دستور تخلیه فوری ملک اجاره ای زمانی ممکن می شود که موجر و مستاجر قرارداد اجاره نامه را مطابق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 تنظیم کرده باشند، در این شرایط اگر قرارداد اجاره بر اساس تاریخی که در قرارداد درجه شده است به پایان رسیده باشد و مستاجر از تخلیه ملک مورد نظر استنکاف نماید، موجر می‌تواند بر اساس ماده 9 قانون شورای حل اختلاف حکم تخلیه را ظرف یک هفته از این شورا دریافت کند؛ همچنین با توجه به مصوبات اخیر در مورد تمدید اجباری و خودکار قرارداد اجاره، در صورتی گرفتن دستور تخلیه فوری ملک اجاره ای از شورای حل اختلاف میسر می شود که در قرارداد اجاره، موجر و مستاجر توافق نمایند که مصوبه تمدید اجاره خودکار بین آنها رعایت نشود.
فرق دستور تخلیه با حکم تخلیه
فرق دستور تخلیه با حکم تخلیه در شرایط و چگونگی قرارداد بین طرفین موجر و مستاجر است، معمولاً دستور تخلیه زمانی صادر می‌شود که موعد اجاره ملک بر اساس آنچه در قرارداد اجاره درج شده است به پایان رسیده باشد و مستاجر از تخلیه ملک خودداری کند در این شرایط موجر می‌تواند برای تخلیه ملک اجاره ای و خارج کردن آن از دست مستاجر دستور تخلیه را از مراجع قانونی اخذ نماید.
لذا برای گرفتن دستور تخلیه باید شرایط این کار مثل مدت اجاره و تاریخ پایان مدت آن به وضوح در قرارداد فی ما بین درج شده باشد، همچنین قرارداد اجاره باید به صورت رسمی در مراکز معتبر تنظیم شود و امضای دو شاهد معتبر در ذیل آن ثبت گردد.
علاوه بر این موارد، قرارداد اجاره باید در دو یا سه نسخه تنظیم شود و ملک مورد نظر دارای قرار داد و سند سرقفلی نباشد، باید توجه داشت که از لحاظ اجرا دستور تخلیه با حکم تخلیه متفاوت است.
به این معنا که برای اجرای دستور تخلیه نیاز به صدور اجراییه نیست و مامور تخلیه باید ظرف 24 ساعت، دستور تخلیه را به مستاجر ابلاغ کرده و از او رسید دریافت نماید در صورتی که مستاجر از ارائه رسید به مامور مورد نظر خودداری کند مامور باید این امر را در ابلاغیه قید کرده و ظرف سه روز اقدام به اجرای مفاد دستور کند.
در این شرایط حتی در صورت عدم حضور مستاجر در خانه، مامور تخلیه می‌تواند پس از تخلیه محل، وسایل و اثاثیه را به نزدیکترین انبار عمومی انتقال دهد؛ معمولاً موجر زمانی می تواند اقدام به اخذ حکم تخلیه نماید که شرایط لازم برای اخذ دستور تخلیه وجود ندارد.
به این معنا که اگر مدت زمان اجاره به صورت دقیق در اجاره نامه قید نشده باشد، امضاء دو شاهد معتبر در قسمت پایانی قرارداد وجود نداشته باشد یا اجاره نامه در چند نسخه تنظیم نشده باشد و مالک شرایط لازم برای اخذ دستور تخلیه را نداشته باشد باید با ارائه دادخواست به شورای حل اختلاف یا دادگاه محل زندگی خود مراجعه کند و پس از طی شدن روال اداری اقدام به اخذ حکم تخلیه نماید.
پس از صدور حکم تخلیه مستاجر موظف است ظرف مدت ۱۰ روز پس از ابلاغ حکم، محل مورد نظر را تخلیه نماید، در نهایت اگر مستاجر ظرف مدت اعلام شده از تخلیه ملک مورد نظر خودداری کند این کار از طریق دادگاه و به صورت قهری انجام می شود.
