قانون سر قفلی سال 1401 خورشیدی طبق روال جاری از قوانین وضع شده در سال های 1356 و1376 خورشیدی تبعیت می کند و قانون جدیدی در این زمینه به وسیله نهادهای قانونگذار وضع نشده است. اگر قرارداد اجاره و سر قفلی یک ملک تجاری مربوط به سالهای قبل از 1376 باشد از قانون وضع شده روابط موجر و مستاجر سال 1356 تبعیت می کند و اگر قرارداد اجاره و سر قفلی ملک تجاری در سال های بعد از 1376 منعقد شده باشد از قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 خورشیدی تبعیت می کند. در فصل دوم از ماده 6 تا11 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 که به مبحث سر قفلی اختصاص داده شده است برای طرفین قرارداد اجاره اماکن تجاری با در نظر گرفتن شرایطی، حق سر قفلی لحاظ شده و موضوع حق کسب و پیشه از این مبحث کلا منتفی شده است.
ارزش سر قفلی مغازه چند درصد ملاک است؟
ارزش سر قفلی مغازه چند درصد ملک است؟ شاید سوالی باشد که ذهن افرادی را که در این حوزه فعالیت می کند به خود جلب کند. کارشناسان و افراد صاحب نظر معتقدند که 80 درصد ارزش یک مغازه یا واحد تجاری را قیمت سر قفلی آن تشکیل می دهد.
به زبان ساده مستاجری که سر قفلی یک واحد تجاری را خریداری می کند این حق برای او محفوظ است که تا زمان واگذاری مجدد سر قفلی مغازه یا واحد تجاری از منافع آن واحد استفاده کند و در صورت عدم واگذاری حق سر قفلی، ملک مورد نظر به شکل مادام العمر در تصرف او باقی می ماند.
از زمان شکل گیری دادگستری نوین در طول صد سال اخیر قراردادهای با نام واگذاری حق سر قفلی شکل گرفته است. به این معنی که وقتی حق سر قفلی به وسیله اشخاص حقیقی یا حقوقی خریداری می شود حق مالکیت دائم مستاجر بر منافع ملک تجاری به رسمیت شناخته می شود و این حق تا زمان واگذاری حق سر قفلی در تصرف فرد یا افراد خریدار باقی می ماند.
معمولاً مستاجری که حق سر قفلی واحد تجاری را خریداری می کند دیگر اجاره بها پرداخت نمی کند. اما در خیلی از موارد برای رعایت مفاد قرارداد اجاره ای، در زمان انعقاد قرارداد سر قفلی مرسوم است که مبلغ ناچیزی اجاره به صورت مادام العمر به مالک یا شخصی که سر قفلی را واگذار کرده است پرداخت می شود.
باید به این نکته توجه داشت که اگر مستاجری حق سر قفلی را خریداری نکرده باشد و در قرارداد که ما بین طرفین منعقد شده است به صراحت عنوان سر قفلی ذکر نشده باشد حق سر قفلی ندارد و اگر صد سال هم در یک واحد تجاری فعالیت کرده باشد مبلغ پیش پرداخت به عنوان ودیعه شناخته می شود.
به طور کلی قانون گذار مبلغ و معیار مشخصی برای تعیین ارزش سر قفلی تعیین نکرده است و ارزش سر قفلی در زمان انتقال و واگذاری آن از مالک به مستاجر یا از مستاجر به مستاجر دیگر توسط کسی که حق سر قفلی را خریداری کرده است و در پاره ای موارد توافق طرفین تعیین می شود.
مطلب پیشنهادی: وکیل ملکی در تهران
اجاره سر قفلی چقدر است؟
اجاره سر قفلی مبلغ ناچیزی است که در قرارداد سر قفلی مستاجر موظف به پرداخت آن به موجر می شود تا قرارداد اجاره سر قفلی از وجه قانونی و عرفی لازم برخوردار شود. در این نوع قرارداد در حقیقت مبلغ سر قفلی تعیین کننده نقل و انتقال ملک واحد تجاری می باشد و مبلغ اجاره بسیار کم و ناچیز است.
اجاره سر قفلی مبلغی مهم و تاثیر گذار در این نوع قرارداد محسوب نمی شود و ارزش واحدهای تجاری را که به صورت قرارداد های سر قفلی به اشخاص دیگر واگذار می شود میزان هزینه ای تعیین می کند که با عنوان سر قفلی دریافت می شود.
مدت زمان سر قفلی
مدت زمان سر قفلی به طور واضح و روشن در قراردادهای منعقده مشخص نمی شود. طبق روال معمول از زمانی که قرارداد و سند سر قفلی بین دو طرف امضا و تایید می شود زمان سر قفلی آغاز شده و تا زمانی که موجر آن را به شخص ثالثی واگذار نکرده باشد ادامه پیدا می کند.
