عدم پرداخت اجاره بیش از سه ماه

نمونه رای تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره در ارتباط با قرارداد اجاره ملک مسکونی یا تجاری بین موجر یا صاحب ملک و مستاجر اتفاق می افتد. معمولا در قرارداد های اجاره ای که بین صاحب ملک و مستاجر در بنگاه های املاک منعقد می شود زمان اجاره و هزینه و شرایط آن درج می گردد.

بر اساس این قرار داد یا اجاره نامه مستاجر مکلف می شود در موعد مقرر که در قرار داد ذکر شده است اجاره بها را به موجر یا مالک بپردازد. حال اگر به هر دلیل مستاجر نتواند یا نخواهد اجاره بها را در موعد مقرر به موجر بپردازد.

موجر پس از انجام روال قانونی از طریق اظهار نامه یا اخطاريه دفترخانه به مستاجر مهلت می دهد که تا ده روز اجاره بهای عقب افتاده را بپردازد و اگر مستاجر در موعد مقرر اجاره بهای عقب افتاده را پرداخت نکند موجر می تواند دعوای تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره بها را در مراجع قانونی مطرح و پیگیری کند.‌

پس از مطرح شدن دعوا به دلیل عدم پرداخت اجاره بها، دادگاه در وقت رسیدگی تعیین شده مدارک ارائه شده موجود را بررسی می کند و پس از قطعی شدن تخلف اقدام به صدور رای تخلیه ملک به دلیل عدم پرداخت اجاره بها  می نماید و به مستاجر فرصت می داد که در مهلتی بین 10 روز تا دو ماه ملک مورد نظر را تخلیه نماید.‌

اجور معوقه چیست؟

وقتی  قرارداد اجاره  یک ملک تجاری یا غیر تجاری بین موجر و مستاجر منعقد می شود در قرار داد فی مابین میزان اجاره بها و موعد پرداخت آن به صورت ماهیانه یا سالیانه به روشنی  و مشخص درج می شود و اگر به هر دلیل مستاجر نتواند در موعد مقرر اجاره بهای درج شده را به موجر بپردازد اجاره های پرداخت نشده در روند قانونی یا دادرسی با عنوان اجور معوقه اطلاق  می شود.

اجور به معنی اجرت ها و جمع اجر است و معوقه به معنی تاخیر یا عقب افتادن می باشد. در صورت عدم پرداخت اجاره بهاء یا به تعویق افتادن زمان پرداخت آن، موجر یا صاحب ملک می تواند پس از مراجعه به محاکم قضایی طی دادخواست حقوقی مستاجر را مکلف به پرداخت اجاره بهای عقب افتاده کند که پس صدور رای و قطعیت یافتن آن قابلیت اجرا و وصول پیدا می کند.

تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره بها

تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره بهاء زمانی قابل طرح در شعب مختلف دادگاه یا مجامع قضایی است که مستاجر از پرداخت مبلغ اجاره بها در موعد مقرر شده در اجاره نامه یا قراردادی که فی مابین مالک و مستاجر منعقد شده است خودداری نماید. دعوای تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره بها از جمله قوانینی است که قبل از سال ۱۳۷۶ تصویب و اجرایی شده است. این قانون در ارتباط با قرار داده‌ های اجاره املاک تجاری، که دارای حق کسب و پیشه هستند تصویب و منعقد شده است. بر اساس این قانون مستاجر مکلف است که در زمان مشخص در قرارداد فی مابین یا اجاره نامه منعقد شده نسبت به پرداخت اجاره تعیین شده به موجر اقدام کند. همچنین پس از اتمام دوره اجاره و ادامه رابطه استیجاری، مستاجر می بایست اجرت المثل یا همان مبلغ تعیین شده اجاره در آخر هر ماه‌، ظرف مدت ۱۰روز به مالک پرداخت کند.

متن شکایت از مستاجر عدم پرداخت اجاره

برای تنظیم متن شکایت از مستأجر عدم پرداخت اجاره بها بهتر است از عنوان متن دادخواست عدم پرداخت اجاره بهاء استفاده شود تا فصیح تر و رساتر باشد.

خواهان ……..

خوانده ……..