قبل از انجام اینکار موجر باید مبلغ ودیه دریافت شده را به حساب سپرده دادگستری واریز نماید و برای اجرای حکم تخلیه به مامورین اجرای قانون مراجعه نمایید؛ مهمترین فرق دستور تخلیه با حکم تخلیه در شرایط قرارداد و زمان انجام این کار است معمولا دستور تخلیه در یک فاصله زمانی کوتاه 7 روز صادر می شود اما حکم تخلیه ممکن است 6 ماه تا یک سال طول بکشد.
◁◁ مطلب پیشنهادی: وکیل ملکی تهران
ماده قانونی دستور تخلیه فوری
ماده قانونی دستور تخلیه فوری که ازبه آن برای انجام تخلیه ملک استیجاری استناد می شود، ماده 9 قانون شورای حل اختلاف است، بر اساس بند «ب» ماده 9 قانون شورای حل اختلاف رسیدگی به همه دعاوی مربوط به تخلیه عین مستاجره در صلاحیت این شورا است اما باید توجه داشت که این امر شامل قراردادهای اجارهء حوزه املاک سرقفلی و حق کسب و پیشه نمی شود.
بر اساس این ماده قانونی، دادخواست تخلیه فوری ملک اجاره ای می بایست به شورای حل اختلاف، محلی ارائه شود که ملک مورد نظر در آن قرار دارد.
پس از ارائه دادخواست تخلیه فوری به شورای حل اختلاف محل پلاک ثبتی، این شورا باید ظرف مدت یک هفته به دعوای بین موجر و مستاجر با توجه به مدارک ارائه شده رسیدگی نماید و در صورت کامل بودن مدارک ارائه شده حکم مقتضی یعنی حکم تخلیه فوری ملک مورد نظر را صادر نماید.
سریع ترین روش دریافت حکم تخلیه چیست؟
سریع ترین روش دریافت حکم تخلیه اقدام از طریق شورای حل اختلاف است، تا سال 1376خورشیدی روند گرفتن حکم تخلیه مستاجر تابع روند دادرسی مثل سایر دعاوی حقوقی و قضایی بود، یعنی خواهان یا موجر باید در دادگاه ها یا دادسرا ها اقدام به طرح دعوا کردند و پس از طی شدن مراحل مختلف دادرسی در صورت فراهم بودن مدارک و شرایط می‌توانستند حکم تخلیه ملک خود را دریافت نماید.
اما پس تصویب و ابلاغ قانون موجر و مستاجر درسال 1376 شرایط برای سرعت بخشیدن به تخلیه املاک استیجاری فراهم شده است. سریع ترین روش دریافت حکم تخلیه زمانی ممکن می شود که قرارداد موجر و مستاجر پس از سال1376 منعقد شده باشد و شرایطی که در مواد 2 و 3 و 4 این قانون آمده است در قرارداد مورد نظر وجود داشته باشد.
برای دریافت سریع ترین روش حکم تخلیه باید شرایطی لازم وجود داشته باشد که از آن جمله می توان به مواردی مثل وجود قرارداد اجاره کتبی و در دو یا سه نسخه، مشخص بودن مدت زمان اجاره و تاریخ تخلیه اشاره کرد. علاوه بر این موارد می بایست همه نسخه های اجاره نامه به امضای حداقل دو شاهده عاقل و بالغ رسیده باشد.
به طور کلی اگر شرایط مندرج در قانون فراهم باشد موجر می‌تواند برای تنظیم دادخواست سریعترین روش حکم تخلیه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه نماید.
پس از تنظیم دادخواست و بررسی آن ازطرف شورای حل اختلاف در نهایت حکم تخلیه صادر می شود و موجر می‌بایست مبلغ ودیعه مستاجر را در حساب دادگستری قرار دهد تا وضعیت مالی قرارداد اجاره یا بد، بستان آن روشن شود.
