مهلت قانونی تخلیه مستاجر

مهلت تخلیه مستاجر بعد از ابلاغ حکم تخلیه

مهلت تخلیه مستاجر بعد از ابلاغ حکم تخلیه سه روز است. به بیان دیگر اگر مستاجر پس از پایان مدت قرارداد مشخص شده از تخلیه ملک مورد نظر خودداری کند مالک با در دست داشتن مدارک لازم برای گرفتن حکم تخلیه به مراجع قانونی مراجعه می کند.

 در این شرایط طبق روال جاری مالک می‌تواند به دو روش حکم تخلیه مستاجر و دستور تخلیه، اقدام به تخلیه و پس گرفتن ملک خود نماید. باید به این نکته توجه داشت که گرفتن حکم تخلیه یا دستور تخلیه از نظر شرایط با یکدیگر متفاوت هستند.

پس از مراجعه مالک به مراجع قضایی و ارائه مدارک مورد نیاز معمولاً دستور تخلیه مستاجر پس از گذشت ۲۴ ساعت به او ابلاغ می گردد و مستاجر می بایست پس از دریافت ابلاغیه نهایتاً ظرف سه روز اقدام به تخلیه ملک مورد نظر نماید.

در غیر این صورت مامورین اجرا به صورت جبری و با حکم قانونی اقدام به تخلیه ملک مورد نظر می کنند. اما وقتی حکم تخلیه گرفته می شود شرایط متفاوت است یعنی ابتدا دادخواست مورد بررسی قرار می گیرد.

سپس مرجع قضایی به مستاجر 20 روز برای تخلیه ملک مورد نظر مهلت می دهد اما اگر در مدت 10روزه اعتراض مستاجر اقدام به اعتراض نکند و حکم تایید شود تخلیه ملک به صورت جبری و با حضور ماموران انتظامی انجام می شود.

مهلت تخلیه ملک تجاری

مهلت تخلیه ملک تجاری با توجه به نوع و شرایط قرارداد می تواند متفاوت باشد. باید به این نکته توجه داشت که دعاوی موجر و مستاجر از تنوع زیادی برخوردار است لذا قرارداد اجاره میان مالک و مستاجر از جهات مختلف مورد بررسی قرار می گیرد.

قرارداد تخلیه ملک تجاری که دارای حق کسب و پیشه باشد در دادگاه حقوقی مورد رسیدگی قرار می‌گیرد، اما رسیدگی به بقیه دعاوی اجاره در شورای حل اختلاف انجام می‌شود. پس از مطرح شدن داعاوی تخلیه ملک تجاری در دادگاه حقوقی چنانچه دادگاه درخواست موجر برای تخلیه ملک مورد نظر را مطابق با قانون جاری تشخیص دهد؛ برای تخلیه ملک مورد نظر حکم به تخلیه صادر می‌شود، همچنین پس از مطرح شدن دعوا، موجر و مستاجر دیگر نیاز به پرداخت حق کسب و پیشه را ندارند.

برای تخلیه ملک تجاری دارای حق کسب و پیشه و مطرح شدن دعوادر مراجع قضایی نیاز به پرداخت حق کسب و پیشه از طرف مالک و‌مستأجر وجود ندارد، مهلت تخلیه ملک تجاری با توجه به شرایط بین 10 روز تا 2 ماه در نظر گرفته می‌شود.

تفاوت بین دستور تخلیه و حکم تخلیه

همانطور که می دانید قرارداد اجاره به قراردادی گفته می شود، که میان مستاجر و موجر انعقاد می گردد. طبق این قرارداد مالک، ملک تجاری یا مسکونی خود را برای مدت زمانی مشخص به مستاجر اجاره داده، و در واقع منافع ملک خود را در اختیار او قرار می دهد. حال پس از اینکه مدت زمان این قرار داد به پایان برسد، مستاجر در صورت عدم توافق مجدد با موجر، موظف است فورا ملک را تخلیه نماید.

 اما گاهی دیده می شود با وجود اتمام مدت قرارداد، مستاجر از تخلیه ملک خودداری نموده و آن را به مالک تحویل نمی دهد. در این صورت مالک می تواند به دو روش دریافت حکم تخلیه مستاجر یا دستور تخلیه، برای پس‌ گرفتن ملک خود اقدام نماید. حال شاید با شنیدن دستور تخلیه و حکم تخلیه تصور نمایید، که چون این دو مورد دقیقا به یک مسئله اشاره دارند، یکی نیز می باشند.