نوع خواسته

فسخ قرارداد اجاره شماره …….. مورخه …….. به دلیل عدم پرداخت اجاره بها و تخلیه عین مستاجره

دلایل و منضمات: قرارداد اجاره

شرح دادخواست

احتراماً اینجانب مالک شش دانگ یک واحد آپارتمانی دارای پلاک ثبتی شماره …….. فرعی از …….. هستم که این واحد آپارتمانی را به موجب اجاره نامه شماره …….. مورخه …….. به خوانده. …….. اجاره داده‌ام که متاسفانه وی به مدت سه ماه است اجاره خود را پرداخت نکرده است فلذا زمان فسخ قرارداد اجاره، تقاضای تخلیه عین مستاجره را دارم.

چگونگی صدور اجرائیه

برای صدور اجرائیه همانطور که گفته شد اگر مستاجر از پرداخت هزینه مقرر شده در قرارداد فی مابین خود داری کند. مالک می تواند با توسل به قانون، حق خود را از مستاجر طلب نماید و در صورت تعلل و خود داری مستاجر از پرداخت اجاره مقرر شده، مقام قضایی موظف است در موعد مشخص شده نسبت به صدور رای مناسب به نفع خواهان اقدام نماید.‌

در دعوای بین موجر و مستاجر به دلیل عدم پرداخت اجاره بهای مشخص شده در قرار داد فی مابین، روال کار به این شکل است که ابتدا موجر به دفاتر ثبت مراجعه کرده و از طریق اظهار نامه و یا اخطار نامه ای که در دفترخانه رسمی صادر می شود به مستاجر ‌مهلت ۱۰ روزه برای پرداخت اجاره های عقب افتاد داده می شود.

اگر در مهلت مشخص شده مستاجر اقدام به پرداخت اجاره بهای عقب افتاده نکند. موجر یا صاحب ملک می تواند دعوای تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره بها را در مراکز قضایی دنبال کند.

در ادامه دادگاه در موعد مشخص شده رسیدگی پرونده را در دستور کار قرار داده و در صورت اطمینان از تخلف مستاجر در پرداخت دیون گذشته، رای مبنی بر تخلیه ملک را صادر می کند. معمولا در رای صادر شده‌ به مستاجر مهلت داده می شود که در یک فاصله زمانی بین ۱۰ تا ۶۰ روزه نسبت به تخلیه ملک مورد نظر اقدام کند.

خواهان یا شاکی در دعوای تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره بهاء‌ صاحب ملک‌ یا موجر است که در مراجع قضای باید به طرفیت مستاجر‌ اقامه دعوا کند.‌ مطابق قوانین جاری دعوای مربوط به تخلیه باید در شورای حل اختلاف مطرح و پیگیری شود.

اما در این نوع دعوا به دلیل آنکه ‌حکم تخلیه مرتبط با ملک دارای حق کسب و پیشه می باشد و باید در شعب دادگاه محل قرار داشتن ملک پیگیری شود بررسی این نوع پروند در شورای حل اختلاف محلی از اعراب ندارد.

معمولا پس از بررسی پرونده تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره بهاء و صدور رای در صورت قطعیت پیدا کردن حکم قابل اجرا بوده و پرونده به اجرای احکام ارسال می شود. در شعبه اجرای احکام مدنی مربوط به این امر‌ بدون گرفتن هیچ مبلغی از موجر تحت عنوان حق کسب و پیشه، در مهلت مقرر شده نسبت به تخلیه ملک مورد نظر اقدام می شود.‌

نکات مهم در طرح دعوای تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره بها

در طرح دعوای تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره بهاء ممکن است توجه یا عدم توجه به برخی از نکات و مسائل باعث تسریع یا وقفه در روند دادرسی شود. از جمله این نکات می توان به مواردی که در ادامه می آید اشاره کرد.

از نکات مهم آن است که اگر مستاجر چک‌ یا سند تجاری دیگری در قبال پرداخت اجاره بهاء به موجر بدهد مثل آن است که اجاره را پرداخت کرده است.‌ در این شرایط اگر چک مربوطه برگشت بخورد در قبال مثال حقوقی چک ‌برگشت خورده مسئول است و برگشت خوردن چک به معنای عدم پرداخت اجاره بهاء نیست.‌

از مسائل دیگر می توان به این‌ نکته اشاره کرد که در صورت تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره بهاء، هیچ مبلغی از طرف موجر بابت حق کسب و پیشه به مستاجر پرداخت نمی شود.‌ اگر مستاجر به اظهار نامه یا اخطاريه دفترخانه توجه نکرده و اجاره عقب افتاده را پرداخت نکند و یا حتی دیرتر از موعد مقرر شده آن را پرداخت نماید.