به بیان دیگر وقتی قرار داد اجاره سر قفلی بین دو طرف مالک و موجر منعقد می شود زمان مشخصی برای باز پس گرفتن این حق وجود ندارد و در صورت عدم واگذاری این حق به وسیله موجر به غیر، حقی مادام العمر برای او محسوب می شود. اما اگر در قرارداد فی مابین مالک سر قفلی حق انتقال به غیر برای خود لحاظ کرده باشد. مالک این حق را دارد که بر اساس مستندات مندرج بین طرفین اقدام به پس گرفتن ملک مورد نظر نماید.
اگر حق انتقال به غیر در قرارداد سر قفلی فی مابین مسکوت باقی مانده باشد به این معنی است که موجر حق انتقال ملک سر قفلی را ندارد اما اگر در سند سر قفلی عبارتی مبنی بر انتقال سند سر قفلی درج شده باشد مالک سر قفلی می توانند در صورت تمایل مبلغی جدیدی برای انتقال سر قفلی تعیین کرده و آن را به شخص ثالث واگذار نماید.
مطلب پیشنهادی: نمونه رای تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره
سخن پایانی
قانون سر قفلی سال1401 خورشیدی طبق سنوات گذشته از مصوبات قانونی سالهای 1356و 1376 خورشیدی تبعیت می کند. قانون سر قفلی ریشه در حق کسب و پیشه دارد یعنی اگر در چارچوب قانون سر قفلی، ملکی به وسیله شخص یا اشخاصی اجاره گردد آنها به صورت مادام العمر می توانند در آن فعالیت نمایند یا این حق را در قبال دریافت سر قفلی به اشخاص دیگر واگذار کنند.
کارشناسان معتقدند ارزش سر قفلی مغازه تقریبا حدود 80 درصد ارزش ملک مورد نظر را شامل می شود هر چند این رقم ممکن است با توجه به نوع ملک تجاری و شرایط آن متفاوت باشد. اجاره سر قفلی معمولاً مبلغی ناچیزی است که برای موجه بودن قرارداد اجاره سر قفلی به وسیله مالک از مستاجر در یافت می شود.
مدت زمان سر قفلی اگر مستاجر تمایل به واگذاری حق سر قفلی نداشته باشد تقریباً مادام العمر است. البته چگونگی نگارش قرارداد سر قفلی در این امر بسیار تاثیر گذار بوده و مدت زمان سر قفلی بر اساس قرارداد فی مابین سنجیده می شود.
19 دیدگاه. ارسال دیدگاه جدید
سلام و سپاس از بیان مطالب مفید و خوبتون،جناب آیا بیان نوع کسب در قرارداد اهمیتی داره؟یعنی اگه منه موجر که سرقفلی به نامم هستش الان بخوام تغییر شغل بدم امکانش هست؟
اگر نوع کسب و کار در قرارداد سرقفلی فی مابین ذکر شده باشد شما بدون موافقت صاحب ملک نمی توانید کسب دیگری را در مغازه مورد نظر دایر نمایید اما اگر در قرارداد فی مابین به صورت مستقیم به کسب و کار مشخصی اشاره نشده باشد شما می‌توانید تغییر شغل داده و کسب و پیشه خود را در مغازه مورد نظر تغییر دهید. البته برخی از کارشناسان و حقوقدانان معتقدند که اگر تغییر شغل های هم ردیف باشد اشکالی ندارد مثل تبدیل تعمیرگاه ماشین به تعویض روغنی، که در این زمینه هم بهتر است با وکلایی که به صورت تخصصی در این زمینه فعالیت میشود مشورت گردد.
باسلام ،لطفا بفرمایید حق مالک از سرقفلی مغازه برمبنای شش میلیارد تومان چقدر میشود ،ممنونم
سلام حق مالک برمبنای ۲۰ درصد ارزش مغازه میشود یک میلیارد و دویست میلیون تومان
حدود ۱۰ نهایت ۱۵ درصد از ۲۰ درصد پرداخت میشود یعنی چیزی حدود ۱۲۰ الی ۱۸۰ میلیون
سلام
اگر مغازه ای الان دو میلیارد قیمت داشته باشد و بصورت سرقفلی باشد
خریدار از مالک درخاست برداشت سرقفلی کند و ملکیت بخواهد
مستاجر چه مبلغی یا چند درصد از قیمت اصلی باید به فروشنده بپردازد
تشکر
قانون در مورد حق مالک از سرقفلی سکوت کرده است و روال بازار و شرایط حاکم بر آن این مبلغ را تعیین می کند. بر اساس روال جاری ۸۰ درصد ارزش یک ملک متعلق به فرد دارای امتیاز سرقفلی و ۲۰ درصد آن مربوط به مالک به علاوه مبلغ مشخص است که به صورت ماهانه ریافت میشود. بنابراین برای پیدا کردن حق مالک از سرقفلی مغازه بر مبنای ۶ میلیارد تومان باید یک ضرب و تقسیم ساده انجام شود تا شما به مبلغ ۲۰ درصدی آن پی ببرید.