 اما حکم تخلیه و دستور تخلیه کاملا مجزا بوده، و تفاوت های زیادی با یکدیگر دارند. در ادامه به شرح تفاوت های این دو روش قضایی تخلیه ملک، پرداخته ایم:

• شرایط قانونی

برای اینکه مالک بتواند نسبت به پس گرفتن ملک خود از طریق دستور تخلیه اقدام نماید، می بايست شرایط قانونی خاصی وجود داشته باشند. حال افراد تنها زمانی می توانند برای اخذ حکم تخلیه اقدام کنند، که‌ شرایط دریافت دستور تخلیه وجود نداشته باشد. به همین دلیل می توان گفت این دو روش در درجه اول، از نظر شرایط با یکدیگر متفاوت هستند.

• مدت زمان اجرا

مهلت قانونی تخلیه مستاجر ؛ دستور تخلیه مستاجر پس از گذشت ۲۴ساعت به او ابلاغ می شود. مستاجر می بايست پس از دریافت ابلاغیه، نهایتا ظرف سه روز ملک را تخلیه نماید. در غیر این صورت مامورین اجرا اقدام به تخلیه اجباری ملک خواهند نمود. اما در حکم‌ تخلیه ابتدا دادخواست مورد بررسی قرار گرفته، و سپس مرجع قضایی به مستاجر بیست روز مهلت می دهد. پس از گذشت این مدت زمان اگر تخلیه صورت نگیرد، حکم‌ اجرا خواهد شد.

• صدور اجرائیه

جهت اجرای دستور تخلیه نیاز به صدور اجرائیه نخواهد بود. اما برای اجرای حکم تخلیه مستاجر، صدور اجرائیه الزامی است.

شرایط صدور حکم تخلیه

صدور حکم تخلیه نیازمند وجود شرایطی می باشد.‌ به بیان ساده تر بدون وجود این شرایط امکان دریافت حکم تخلیه وجود ندارد، و باید از روش های دیگر اقدام شود. در ادامه مهمترین شرایط صدور این نوع حکم‌ را، مورد بررسی قرار داده ایم:

• پایان مدت زمان قرارداد

برای صدور این نوع حکم‌ در درجه اول می بايست مدت زمان اجاره ملک، به پایان رسیده باشد. چنانچه در این حالت مستاجر ملک را تخلیه نکند، امکان صدور این حکم وجود خواهد داشت.

• عدم پرداخت کرایه یا اجاره ماهانه

یکی دیگر از شرایط صدور حکم تخلیه مستاجر عدم پرداخت کرایه ماهانه ملک می باشد. گاهی مالک و مستاجر به توافق رسیده اند، که علاوه بر ودیعه اصلی کرایه ماهانه نیز پرداخت شود. در این صورت مستاجر موظف است هر ماه طبق توافق، مبلغ کرایه مشخص شده را به مالک بپردازد.

در صورتی که مستاجر از پرداخت کرایه خودداری نموده و تا سه ماه اقدام به این کار ننماید، مطابق قانون مالک می تواند جهت دریافت حکم تخلیه مستاجر به مراجع قانونی مراجعه نماید. حال در این مورد اصلا تفاوتی ندارد که مستاجر توانایی مالی داشته است یا خیر، و پس از گذشت سه ماه  از عدم پرداخت کرایه این حکم صادر خواهد شد.

• استفاده از ملک بر خلاف قوانین و مقررات جاری کشور

مطابق قانون مستاجر موظف است از ملک برای اهداف و امورات قانونی استفاده نماید. اگر مستاجر از ملک مورد نظر بر خلاق قوانین و مقررات جاری کشور استفاده کند، مالک می تواند حکم تخلیه مستاجر را از مراجع قضایی اخذ نماید. به عنوان مثال اگر مستاجر از ملک مورد نظر جهت نگهداری یا فروش مواد مخدر استفاده کند، چون این کار جرم تلقی می شود، می توان گفت از ملک بر خلاف قوانین استفاده نموده است.

• قرار دادن ملک در اختیار دیگری

از دیگر شرایط صدور این نوع حکم‌ می توان به قرار دادن ملک در اختیار دیگری اشاره نمود. اگر مستاجر بدون اذن مالک، ملک استیجاری را در اختیار دیگران قرار دهد، بر خلاف تعهدات عمل نموده و امکان‌ صدور حکم تخلیه وجود دارد.