در این شرایط اگر مالک دعوای تخلیه را مطرح کند.‌ مستاجر می تواند از فرصت استفاده کرده و با پرداخت بیست درصد بیشتر از مبلغ اجاره بهای مندرج در قرار داد فی مابین به نفع موجر از صدور حکم تخلیه ملک به صورت موقت جلوگیری کند. اگر مستاجر با وجود ارسال و ابلاغ دو اظهار نامه یا اخطاريه نسبت به پرداخت اجور معوقه تا مدت یک سال اقدام نکند.

در این شرایط دیگر نیاز به ارسال اخطاريه مجدد نیست و موجر یا صاحب ملک می تواند دادخواست تخلیه ملک را در مراجع قضایی مطرح نماید.

باید به این نکته توجه داشت که تاریخ محاسبه یک ساله برای این منظور از تاریخ ابلاغ اولین اظهار نامه یا اخطاريه دفتر خانه شروع می شود و ملاک محاسبه آن اولین ابلاغیه ارسال شده برای مستاجر است. توجه به هر کدام از این نکات می تواند برای هریک از طرفین دعوا در حد خود موثر و مطلوب باشد.

مستندات قانونی در دعوای تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره بها

توجه به برخی مستندات قانونی در دعوای تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره بها می تواند برای کسانی که گرفتار این مشکل می شوند راه گشا و مفید باشد لذا در ادامه به برخی از مستندات قانونی در دعوای تخلیه به دلیل عدم‌‌پرداخت اجاره بها اشاره می شود.

از جمله مستندات قانونی در دعوای تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره بها ماده ۶ قانون مالک و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ است که بر اساس آن مستاجر موظف است مبلغ اجاره بهاء یا اجرت المسمی را در موعد مقرر شده در اجاره نامه بپردازد و در صورت انقضای مدت اجاره، اجرت المثل آن را به میزان اجرت المسمی آخر هر ماه جاری ظرف مدت ۱۰ روز به موجر یا نماینده قانونی او پرداخت نماید.

در این شرایط اگر اجاره نامه ای بین طرفین منعقد نشده باشد اجاره بهاء به میزانی که طرفین توافق کرده باشند قابل دریافت است و در صورتی که مبلغ آن مشخص نباشد برای تعیین میزان آن می توان از مبلغ اجاره تعیین شده برای املاک و مستغلات مشابه استفاده نمود.

مبلغ اجاره در نظر گرفته شده در ده روزه اول ماه بعد باید به موجر یا نماینده قانونی او تحویل داده شود یا در صندوق ثبت یا حساب بانکی از طرف سازمان ثبت تعیین می شود سپرده گذاری شده و اگر اجاره نامه رسمی باشد قبض پرداخت مربوطه به دفترخانه تنظیم سند تحویل داده شود. اگر اجاره نامه عادی باشد یا اجاره نامه ای در دست نباشد.

قبض رسید پرداخت اجاره در حساب بانکی با تعیین محل سکونت موجر به یکی از دفاتر رسمی نزدیک به محل سکونت او ارائه و رسید دریافت می شود. در ادامه دفتر خانه ثبت مربوطه حداکثر باید ظرف ده روز مراتب را به موجر یا نماینده قانونی او جهت مراجعه و دریافت وجه اطلاع رسانی کند.‌

از دیگر مستندات قانونی در دعوای تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره بهاء‌ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ است. براساس این قانون در وضعیتی که در ادامه می آید موجر می تواند حکم فسخ اجاره یا دستور تخلیه مورد اجاره را از دادگاه درخواست کرده و دادگاه حکم‌ فسخ اجاره و دستور تخلیه مورد اجاره را صادر نماید.

بر اساس ای ماده قانونی که اگر مستاجر در مهلت مشخص شده در ماده ۶ آن از پرداخت اجاره یا اجرت المثل خودداری کند و پس از صدور ابلاغ اخطار دفتر خانه تنظیم سند یا اظهار نامه در مواردی که اجارنامه عادی باشد یا اجاره نامه ای در بین نباشد و مستاجر هم نسبت به آن تمکین نکند.

در چنین شرایطی اگر ظرف ده روز اجاره یا اقساط عقب افتاده پرداخت نشود موجر یا صاحب ملک می تواند از دفتر خانه یا اجرای ثبت، صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره بها را درخواست نماید.

