فروش ملک به چند نفر

فروش ملک به چند نفر یا  کلاهبرداری فروش ملک به چند نفر به عملی گفته می شود که طی آن ملکی مشخص بیش از یک بار به چند نفر به صورت همزمان فروخته شود. این نوع معامله که در مورد مال غیر انجام می شود با عنوان معامله معارض شناخته می شود.  به عبارت دیگر  فروش ملک به چند نفر یا کلاهبرداری فروش ملک به چند نفر زمانی حادث می شود که یک نفر ملک خود را پس از فروش به یک نفر و دریافت مبلغی مشخص، همزمان به یک یا چند نفر دیگر بفروش رسانده و از آنها هم  وجوهی به عنوان بهای ملک دریافت کند. در معامله معارض پس از اطلاع افراد خریدار از کلاهبرداری و مراجعه آنها به محاکم قضایی اولویت در واگذاری ملک به  نفری است که پس از ارائه مدارک لازم، به عنوان اولین خریدار ملک شناخته شود. در جرم معامله معارض حتی در صورت رضایت شاکیان، مجازات فرد مجرم به قوت خود باقی است و غیر قابل بخشش می باشد.

معامله معارض چیست؟

معامله معارض به معامله ای گفته می شود که طی آن شخصی ملک یا مالی را به صورت همزمان  بدون آگاهی افراد خریدار به چند نفر فروخته باشد. به عبارت ساده معامله معارض به معامله ای گفته می شود که یک نفر عین یا منفعت مال خود را به موجب سند رسمی یا عادی به فرد دیگر انتقال دهد.

سپس به معامله انجام شده اکتفا نکرده و دوباره همان عین یا منفعت مال را به موجب سند رسمی یا عادی به شخص یا اشخاص دیگری با دریافت هزینه به فروش برساند. معامله معارض در صورت شکایت افراد شاکی و اثبات جرم برای فرد مجرم مجازات حبس به دنبال دارد.

روال دادخواهی در این نوع جرم به این شکل است که فرد یا افراد شاکی برای تنظیم شکایت به دفاتر خدمات قضایی مراجعه می کنند و پس از ارائه مدارک لازم شکایت آنها در این دفاتر ثبت شده و برای رسیدگی به محاکم قضایی مشخص شده ارسال می گردد.

از کجا بفهمیم ملک به چند نفر فروخته شده

بهترین راه برای فهمیدن اینکه ملک به چند نفر فروخته شده است گرفتن استعلامات لازم از نهادها و سازمان های مربوطه و ذکر این نکته در قرارداد اولیه یا قولنامه  است که پس از ثبت رسمی مالکیت  در دفاتر رسمی معامله معتبر و قانونی است.

به عبارت دیگر بهترین روش برای جلوگیری از فروش همزمان یک ملک به چند نفر، ترکیب نمودن ساز و کار استفاده از سامانه کد رهگیری برای گرفتن کد رهگیری لازم و ثبت رسمی  انتقال ملک است در غیر این صورت ممکن است زمینه تخلف و فروش ملک به صورت همزمان به چند نفر وجود داشته باشد.

هرچند در سال های اخیر برای برطرف شدن این مشکل طرح های مختلفی در نظر گرفته شده است که یکی از مهم ترین آنها فعال سازی سامانه کد رهگیری و اجبار بنگاه های معاملاتی به گرفتن این کد و درج آن در قولنامه ها و مبایعه نامه های مختلف بوده اما به دلیل مشکلات مختلف این طرح از موفقیت چندانی برخوردار نبوده است.

در سال های اخیر برای برطرف شدن مشکل فروش املاک به صورت همزمان به چند نفر، راه کار، از اعتبار افتادن  قولنامه های غیر رسمی مطرح شده است که در صورت تصویب آن، فقط قولنامه ها و قراردادهای رسمی اعتبار دارند که این کار، استعلام شرایط ملک مورد نظر و جلوگیری از فروش آن به چند نفر را برای افراد خریدار آسان تر می کند.

قانون معامله معارض

قانون معامله معارض یکی از قوانین جاری است که قانونگذار برای جلوگیری از فروش اموال و املاک  به صورت همزمان به چند نفر وضع نموده است و اغلب با جرایم نظیر فروش مال غیر یکی انگاشته می شود.

برای جلوگیری از اشاعه این جرم در جامعه قانونگذار مجازات سنگینی برای مرتکبین آن در نظر گرفته است که در صورت تحقق جرم و فراهم بودن شرایط و ارکان آن، فرد با توجه به میزان مشارکت در جرم به مجازات تعیین شده محکوم می گردد. قانون معامله معارض با استناد به ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک کشور اعمال می شود.

در ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک کشور آمده است که اگر شخصی به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی (اعم از منقول یا غیر منقول) حقی به شخص یا اشخاص داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مذکور نماید به 3 تا 10 سال حبس محکوم می شود.