◁◁ مطلب پیشنهادی: قانون سر قفلی
مدارک لازم برای حکم تخلیه
اگر شرایط لازم برای گرفتن حکم تخلیه به وسیله موجر فراهم باشد او می تواند با در دست داشتن اوراق هویتی، سند مالکیت و نسخه قرارداد یا سند اجاره نامه برای تنظیم شکایت به مراکز الکترونیک قوه قضاییه مراجعه نماید.
همچنین موجر در هنگام تنظیم دادخواست تخلیه می تواند به مواد 1 و 15 قانون مصوب سال 1362 یا مواد 1 و 3 قانون مصوب سال 1376 و ماده 494 قانون مدنی استناد کند.
معمولاً اگر قرارداد اجاره بعد از سال 1376 بین طرفین منعقد شده باشد و در قرارداد طرفین مالک و مستاجر توافق کرده باشند که قرارداد آنها مشمول مصوبه تمدید خودکار اجباری قرارداد بین طرفین نشود، آین توافق طبق ماده 10 قانون مدنی معتبر است و شواری حل اختلاف باید در یک بازه زمانی 7روزه رای تخلیه ملک مورد نظر را صادر کند.
پس از صدور حکم تخلیه، حکم صادر شده ظرف 24 ساعت باید به وسیله مامور اجرای احکام به مستاجر ابلاغ شود و او ظرف 72 ساعت می بایست ملک مورد نظر را تخلیه نمایند.
در غیر این صورت پرونده به اجرای احکام منتقل می شود و مامور اجرای احکام با همراهی نیروهای کلانتری منطقه اقدام به تخلیه ملک مورد نظر می کنند. در این شرایط حتی اگر مستاجر در خانه حضور نداشته باشد اسباب و وسایل او صورتجلسه شده و به انبارهای مشخص منتقل می شود.
◁◁ مطلب پیشنهادی: عدم پرداخت اجاره بیش از سه ماه
مراحل گرفتن حکم تخلیه و نحوه اقدام
مراحل گرفتن حکم تخلیه و نحوه اقدام ممکن است با توجه به شرایط متفاوت باشد، به این معنا که اگر قرارداد اجاره بین موجر و مستاجر قبل از سال1376 منعقد شده باشد یا نوع قرارداد اجاره، تجاری باشد قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 اجرا می شود و موجر باید طبق روال و شرایط درج شده در این مصوبه به مراجع قضایی مراجعه کرده و با ارائه مدارک لازم اقدام به تنظیم دادخواست تخلیه ملک نماید که ممکن است زمان دادرسی با توجه به شرایط طولانی شود.
اما اگر قرار داد اجاره بین طرفین موجر و مستاجر از سال 1376 به بعد منعقد شده باشد و پس از پایان موعد قرارداد اجاره، مستاجر از تخلیه ملک مورد نظر خودداری کند موجر می بایست با در دست داشتن مدارک هویتی، سند ملک اجاره ای مورد نظر و نسخه قرارداد اجاره به یکی از دفاتر خدمات قضایی مراجعه کرده و و اقدام به تنظیم شکواییه و دادخواست تخلیه ملک علیه مستاجر نماید.
سپس در ادامه دادخواست تنظیم شده به وسیله شورای حل اختلاف بررسی شده و در صورت فراهم بودن شرایط قانونی حکم تخلیه پس از تایید قاضی مربوطه صادر می شود.
حکم تخلیه ای که وسیله شورای حل اختلاف صادر می‌شود فوری است و هیچ گونه شرایط اعتراضی به حکم صادر شده در قانون برای مستاجر پیش بینی نشده است؛ پس از صدور حکم تخلیه به وسیله مراجع قانونی مامور مربوطه موظف است در یک فاصله زمانی ۲۴ ساعته حکم صادر شده را به مستاجر ابلاغ کرده و رسید دریافت نماید.