سلام .عطف به پیام بالایی ..میشه بقرمایید برمبنای کدام قانون و تبصره عدد 20 درصد را مشخص کردید ؟ قانون در حق مالکانه مسکوت و برمبنای توافق قرار داده .شما این 20 درصد و اصلا مبنای حق مالکانه را بر چه مبنا و قانونی عنوان میکنید ؟ در قانون اگر همان صنف خریدار سرقفلی باشد مالک حق دریافت مالکانه ندارد و اگر خریدار عیر صنف مستقر باشد درعرف تا معازه 20 متر بین 2تا 3 درصد و بالاتر از 20 متر کمتر میشود .البته مورد اخر را عرفا شنیده ام و انجام شده ولی تا حالا 20 درصد از هیچ منبعی ندیده و نشنیده بودم …با این شایعات حق مالکان سرقفلی را ضایع نکنید مالک در زمان فروش حق خود را گزفته و اجاره سالیانه هم میگیرد دیگر انصاف نیست در زمان انتقال هم دوباره چنین مبلغ کلانی که واقعا پول زور است بخاطر یک امضا گرفته شود
دوست عزیز دادگاه در زمان فروش به شخص ثالث ۱۵ درصد به مالک میده و ۳ درصد نیستش .
حرف شما صحیح است قانون در مورد حق مالکانه مسکوت است و ۲۰ درصد عنوان شده بر اساس نظر کارشناسان و متخصصان، پس از بررسی کلی قراردادهای این حوزه عنوان شده است. بنابراین درج این مطلب به معنای تضیع حق مالکان سرقفلی نیست و آنها در مطالبه حق و حقوق خود اختیار عمل داشته و می توانند بنا بر روال قانونی و یا عرف حاکم بر بازار نسبت به دریافت حق و حقوق خود اقدام کنند.
با سلام و وقت بخیر خدمت آقای مرتضی
اگر مغازه برای فروش به قیمت 6 میلیارد تومان تعیین قیمت بشه مبلغ سرقفلی 4 میلیارد و هشتصد میلیون تومان (80 درصد 6 میلیارد) است. مستاجر در زمان انتقال به شخص ثالث از قیمت روز که تعیین میشه فقط 80 درصد مبلغ را میتونه دریافت بکنه. برای اجاره بهاء مالکیت، مستاجر 80 درصد مغازه را رهن کامل کرده از مبلغ اجاره بهاء
فقط 20 درصد باید مبلغ اجاره به مالک پرداخت بشه مثال اگر اجاره بهاء در ماه یک میلیون تومان باشه 800 تومان بابت مبلغ سرقفلی و 200 هزار تومان از اجاره بهاء باقی میماند به مالک باید پرداخت بشه
مبلغ سرقفلی (مبلغ رهن) تفاوتی که با مبلغ رهن واحدهای مسکونی داره هر موقع مغازه را بخواد تخلیه کنه مبلغ سرقفلی (مبلغ رهن) با قیمت روز محاسبه میشه ممکن است مستاجر از بابت سرقفلی 20 میلیارد دریافت کنه ی ولی در مسکونی فقط مبلغ رهن به مستاجر داده میشه
بنده مالکیت یک باب خونه مسکونه و دو باب مغازه را در سال 1391 خریدم مالک قبلی سرقفلی یکی از مغازه ها را در سال 1382به مبلغ دو میلیون و پانصد هزار تومان فروخته الان مبلغ سرقفلی نزدیک به 600 میلیون تومان میشه از تاریخی که مالکیت سرقفلی با من است هیچ گونه اجاره نامه نداریم مستاجر حاضر نمیشه قراداد اجاره نامه با مالک جدید بنویسه نزدیک 145 ماه از مالکیت بنده سپری میشه. در نهایت مجبور شدم شکایت کنم ابلاغیه امده برای 21 خرداد 1403 ساعت 9 تعیین وقت شده . انشالله زودتر تمام بشه با تشکر محمدپور
مطلبتون بسیار مفید بود
سپاسگزارم، ممنون از محبتتون
با سلام
شاید منظور دوستمون دربحث 20 درصد همان حق کسب و پیشه باشد که با توجه به محل مغازه و دیگر شرایط درنظر گرفته میشود .