بر اساس این قانون اگر مستاجر پس از صدور اجرائیه اجاره های عقب افتاده را پرداخت نماید اجرای ثبت تخلیه متوقف می شود. در این شرایط موجر این فرصت ‌را دارد که با استناد به تخلف مستاجر از پرداخت اجاره بهاء از دادگاه در خواست تخلیه عین مستاجر را نماید.

 دستور قضایی تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره بهاء زمانی از طرف دادگاه صادر می شود که مستاجر به هر دلیلی از پرداخت مبلغ اجاره در موعد مقرر شده در قرار داد‌ فی مابین خود و صاحب ملک که با عنوان موجر شناخته می شود خود داری کند. در این شرایط ابتدا موجر یا مالک به دفتر تنظیم سند مورد نظر مراجعه می کند.

در ادامه دفتر ثبت سند برای مستاجر ابلاغیه اظهار نامه یا اخطاريه صادر کرده و یک مهلت زمانی ده روزه برای پرداخت  دیون عقب افتاده در نظر می گیرد.

 اگر در مدت تعیین شده مستاجر نسبت به پرداخت اجاره های عقب افتاده اقدام نکند موجر می تواند با استناد به اقدامات انجام گرفته به شعب دادگاه برای گرفتن حکم تخلیه اقدام کند.‌

مقدمات لازم برای تقاضای تخلیه با توجه به شرایط قرارداد فی مابین در صورت عدم پرداخت به موقع اجاره بها می تواند متفاوت باشد. یعنی اگر در قرارداد اجاره قید شده باشد که در صورت به تعویق افتادن اجاره بها مالک می تواند قرار داد را فسخ کند شرایط برای با پس گیری ملک از مستاجر راحت تر می شود و گرنه ممکن است روند فسخ قرار داد و باز پس گیری ملک از مستاجر بین 8 ماه تا یک سال طول بکشد.

در صورتی موجر می تواند از دادگاه صالحه یا مراجع قانونی درخواست تخلیه ملک به دلیل عدم پرداخت اجاره بها را کند که یا مدت اجاره منقضی شده باشد. یعنی مدت مشخص شده در قرار داد به 8پایان رسیده باشد یا مستاجر بیش از سه ماه مبلغ اجاره بها را به موجر پرداخت نکرده باشد. همچنین اگر مستاجر کاری  برخلاف بندهای اجاره نامه  انجام داده باشد این حق برای مالک محفوظ می ماند که در مراجع قضایی دادخواهی نماید.

برای تخلیه ملک بر اساس ماده 2 قانون مالک و مستاجر تصویب شده در سال 1376 خورشیدی و آیین نامه اجرای آن، مالک یا موجر باید از دادگاه صالحه تقاضای تخلیه ملک به دلیل تعویق یا عدم پرداخت اجاره بهاء از سوی مستاجر نماید که بر اساس قوانین موجود دادگاه باید ظرف یک هفته پرونده را برای رسیدگی به شورای حل اختلاف ارسال نماید.

در صورتی که مستاجر بر اساس ماده شش این قانون در مهلت مقرر از پرداخت اجاره بهاء یا اجرت المثل خود داری کند و ظرف ده روز قسط یا اقساط مشخص شده را نپردازد در صورتی که قرار داد و اجاره نامه در مراجع معتبر منعقد شده باشد موجر می تواند از دفتر خانه یا اجرای ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه ملک و دریافت اجاره بها را درخواست نماید.

تخلیه ملک به دلیل عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر

تخلیه ملک به دلیل عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر زمانی می تواند قابلیت اجرا داشته باشد که مستاجر از پرداخت مبلغی که در قرار داد کتبی و یا شفاهی بین طرفین مشخص شده است خود داری کند.

معمولا مستاجر طبق قراردادی که بین او موجر منعقد می شود تعهد می کند مبلغ مشخص شده  را به عنوان اجاره بها به مالک به پردازد. حال اگر به هر دلیل از پرداخت مبلغ مشخص شده خود داری کند.

موجر ابتدا به بنگاه یا مرکزی که سند در آنجا تنظیم شده است مراجعه می کند تا به مستاجر اخطار لازم داده شود. در صورتی که مستاجر به اخطار های داده شده توجه نکند، موجر می تواند طبق بند 9 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 خورشیدی در خواست حکم‌ فسخ اجاره نامه  و تخلیه ملک مورد نظر را از دادگاه  نماید.

