قانون سر قفلی سال 1401 خورشیدی طبق روال جاری از قوانین وضع شده در سال های 1356 و1376 خورشیدی تبعیت می کند و قانون جدیدی در این زمینه به وسیله نهادهای قانونگذار وضع نشده است. اگر قرارداد اجاره و سر قفلی یک ملک تجاری مربوط به سالهای قبل از 1376 باشد از قانون وضع شده روابط موجر و مستاجر سال 1356 تبعیت می کند و اگر قرارداد اجاره و سر قفلی ملک تجاری در سال های بعد از 1376 منعقد شده باشد از قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 خورشیدی تبعیت می کند. در فصل دوم از ماده 6 تا11 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 که به مبحث سر قفلی اختصاص داده شده است برای طرفین قرارداد اجاره اماکن تجاری با در نظر گرفتن شرایطی، حق سر قفلی لحاظ شده و موضوع حق کسب و پیشه از این مبحث کلا منتفی شده است.
ارزش سر قفلی مغازه چند درصد ملاک است؟
ارزش سر قفلی مغازه چند درصد ملک است؟ شاید سوالی باشد که ذهن افرادی را که در این حوزه فعالیت می کند به خود جلب کند. کارشناسان و افراد صاحب نظر معتقدند که 80 درصد ارزش یک مغازه یا واحد تجاری را قیمت سر قفلی آن تشکیل می دهد.
به زبان ساده مستاجری که سر قفلی یک واحد تجاری را خریداری می کند این حق برای او محفوظ است که تا زمان واگذاری مجدد سر قفلی مغازه یا واحد تجاری از منافع آن واحد استفاده کند و در صورت عدم واگذاری حق سر قفلی، ملک مورد نظر به شکل مادام العمر در تصرف او باقی می ماند.
از زمان شکل گیری دادگستری نوین در طول صد سال اخیر قراردادهای با نام واگذاری حق سر قفلی شکل گرفته است. به این معنی که وقتی حق سر قفلی به وسیله اشخاص حقیقی یا حقوقی خریداری می شود حق مالکیت دائم مستاجر بر منافع ملک تجاری به رسمیت شناخته می شود و این حق تا زمان واگذاری حق سر قفلی در تصرف فرد یا افراد خریدار باقی می ماند.
معمولاً مستاجری که حق سر قفلی واحد تجاری را خریداری می کند دیگر اجاره بها پرداخت نمی کند. اما در خیلی از موارد برای رعایت مفاد قرارداد اجاره ای، در زمان انعقاد قرارداد سر قفلی مرسوم است که مبلغ ناچیزی اجاره به صورت مادام العمر به مالک یا شخصی که سر قفلی را واگذار کرده است پرداخت می شود.
باید به این نکته توجه داشت که اگر مستاجری حق سر قفلی را خریداری نکرده باشد و در قرارداد که ما بین طرفین منعقد شده است به صراحت عنوان سر قفلی ذکر نشده باشد حق سر قفلی ندارد و اگر صد سال هم در یک واحد تجاری فعالیت کرده باشد مبلغ پیش پرداخت به عنوان ودیعه شناخته می شود.
به طور کلی قانون گذار مبلغ و معیار مشخصی برای تعیین ارزش سر قفلی تعیین نکرده است و ارزش سر قفلی در زمان انتقال و واگذاری آن از مالک به مستاجر یا از مستاجر به مستاجر دیگر توسط کسی که حق سر قفلی را خریداری کرده است و در پاره ای موارد توافق طرفین تعیین می شود.
مطلب پیشنهادی: وکیل ملکی در تهران
اجاره سر قفلی چقدر است؟
اجاره سر قفلی مبلغ ناچیزی است که در قرارداد سر قفلی مستاجر موظف به پرداخت آن به موجر می شود تا قرارداد اجاره سر قفلی از وجه قانونی و عرفی لازم برخوردار شود. در این نوع قرارداد در حقیقت مبلغ سر قفلی تعیین کننده نقل و انتقال ملک واحد تجاری می باشد و مبلغ اجاره بسیار کم و ناچیز است.
اجاره سر قفلی مبلغی مهم و تاثیر گذار در این نوع قرارداد محسوب نمی شود و ارزش واحدهای تجاری را که به صورت قرارداد های سر قفلی به اشخاص دیگر واگذار می شود میزان هزینه ای تعیین می کند که با عنوان سر قفلی دریافت می شود.
مدت زمان سر قفلی
مدت زمان سر قفلی به طور واضح و روشن در قراردادهای منعقده مشخص نمی شود. طبق روال معمول از زمانی که قرارداد و سند سر قفلی بین دو طرف امضا و تایید می شود زمان سر قفلی آغاز شده و تا زمانی که موجر آن را به شخص ثالثی واگذار نکرده باشد ادامه پیدا می کند.
به بیان دیگر وقتی قرار داد اجاره سر قفلی بین دو طرف مالک و موجر منعقد می شود زمان مشخصی برای باز پس گرفتن این حق وجود ندارد و در صورت عدم واگذاری این حق به وسیله موجر به غیر، حقی مادام العمر برای او محسوب می شود. اما اگر در قرارداد فی مابین مالک سر قفلی حق انتقال به غیر برای خود لحاظ کرده باشد. مالک این حق را دارد که بر اساس مستندات مندرج بین طرفین اقدام به پس گرفتن ملک مورد نظر نماید.
اگر حق انتقال به غیر در قرارداد سر قفلی فی مابین مسکوت باقی مانده باشد به این معنی است که موجر حق انتقال ملک سر قفلی را ندارد اما اگر در سند سر قفلی عبارتی مبنی بر انتقال سند سر قفلی درج شده باشد مالک سر قفلی می توانند در صورت تمایل مبلغی جدیدی برای انتقال سر قفلی تعیین کرده و آن را به شخص ثالث واگذار نماید.
مطلب پیشنهادی: نمونه رای تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره
سخن پایانی
قانون سر قفلی سال1401 خورشیدی طبق سنوات گذشته از مصوبات قانونی سالهای 1356و 1376 خورشیدی تبعیت می کند. قانون سر قفلی ریشه در حق کسب و پیشه دارد یعنی اگر در چارچوب قانون سر قفلی، ملکی به وسیله شخص یا اشخاصی اجاره گردد آنها به صورت مادام العمر می توانند در آن فعالیت نمایند یا این حق را در قبال دریافت سر قفلی به اشخاص دیگر واگذار کنند.
کارشناسان معتقدند ارزش سر قفلی مغازه تقریبا حدود 80 درصد ارزش ملک مورد نظر را شامل می شود هر چند این رقم ممکن است با توجه به نوع ملک تجاری و شرایط آن متفاوت باشد. اجاره سر قفلی معمولاً مبلغی ناچیزی است که برای موجه بودن قرارداد اجاره سر قفلی به وسیله مالک از مستاجر در یافت می شود.
مدت زمان سر قفلی اگر مستاجر تمایل به واگذاری حق سر قفلی نداشته باشد تقریباً مادام العمر است. البته چگونگی نگارش قرارداد سر قفلی در این امر بسیار تاثیر گذار بوده و مدت زمان سر قفلی بر اساس قرارداد فی مابین سنجیده می شود.