بر اساس این قانون اگر صاحب یک ملک، با تنظیم قولنامه و قرارداد رسمی یا غیر رسمی ملک خود را به صورت همزمان به بیش از یک نفر به فروش برساند در صورت شکایت افراد خریدار و اثبات این امر در مراجع قضایی، فرد مجرم با توجه به میزان مشارکت در جرم به حبس از 3 تا 10 سال و رد اموال دریافت شده به صاحبان اصلی آن و جبران ضرر و زیان وارد شده محکوم می گردد.

حکم و قانون فروش یک ملک به چند نفر

حکم و قانون فروش یک ملک به چند نفر در مراجع قضایی با استناد به ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک کشور و فراهم بودن ارکان جرم تعیین می شود.

بر اساس این ماده قانونی هر گاه فردی به موجب یک سند عادی یا رسمی ملکی را به بیش از یک نفر بفروشد و حقی را به آن شخص یا اشخاص در سند رسمی یا غیر رسمی واگذار کند مرتکب عمل مجرمانه شده است و در صورت شکایت افراد شاکی و اثبات ادعای مطرح شده با ارائه اسناد و مدارک لازم به مجازات تعیین شده در قانون که حبس 3 تا 10 سال است محکوم می گردد.

به عبارت ساده هر گاه فردی یک ملک مشخص را بر اساس یک قرارداد رسمی یا غیر رسمی به بیش از یک نفر واگذار نماید و برای هر یک از معاملات انجام شده سند رسمی یا عادی با مشخصات یکسان تنظیم کند مرتکب جرم معامله معارض شده است و افراد شاکی می توانند با در دست داشتن مدارک لازم به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی برای تنظیم شکایت و دادخواهی مراجعه نمایند.

تکلیف ملکی که به دو نفر فروخته شده چیست؟ چه کسی مالک اصلی آن خواهد بود؟

تکلیف ملکی که به دو نفر فروخته شده است اینگونه مشخص می شود که خریدار اول در صورت ارائه مدارک لازم صاحب ملک مورد نظر است و خریدار دوم یا بیشتر فقط جهت دریافت ضرر و زیان  به عنوان کلاهبرداری می توانند از فرد فروشنده شکایت نمایند.

به عبارت دیگر هر گاه ملکی از طرف صاحب آن به بیش از یک نفر به صورت همزمان فروخته شود پس از شکایت افراد مال باخته کسی که اولین بار ملک را خریداری کرده است صاحب آن است و افراد دیگر فقط جهت جبران ضرر و زیان وارد شده با عنوان کلاهبرداری می توانند دادخواهی نمایند.

باید به این نکته اشاره کرد که تنظیم سند رسمی یا غیررسمی تاثیری در مالکیت ملک فروخته شده به چند نفر به صورت همزمان ندارد و اولین نفری که اقدام به معامله و خرید ملک کرده باشد با در دست داشتن قولنامه یا قرارداد رسمی و غیر رسمی صاحب ملک مورد نظر است و حتی اگر اولین فرد خریدار، قرارداد غیر رسمی داشته باشد و فرد یا افراد دیگر قرارداد رسمی داشته باشند حق به اولین خریدار داده می شود و ملک فروخته شده از نظر قانونی متعلق به او است.

به عبارت ساده اولین خریدار یک ملک حتی با در دست داشتن یک مبایعه نامه یا قولنامه ساده و اثبات این امر در محاکم عمومی صاحب ملک مورد نظر است و افراد خریدار بعدی حتی با در دست داشتن قرارداد رسمی صاحب ملک مورد نظر نیستند و فقط به عنوان کلاهبرداری می تواند خواهان رد مال و پس گرفتن ضرر و زیان خود از فرد فروشنده باشد.

نحوه شکایت در مورد معامله معارض

نحوه شکایت در مورد معامله معارض به این شکل است که فرد شاکی ابتدا باید با در دست داشتن مدارک لازم به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی یا درگاه adliran.ir، در فضای مجازی، بخش احراز هویت بر خط مراجعه کرده و نسبت به تنظیم شکایت یا ایجاد حساب کاربری در سامانه ثنا اقدام نماید تا بتواند پس از ثبت شکایت از وقت رسیدگی و آراء دادگاه با سرعت مناسب مطلع شود.

به عبارت دیگر در شکایت معامله معارض شاکی پس است طرح و تنظیم شکایت کیفری در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی با ارائه مدارک لازم روند دادخواهی خود را آغاز می کند. باید به این نکته توجه داشت که برای شروع روند شکایت و دادرسی معامله معارض فرد می تواند به صورت مستقل یا با انتخاب وکیل ملکی با تجربه و کارآمد وارد عمل شود.

پس از پایان دادگاه کیفری و صدور حکم به نفع فرد شاکی در معامله معارض، فرد مورد نظر باید با در دست داشتن این حکم برای  تنظیم دادخواست حقوقی و ابطال سند ناشی از معامله معارض  به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کند تا دادخواست مورد نظر برای بررسی و صدور حکم به دادگاه صالحه ارسال گردد.