اگر مستاجر از ارائه رسید به مامور مربوطه خودداری کند عدم ارائه رسید از طرف مستاجر در گزارش درج می‌شود و پس از 72 ساعت مامور اجرای احکام با همراهی نیروهای انتظامی اقدام به تخلیه قهری ملک مورد نظر می‌کنند.
◁◁ مطلب پیشنهادی: مهلت قانونی تخلیه مستاجر
مهلت اجرای دستور تخلیه
مهلت اجرای دستور تخلیه با توجه به اینکه قرارداد اجاره بین مالک و مستاجر قبل از سال 1376 یا بعد از آن منعقد شده باشد متفاوت است، همانطور که گفته شد اگر قرارداد اجاره منعقد شده بین موجر و مستاجر قبل از سال 1376 منعقد شده باشد تابع مصوبه و قانون سال 1356 است.
بر این اساس پس از ارائه مدارک لازم و تنظیم دادخواست تخلیه ملک به وسیله موجر و پس از طی شدن روند اداری که ممکن است طولانی باشد در صورت معتبر بودن مدارک و شواهد حکم تخلیه صادر می‌شود، پس از ابلاغ حکم تخلیه، مستاجر می تواند در یک بازه زمانی بیست روزه نسبت به حکم صادر شده اعتراض نماید.
سپس در صورت عدم تغییر حکم یک مهلت ده روزه به مستاجر برای تخلیه ملک داده می‌شود و او اگر در این مهلت ده روزه اقدام به تخلیه ملک نکند ماوران اجرای احکام به صورت قهر این کار را انجام می‌دهند.
اما اگر قرارداد اجاره بین موجر و مستاجر بعد از سال 1376 منعقد شده باشد و قرارداد اجاره منعقد شده شرایط لازم برای تنظیم دادخواست تخلیه ملک مثل پایان یافتن مدت قرارداد اجاره، درج تاریخ تخلیه ملک در اجاره نامه را داشته باشد و اجاره نامه در بیش از یک نسخه تنظیم شده باشد و دو شاهد معتبر هم آن را امضا کرده باشند در این صورت موجر یا خواهان می تواند با در دست داشتن مدارک لازم به مراکز الکترونیک قضایی مراجعه کرده و اقدام به تنظیم دادخواست تخلیه نماید.
در این شرایط در صورت تایید مدارک ارائه شده حکم تخلیه فوری از طرف شورای حل اختلاف صادر می‌شود؛ حکم صادر شده باید ظرف 24 ساعت به مستاجر ابلاغ شود و رسید دریافت حکم از مستاجر دریافت گردد.
پس از دریافت حکم تخلیه، مستاجر باید ظرف 72 ساعت یا سه روز ملک مورد نظر را تخلیه نمایند در غیر این صورت با زور و به صورت قهری اسباب و وسایل مستاجر از ملک مورد نظر تخلیه می شود.
◁◁ مطلب پیشنهادی: وکیل تخلیه
برای تخلیه ملک استیجاری چه زمان مالک می تواند اقدام کند؟
مالک یا موجر زمانی می تواند برای تخلیه ملک استیجاری خود اقدام کند که اولاً زمان قانونی اجاره بر اساس تاریخ درج شده در قرارداد اجاره به پایان رسیده باشد.
همچنین اگرسه ماه یا ۹۰ روز از تاریخ پرداخت آخرین اجاره گذشته باشد و مبلغی از سوی مستاجر به موجر پرداخت نشده باشد موجر می تواند برای گرفتن حکم تخلیه اقدام کند.
اگر مستاجر استفاده ای غیر از موارد توافق شده در قرارداد از ملک اجاره کند و یا ملک اجاره شده را به شخص دیگری اجاره داده باشد در این شرایط هم موجر می‌تواند پس از مراجعه به دفاتر الکترونیک قوه قضاییه و ارائه مدارک لازم نسبت به تنظیم دادخواست تخلیه ملک خود اقدام کند.