اگر قرار داد اجاره فی مابین موجر و مستاجر به شکل عادی تنظیم شده باشد یا اجاره نامه ای در بین نباشد موجر ده روز فرصت دارد که اقساط عقب افتاده را به پردازد. در غیر این صورت موجر به دادگاه مراجعه می کند و  معمولا بین 10 روز تا دو ماه اگر مستاجر از پرداخت اجاره بها خود داری کند دادگاه حکم‌ به تخلیه ملک مورد نظر می دهد.

 در صورتی که اجاره نامه رسمی باشد و پس از اخطار اولیه مستاجر در مهلت ده روزه از پرداخت اجاره بهای عقب افتاده خود داری کند موجر می تواند از دفترخانه یا اداره  ثبت درخواست صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره بهاء نماید.

عدم پرداخت اجاره بیش از سه ماه

برای اینکه درخواست تخلیه ملک از سوی موجر اعتبار قانونی داشته باشد باید یکی از شرایط زیر وجود داشته باشد:

1. بیش از سه ماه مبلغ اجاره را پرداخت نکرده باشد.
2. مدت اجاره منقضی شده باشد.
3.  کاری برخلاف قرارداد اجاره انجام داده باشد.

مهلت اجرای دستور تخلیه

مهلت قانونی تخلیه مستاجر 10روز الی 2 ماه است؛ پس از قطعی شدن تخلف اقدام به صدور رای تخلیه ملک به دلیل عدم پرداخت اجاره بها  می نماید و به مستاجر فرصت می داد که در مهلتی بین 10 روز تا دو ماه ملک مورد نظر را تخلیه نماید.‌

رویه عملی برای تخلیه ملک استیجاری

رویه عملی برای تخلیه ملک استیجاری زمانی آغاز می شود که فردی با رضایت ملک مسکونی یا تجاری خود را به فرد دیگر بر اساس یک قرارداد رسمی در قبال دریافت اجاره بها واگذار می کند. اگر به هر دلیل مستاجر از پرداخت اجاره بها در موعد مشخص شده خود داری کند یا از تخلیه ملک در موعد مقرری که در قرار داد فی مابین خود داری نماید این حق برای صاحب ملک محفوظ می ماند.

 که از طریق مراجعه به محاکم قضای نسبت به صدور حکم تخلیه و باز پس گیری ملک و معوقات خود اقدام کند. معمولا طبق قوانین جاری رسیدگی به در خواست تخلیه فوری در صلاحیت شورای حل اختلاف است.

منتهی باید توجه داشت که برای صدور رای شورای حل اختلاف شروطی لازم است که از مهمترین آن ها می توان به مواردی مثل کتبی بودن قرار داد اجاره بهای فی مابین ، ذکر مدت قرار داد و مبلغ  اجاره بها، حداقل امضای دو شاهد و  پایان یافتن مدت قرار داد اشاره کرد.

در صورتی که موجر مبلغی به عنوان  ودیعه، تضمین یا سند تعهد آور  و نظایر آن از مستاجر گرفته باشد. تخلیه و تحویل ملک موجر موکول به استرداد وجه یا سند و دریافت آن به وسیله دایره اجرائیات دادگاه می باشد.

اثبات پرداخت اجاره بها

اثبات پرداخت اجاره بها یکی از مواردی است که می تواند در اختلاف بین موجر و مستاجر حائز اهمیت باشد.‌ طبق روال معمول اگر سند و قرارداد اجاره در مراکز معتبر و قانونی منعقد شده باشد مستاجر طبق مندرجات سند پول را به این مراکز تحویل داده و رسید دریافت می کند.

در این شرایط رسید اجاره بها می تواند به عنوان سند  التزام به عنوان ملاک اثبات پرداخت اجاره بها لحاظ شود. در موارد دیگر برای تضمین پرداخت اجاره بها در ابتدای قرار داد به تعداد دوازده فقره چک با مبلغ مشخص شده و امضای مستاجر در اختیار موجر قرار می گیرد.

در این وضعیت در اجاره نامه تمام مشخصات چک‌ ها درج می شود. در این روش فرایند کار می تواند به دو طریق انجام شود یا در موعد مقرر چک پس داده شده و مبلغ آن از طریق بنگاه معاملاتی یا خود شخص مستاجر پرداخت شده و چک مربوطه پس گرفته می شود یا مستقیما چک‌ به بانک منتقل شده و نقد می شود.