در ادامه در صورتی که دادگاه عمومی حقوقی پس از بررسی مدارک ارائه شده اقدام به ابطال سند ناشی از معامله معارض نماید پس از پایان یافتن دوره تجدید نظر و قطعی شدن رای، زمانی که حکم قطعی و اجرایی صادر شود، از سوی دادگاه و شعبه مربوطه نامه ای به اداره ثبت اسناد و املاک تنظیم کننده سند ارسال می گردد که در آن دستور ابطال سند معامله به اداره مربوطه ابلاغ شده است سپس در ادامه  پس از طی شدن روند اداری، حکم مربوطه اجراء و سند  مالکیت جدید به نام فرد شاکی صادر می گردد.

جلوگیری از فروش ملک به چند نفر

برای جلوگیری از فروش ملک به چند نفر بهتر است فرد خریدار یا متقاضی خرید املاک یا اموال منقول و غیر منقول اولاً انجام معاملات مختلف را در بنگاه های معاملاتی معتبر و نزد افراد شناخته شده انجام دهند تا دچار سرگردانی و بلاتکلیفی نشود.

همچنین برای انجام معاملات ملکی بهتر است افراد متقاضی به جای تنظیم مبایعه نامه یا قولنامه غیر رسمی از قراردادهای رسمی و محضری برای نقل و انتقال املاک مختلف استفاده کنند.

لازم به ذکر است که برای جلوگیری از فروش ملک به چند نفر، مراجعه به سامانه کد رهگیری برای تنظیم قرارداد  می تواند را کاری مناسب  و عاقلانه باشد تا امکان کلاهبرداری و فروش ملک به چند نفر به حداقل ممکن برسد.

در صورت تمایل به دریافت مشاوره حقوقی از وکیل پایه یک دادگستری تهران با شماره ۰۹۱۲۳۵۷۶۰۳۷ تماس حاصل فرمایید، با مشورت و راهنمایی وکیل زودتر به نتیجه خواهید رسید.

• دو مبایعه نامه برای یک ملک

دو مبایعه نامه برای یک ملک زمانی از نظر قانونی معنا پیدا می کند و  معتبر است که یک ملک مشخص به دلایل مختلف با آگاهی طرفین معامله به صورت همزمان به دو نفر فروخته شود یعنی هر نفر با استناد به مطالب درج شده در قرارداد، مالک قسمت مشخصی از ملک مورد نظر بوده و دو طرف این گونه تقسیم را پذیرفته باشند. در غیر این صورت امکان وجود دو مبایعه نامه برای یک ملک  به صورت مجزا وجود ندارد.

باید به این نکته توجه داشت که وجود دو مبایعه نامه همزمان با اطلاع طرفین فقط برای قراردادهای غیر رسمی می تواند معتبر باشد و در قراردادهای رسمی فقط زمانی چنین کاری مجاز است که قانون گذار اجازه این کار را داده باشد در غیر این صورت وجود دو مبایعه نامه به صورت همزمان برای یک ملک وجود ندارد و چنین قراردادی نا معتبر است.

• فروش ملک به دو نفر با سند عادی

از نظر قانونی فروش ملک به دو نفر با سند عادی در صورتی ممکن است که ملک مورد نظر تفکیک شده باشد یا دو نفر با توافق پذیرفته باشند که ملک با توجه به متراژ به چه میزان به هر یک از آنها تعلق داشته باشد و در سند مورد نظر ثبت گردد در غیر این صورت و مبهم  بودن شرایط ملک، فروش آن به دو نفر با سند عادی نا ممکن و غیرقانونی است.

• فروش زمین قولنامه ای به چند نفر

فروش زمین قولنامه ای به چند نفر به دلیل آنکه قولنامه یک سند رسمی و ثبتی نیست امکان پذیر است یعنی صاحب زمین یا ملک می تواند از طریق هماهنگی با یک بنگاه معاملات ملکی یا بدون اطلاع مشاورین املاک در دفاتر مختلف املاک اقدام به تنظیم قولنامه و فروش زمین مورد نظر خود به افراد مختلف نماید که این کار عملی مجرمانه است و افراد شاکی پس از مطلع شدن از کلاهبرداری و فروش زمین قولنامه ای  به چند نفر می توانند  با در دست داشتن اسناد و مدارک لازم برای باز پس گیری حق و حقوق یا ضرر و زیان خود وارد عمل شده و برای دادخواهی  به مراجع قضایی مراجعه کنند.

• پیش فروش آپارتمان به دو نفر

پیش فروش آپارتمان به دو نفر عملی مجرمانه است که در ذیل قانون معامله معارض قرار می گیرد و افراد خریدار پس از اطلاع از کلاهبرداری می توانند با در دست داشتن اسناد و مدارک لازم برای تنظیم شکایت کیفری به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه نمایند تا در صورت اثبات جرم واقع شده و صدور حکم قطعی بتوانند نسبت به ابطال قراردادهای ثبت شده و گرفتن ضرر و زیان خود اقدام نمایند.