نمونه دستور تخلیه فوری
نمونه دستور تخلیه فوری می‌تواند برای آشنایی با شرایط و چگونگی نگارش اینگونه احکام مفید باشد، معمولاً بر اساس قوانین جاری دستور تخلیه فوری یک ملک اجاره ای زمانی که مدت قرارداد اجاره به پایان رسیده باشد فقط از طرف شورای حل اختلاف صادر می‌شود.
لذا موجر یا مالکانی که در این شرایط قرار می‌گیرند باید قبل از پایان موعد قرارداد از طریق دادگاه در صورت فراهم بودن شرایط تقاضای فسخ قرارداد کرده و صدور حکم تخلیه را درخواست نمایند، جهت آشنایی بیشتر در ادامه به یک نمونه دستور تخلیه فوری اشاره می شود.
نمونه حکم تخلیه فوری
در مورد درخواست موجر …… مبنی بر تخلیه یک واحد آپارتمان به پلاک ثبتی شماره …… واقع در …… نظر به احراز مالکیت موجر و رابطه استجاری میان طرفین به موجب مندرجات سند اجاره عادی ابرازی مورخ …… که در حین تنظیم، توسط دو شاهد گواهی شده و موجر با تقدیم درخواست عدم رضایت خود را در ادامه تصرف مستاجر اعلام داشته است؛ لذا استمرار تصرف مستاجر در عین مستاجره فاقد وجاهت شرعی و قانونی بوده و در اجرای بند 2 ماده 11 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 87/04/18 و مواد 3 و 4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376خورشیدی دستور تخلیه ید مستاجر از عین مستاجره فوق صادر و اعلام می‌دارد.
اجرای احکام مدنی ظرف بیست و چهارساعت نسخه دوم این دستور را به مستاجر ابلاغ و ظرف سه روز پس از ابلاغ نسبت به اجرای تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر اقدام نمایید. اجرای دستور فوق منوط به پرداخت مبلغ …… ریال به حساب صندوق دادگستری بابت ودیعه مسکن/سند تعهد آور به شماره فیش واریزی از سوی موجر می‌باشد و بدیهی است پس از تخلیه و تحویل ملک قبض سپرده از بابت ودیعه/سند مذکور با احراز هویت و اخذ رسید، به مستاجر تحویل داده خواهد شد.
سخن پایانی
دستور تخلیه فوری ملک اجاره ای زمانی صادر می‌شود که قرارداد اجاره منعقده بین موجر و مستاجر بعد از سال 1376 منعقد شده باشد. در این شرایط اگر زمان اجاره ملک استیجاری موردنظر به پایان رسیده باشد و قرارداد منعقد شده در بیش از یک نسخه تنظیم شده باشد موجر می‌تواند با در دست داشتن سند ملک و نسخه قرارداد استیجاری برای تخلیه ملک خود به مراکز الکترونیک قوه قضاییه مراجعه کرده و نسبت به تنظیم دادخواست تخلیه ملک خود اقدام کند. اگر شرایط درج شده در قانون مالک و‌مستاجر مصوب سال 1376 در قرارداد اجاره فراهم باشد.
موجر می‌تواند در صورت عدم تخلیه ملک به وسیله مستاجر، دادخواست تنظیم شده را به شورای حل اختلاف ارائه دهد و شورای حل اختلاف در یک فاصله زمانی ۷ روزه حکم تخلیه را صادر می‌کند، حکم تخلیه صادر شده معمولا ظرف 24 ساعت به مستاجر ابلاغ می‌شود و مستاجر باید ظرف ۷۲ ساعت یا سه روز ملک مورد نظر را تخلیه نماید.
در صورت تمایل به دریافت مشاوره حقوقی از وکیل پایه یک دادگستری تهران با شماره ۰۹۱۲۳۵۷۶۰۳۷ تماس حاصل فرمایید، با مشورت و راهنمایی وکیل زودتر به نتیجه خواهید رسید.