سرقفلی معمولاً درکارهای کارشناسی 70 درصد ارزش ملک را در نظر میگیرند و حق مالکانه براساس مساحت ملک و رقمی که عرف هستش درحدود 17 درصد ارزش ملک میباشد .
سلام وقت بخیر ما مغازه مون به صورت سرقفلی واگذار شده و کسی که گرفته، مغازه رو اجاره داده آیا ما میتونیم اقدامی کنیم و کرایه چگونه محاسبه میشه ۲۵۰ ودیعه و ماهی ۱۷ تومن کرایه میگیره
اگر قرارداد سرقفلی شما با طرف مقابل قبل از نیمه اول سال ۱۳۷۶ خورشیدی منعقد شده باشد روابط استیجاری شما با طرف مقابل تابع قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ خورشیدی محسوب می گردد. بر اساس یکی از اصل‌های این قانون، دارنده حق کسب و پیشه و سرقفلی پس از دریافت این حق از دیگران، حق اجاره دادن آن را به غیر ندارد مگر با رضایت مالک و هر نوع واگذاری از قبیل وکالت، نمایندگی، صلح و غیر تخلف به حساب می‌آید. بنابراین اگر بدون اجازه مالک فرد دریافت کننده حق سرقفلی ملک مورد نظر را اجاره دهد حق کسب و پیش از مستاجر ساقط میشود اما حق سرقفلی همچنان پابرجا باقی میماند. بنابراین اگر قرارداد واگذاری سرقفلی قبل از نیمه اول سال ۱۳۷۶ باشد و دارنده حق سرقفلی ملک مورد نظر را بدون اجازه مالک اجاره دهد در صورت احراز این مطلب از سوی مقامات قضایی حکم به تخلیه متصرفین داده می شود. اما اگر قرارداد سرقفلی شما بعد از نیمه اول سال ۱۳۷۶ خورشیدی منعقد شده باشد. بر اساس ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ خورشیدی موجر اجازه انتقال یا اجاره ملک مورد نظر را به غیر دارد مگر آنکه این حق صراحتاً در قرارداد فی مابین از وی سلب شده باشد. بنابراین برای آنکه شما بتوانید از فرد طرف قرارداد سرقفلی طلب خواهی نمایید باید به تاریخ قرارداد خود و شرایط مندرج در آن توجه نمایید، اگر قرارداد فی مابین بعد از سال ۱۳۷۶ باشد و حق اجاره ملک به غیر، صراحتاً درقرارداد از طرف مقابل سلب نشده باشد شما از نظر قانونی نمی‌توانید در ثمن قرارداد اجاره شریک شوید یا اقدامی برای دادخواهی قانونی نمایید.
سلام. پدر بنده سال ۱۳۷۰ مغازه ش را بصورت سرقفلی از کسی دیگه خریده وبعد چند سال کس دیگری صاحب ملک ماشد و ازیت و آزار شروع شد چون خودش وکیل بود ب مبلغ ۱/۶۵۰ تومن خریده پدر من ودر بنگاه امضا و مهر داره تا سال ۹۷ با خود صاحب ملک توافق امضا کردیم ک ۱۶۰ تومن ماهانه بدم در دفترخانه میریزم ۳ سال ۱ بار زیاد میکنه از سال ۹۷ تا الان ۱۴۰۳ یهو کارشناسان آورد و شکایت و …. طلب ۲۰ ملیون در ماه کرد ک کارشناس آمد زد از ۱۶۰ هزار تومن به ۱/۸۵۰ تومن چند برابر شده مگه چند درصد میشه . ممنون میشم راهی ب من نشون دهید
سلام
اگر مغازه ای الان دو میلیارد قیمت داشته باشد و بصورت سرقفلی باشد
خریدار از مالک درخاست برداشت سرقفلی کند و ملکیت بخواهد
مستاجر چه مبلغی یا چند درصد از قیمت اصلی باید به فروشنده بپردازد
تشکر
سلام. پدر بنده سال ۱۳۷۰ مغازه ش را بصورت سرقفلی از کسی دیگه خریده وبعد چند سال کس دیگری صاحب ملک ماشد و ازیت و آزار شروع شد چون خودش وکیل بود ب مبلغ ۱/۶۵۰ تومن خریده پدر من ودر بنگاه امضا و مهر داره تا سال ۹۷ با خود صاحب ملک توافق امضا کردیم ک ۱۶۰ تومن ماهانه بدم در دفترخانه میریزم ۳ سال ۱ بار زیاد میکنه از سال ۹۷ تا الان ۱۴۰۳ یهو کارشناسان آورد و شکایت و …. طلب ۲۰ ملیون در ماه کرد ک کارشناس آمد زد از ۱۶۰ هزار تومن به ۱/۸۵۰ تومن چند برابر شده مگه چند درصد میشه . ممنون میشم راهی ب من نشون دهید