شرایط صدور دستور تخلیه

شرایط صدور دستور تخلیه با حکم تخلیه مستاجر کاملا متفاوت می باشد. به همین دلیل اگر قصد دریافت دستور تخلیه ملک خود را دارید، دانستن این شرایط، می تواند بسیار کمک‌ کننده باشد؛ در ادامه شرایط صدور دستور تخلیه املاک استیجاری را، ذکر نموده ایم:

• مدت زمان اجاره ملک حتما در قرارداد ذکر گردیده باشد.
• قرارداد توسط دو شاهد امضا گردیده باشد.
• اجاره نامه در دو نسخه تهیه شده باشد.
• اجاره نامه کاملا رسمی باشد.

روند قانونی گرفتن حکم تخلیه

دریافت حکم تخلیه مستاجر روند قانونی نسبتا پیچیده ای دارد. به همین دلیل کمک گرفتن از وکلای ملکی در خصوص اینگونه پرونده ها، بسیار توصیه می شود. در درجه اول می بايست مالک‌ به یک مرجع قضایی صالح مراجعه نماید. مرجع قضایی صالح این نوع دعوا، شورای حل اختلاف می باشد. سپس مالک می بايست دادخواست خود مبنی بر تخلیه ملک را، به شورای حل اختلاف ارائه نماید‌.

سپس دلایل خود را به همراه مدارک اثبات به این مرجع قضایی ارسال نماید. ظرف گذشت چند روز دادخواست تخلیه مستاجر مورد بررسی قرار گرفته، و اگر مانعی وجود نداشته باشد، حکم صادر خواهد شد. پس از صدور حکم، این مسئله از طریق ابلاغیه به اطلاع مستاجر خواهد رسید. مستاجر می تواند تا مدت زمان ده الی بیست روز به حکم اعتراض نماید. در غیر این صورت حکم اجرا می گردد.

 برای اجرای حکم مامورین نیروی انتظامی یا مسئولین اجرا، اسباب و اثاثیه مستاجر را از ملک مورد نظر خارج و‌ به نزدیک ترین انبار عمومی ارائه می دهند. لازم به ذکر است که چه برای دریافت حکم تخلیه و چه برای صدور دستور تخلیه، نیاز است که ودیعه به مستاجر پرداخت گردیده باشد.

روند قانونی گرفتن حکم تخلیه چگونه است؟

روند قانونی گرفتن حکم تخلیه به این صورت است که اگر به هر دلیلی مستاجر از تخلیه ملک اجاره ای خودداری کند موجر یا صاحب خانه باید ابتدا با مراجعه به دفاتر خدمات قضایی اقدام به تنظیم شکواییه مبنی بر عدم تخلیه ملک نماید. اگر قرارداد اجاره از سال 1376 به بعد منعقد شده  و مدت قرارداد پایان یافته باشد‌.

 دستور تخلیه ملک صادر می شود و این موضوع در صلاحیت شورای حل اختلاف است. باید به این نکته توجه داشت که رسیدگی به موضوع تخلیه در چنین شرایطی  فوری بوده و قابلیت اعتراض برای آن پیش بینی نشده است.

در سایر موارد به غیر از انقضای مدت اجاره برای گرفتن حکم تخلیه باید ابتدا در دفاتر خدمات قضایی، شکایت تخلیه تنظیم و به دادگاه محل وقوع مال اجاره ای ارجاع گردد. سپس دادگاه پس از  بررسی پرونده حکم تخلیه را صادر می کند.

 در پاره ای از موارد ممکن است حکم تخلیه در صلاحیت شورای حل اختلاف باشد لذا شورای حل اختلاف  پس از بررسی شکایت مطروحه نسبت به صدور حکم تخلیه اقدام می کند و به مستاجر ۲۰روز برای تخلیه ملک مهلت می دهد. پس از اتمام مهلت اعتراض، اگر حکم تخلیه به نفع مالک صادر شود در این صورت مالک تقاضای صدور اجراییه می کند.

 سپس اجراییه صادر شده و پس از یک مدت مشخص در صورتی که مستاجر به آن اعتراض نکند تخلیه ملک به وسیله اجرای احکام یا کلانتری محل انجام می شود.

