و سایر قسمتهای مشاعی طبق قانون تملک آپارتمانها و آیین نامه اجرایی آن با برق اختصاصی شماره پرونده …… و به قدر سهم از برق مشترک شماره پرونده …… و از آب مشترک شماره اشتراک …… و از گاز شهری شماره شناسایی …… با شوفاژ روشن.
قدرالسهم ناشی از تقسیم
- تمامیت شش دانگ یک قطعه باغ ردیف 2 مورد تقسیم صراحتاً و اعیانا با چاه عمیق آب حفر شده و برق منصوبه در آن با جمیع توابع، الواحق شرعی و عرفی آن در سهم اختصاصی، مشاعی و باالمناصفه خانم …… همسر مرحوم …… به ازاء قدرالسهم ارث قرار می گیرد.
- تمامیت شش دانگ یک باب خانه مسکونی ردیف 1 در مورد تقسیم عرصتا و اعیانا با برق، آب، گاز و جمیع توابع و لواحق شرعی و عرفی هان در سهم اختصاصی دختران موصوفه مورث مرقوم به نسبت مساوی قرار می‌گیرد.
- تمامی از شش دانگ یک دستگاه آپارتمان ردیف 3 در مورد تقسیم با برق اختصاصی و به‌قدر رستم از برق، آب و گاز مشترک با شوفاژ روشن باغ در سرم از عرصه و سایر قسمتهای مشاعی و مشترک طبق قانون تملک آپارتمانها و آیین نامه اجرایی آن …… متساویا در اختیار پسران مورث مرقوم به شکل یکسان قرار می‌گیرد.
سخن پایانی
تقسیم نامه زمین سندی است که بر اساس آن حق السهم هر یک از شرکا مشخص می‌گردد. تقسیم زمین مشاعی اگر به دلایل مختلف توسط مراجع قانونی و دادگاه ها انجام شود با نام افراز شناخته می‌شود، اما اگر تقسیم زمین های مشاع با رضایت طرفین شریک در دفاتر ثبت اسناد رسمی انجام شود با نام تفکیک شناخته می‌شود.
تقسیم نامه زمین در حالت تفکیک با رضایت و تمایل مشترک طرفین انجام می‌شود اما در حالت افراز به دلیل مشکلات فی مابین شرکا تقسیم نامه زمین به صورت قهری و با حکم قضایی انجام می‌شود.اگر صاحبان یک ملک یا زمین مشاعی بخواهند قدر حق و سهم خود را مشخص کنند باید ابتدا بین خود یک تقسیم نامه زمین فرعی تنظیم نمایند.
سپس تقسیم نامه زمین فرعی را همراه با درخواست تقسیم نامه زمین رسمی پس از پرداخت هزینه های اینکار به دفاتر ثبت اسناد ارائه دهند تا پس از بررسی و ثبت برای آنها تقسیم نامه زمین رسمی صادر شود.
معمولا هزینه حق التحریریه اسناد رسمی به صورت سالانه تعیین می‌شود لذا این هزینه سال به سال ممکن است متفاوت باشد. باید به این نکته توجه داشت که هرچند تنظیم تقسیم نامه زمین فرعی می‌تواند مشخص کنندهء قدر سهم هر یک از شرکا در ملک مشاعی باشد اما این تقسیم نامه زمین به دلیل تنظیم نشدن در دفاتر ثبت اسناد رسمی از طرف ادارات و سازمانهای دولتی معتبر نیست و برای انجام فعالیت های مختلف مورد استناد قرار نمی‌گیرد.