 باید به این نکته توجه داشت که اگر پرداخت اجاره ماهیانه به حساب مالک یا نماینده او واریز شود یا به صورت نقدی و بدون دریافت رسید معتبر پرداخت شود. در صورت به وجود آمدن هر مشکلی مستاجر نمی تواند برای دفاع از خود پرینت حساب یا صورت حساب پرداختی های خود را به حساب مالک  در دادگاه ملاک قرار دهد.

چون  چنین پرداختی در دادگاه می تواند دلیل بر بدهکار بودن مستاجر تلقی شود و برای مستاجر وجاهت قانونی نداشته باشد‌.

اگر مالک قراردادی مبنی بر اجاره با مستاجر نداشته باشد، چیکار باید بکند؟

امروزه دیگر قرارداد اجاره شفاهی از نظر قانونی جایگاهی در محاکم قضایی ندارد و بدون داشتن قرار داد کتبی هیچ یک از طرفین موجر و مستاجر نمی توانند ادعایی در ارتباط با حق و حقوق خود داشته باشند.

بر اساس قانون اجاره مصوب سال 1356 خورشیدی امکان ثبت قرار داد اجاره به دو صورت شفاهی و  کتبی وجود داشته است اما از سال 1376 به این طرف برای مراجعه به محاکم قضایی قرار داد کتبی الزامی است و قرار داده های شفاهی  از شمول قانونی خارج هستند و در محاکم قضای نمی توان به آن ها استناد نمود.

در پایان باید به این نکته توجه نمود که اگر مالک قراردادی مبنی بر اجاره با مستاجر نداشته باشید فقط با تکیه به داشتن شاهد موجه می تواند نسبت به دادخواهی در مراجعه قضایی اقدام کند که قبول شهادت شهود هم در گرو پذیرش قاضی مربوطه یا قضات شورای حل اختلاف است که در صورت عدم احراز صلاحیت این افراد به وسیله دادگاه مالک دچار مشکل می شود و در نهایت با توجه به مدارک ارائه شده مبنی بر اثبات مالکیت فرد موجر می تواند ملک خود را پس بگیرید و دریافت حق و حقوق اجاره ملک در هاله ای از ابهام قرار گرفته و دریافت آن ممکن است مقدور نباشد.

مرجع رسیدگی به درخواست تخلیه

مرجع رسیدگی به درخواست تخلیه با توجه به نوع قرار داد ممکن است متفاوت باشد یعنی اگر قرارداد عادی باشد باید برای رسیدگی به دادگاه و مراجع قضایی مراجعه شود و پس از ارائه مدارک قاضی مربوطه نسبت به چگونگی اعاده دادخواست تصمیم گیری می کند.

اگر قرار داد رسمی باشد مرجع صدور دستور تخلیه و اجرائیه در خصوص تخلیه، دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده سند و اجرای ثبت است که پس از ارسال اخطار لازم در خصوص تخلیه و استنکاف مستاجر مراتب جهت حصول به نتیجه لازم به مراجع حل اختلاف ارجاع داده می شود

 سپس قاضی مراجع حل اختلاف پس از بررسی مدارک و تایید آن یک مهلت 10 روزه تا دو ماه به مستاجر برای تخلیه ملک مورد نظر و پرداخت وجوه معوقه می دهد.

سخن پایانی

رای تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره بهاء که در محاکم قضایی با عنوان اجور معوقه هم شناخته می شود زمانی قابلیت اجرا پیدا می کند که یک قرارداد معتبر بین طرفین مستاجر و صاحب ملک منعقد شده باشد و مستاجر به هر دلیل از پرداخت دیون مشخص شده در قرارداد خود داری کند.

منتهی باید به این نکته توجه داشت که قرار داد فی مابین باید روشن باشد و به وضوح شرایط و چگونگی پرداخت در آن درج شده باشد که موجر و صاحب ملک بتوان در مراجع قضایی به آن استناد کند.

وقتی قرار داد روشن باشد مراکز ثبت قرار داد ابتدا  اخطار های لازم را به مستاجر برای پرداخت دیون معوقه می دهند  و در صورت استنکاف مستاجر،  درخواست رسیدگی از این مراکز به شورای حل اختلاف ارسال می شود و شورای حل اختلاف با توجه به مدارک ارائه شده تصمیمات  لازم در این زمینه را اتخاذ می کند.