 لازم به ذکر است است که اگر قرارداد اجاره قبل از سال ۷۶ بین موجر و مستاجر منعقد شده باشد این قرارداد تابع قانون سال 1356است  و تنها دادگاه صلاحیت رسیدگی  به آن را برای صدور حکم تخلیه دارد، اما اگر قرار داد اجاره پس از  سال 1376 منعقد شده باشد شورای حل اختلاف بررسی پرونده را برای صدور حکم تخلیه انجام می دهد.

نحوه و شیوه اعتراض به حکم تخلیه مستاجر

در درجه اول می بايست بگوییم دستور تخلیه، قابلیت اعتراض ندارد. یعنی هر زمان که این دستور از طرف مرجع قضایی صادر شود، به اجرا در آمده و مستاجر نمی تواند به آن اعتراضی نماید. اما حکم تخلیه قابل اعتراض می باشد. گاهی ممکن است مالک به ناحق این حکم را از مرجع قضایی دریافت نموده باشد. به عنوان مثال گاهی مستاجر کرایه ماهانه را تماما پرداخت نموده است.

اما مالک به علت عدم پرداخت کرایه حکم تخلیه را از دادگاه دریافت نماید. در این صورت چون حکم تخلیه مستاجر صحیح نیست و ادله مالک واقعیت ندارند، به طور حتم مستاجر می تواند از موجر شکایت کند. البته شکایت مستاجر مانع از اجرای حکم تخلیه نخواهد شد. اما او می تواند از این طریق حق و حقوق قانونی خود را، مطالبه نماید. در صورتی که حقانیت مستاجر اثبات شود، امکان ابطال حکم تخلیه نیز وجود خواهد داشت.

به تعویق انداختن حکم تخلیه

به تعویق انداختن حکم تخلیه یکی از مسائل رایج و معمولی است که بین مالک و مستاجر ایجاد می شود. به عبارت دیگر اگر مستاجر پس از اتمام مهلت قانونی اجاره از ترک محل اجاره خودداری کرده و تخلیه ملک‌ را به تعویق اندازد در این شریط مالک یا موجر برای پس گرفتن ملک خود به دادگاه مراجعه می نماید.

معمولاً دادگاه پس از بررسی پرونده حق را به مالک مسکن داده و یک مهلت یک هفته‌ای برای تخلیه ملک مورد نظر به مستاجر  وقت می دهد. در صورتی که مستاجر حکم تخلیه را به تعویق بیاندازد مالک با مراجعه به دادگاه یا شورای حل اختلاف درخواست صدور اجراییه می نماید. سپس ماموران اجرای احکام به همراه نیروهای انتظامی و کلانتری محل ملک اقدام به تخلیه جبری آن می کنند.

همانطور که گفته شد وقتی زمان تخلیه ملک استیجاری و پایان قرارداد فرا می رسد موجر باید ابتدا بر اساس ماده 13 قانون موجر و مستاجر ، پیش از پایان قرارداد اجاره از طریق اظهارنامه تخلیه ملک مورد نظر را  به مستاجر گوشزد کند.

سپس در صورت عدم تخلیه ملک به وسیله مستاجر در زمان مقرر، مالک 5 روز پس از تسلیم اظهارنامه به مستاجر باید به دفاتر قضایی برای تنظیم شکایت تخلیه ملک اقدام کرده و تخلیه کامل ملک را درخواست نماید.

تقاضای مهلت برای تخلیه ملک

تقاضای مهلت برای تخلیه ملک زمانی معنا پیدا می کند که قرارداد اجاره بین موجر و مستاجر به پایان رسیده باشد و مستاجر به هر دلیلی ملک را تخلیه نکند.

در این شرایط مالک یا موجر به شورای حل اختلاف مراجعه می کند تا با استفاده از قانون مستاجر را وادار به تخلیه ملک خود نماید. در این شرایط اگر مستاجر به هر دلیل قادر به تخلیه ملک نباشد و از موجر تقاضای مهلت کند این تقاضا ثبت و در اختیار شورای حل اختلاف قرار می گیرد.

سپس شورای حل اختلاف پس از بررسی وضعیت مستاجر در صورت موجه بودن شریط، مهلت یک ماهه به  شرط پرداخت اجرا ء بهاء به مستاجر می دهد تا ملک مورد نظر را تخلیه نماید.