خرید ملک بدون سند یا ملک قولنامه ای زمانی معنا پیدا می کند که یک ملک به دلایل خاص مثل در حاشیه شهر و یا خارج از محدوده تعریف شده برای شهر سازی بودن یا دلایل دیگر مثل نداشتن پایان کار و غیره با قرار دادهای غیر رسمی واگذار شود. البته باید به این نکته توجه داشت که تنظیم قولنامه محدود به املاک خارج از محدوده شهری نمی شود و در خیلی از موارد وقتی نقل و انتقال یک ملک و اجاره دادن آن به دلایل مختلف با استفاده از سند رسمی ممکن نباشد از قولنامه یا سند غیر رسمی برای نقل و انتقال یا اجاره آنها استفاده می شود. به عنوان مثال املاکی که به دلایل تخلفات مختلف ساخت و ساز موفق به اخذ پایان کار از شهرداری نشده‌اند، املاک و ساختمان های موروثی که به دلایل مختلف انحصار و وراثت آنها با مشکل مواجه شده است و امکان انتقال رسمی آن ها وجود ندارد، املاک مشاعی که یک یا برخی از صاحبان آن حاضر به فروش ملک خود نباشند، املاکی که کاربری آنها با کاربری تعریف شده در حوزه شهری مطابقت نداشته باشد، املاکی که سند آنها به دلایل مختلف در رهن بانک یا موسسات مالی و پولی قرار داشته باشد ممکن است برای نقل و انتقال آن ها از روش تنظیم قولنامه و یا قرارداد به شکل غیر رسمی استفاده شود. باید به این نکته توجه داشت که هرچند امکان نقل و انتقال این گونه املاک و مستغلات غیر قانونی نیست اما ممکن است فرد خریدار در آینده با مشکلات مختلف مواجه شود و احیاناً اگر فرد خریدار بدون آگاهی از مشکل دار بودن ملک مورد نظر اقدام به خرید یا رهن آن نماید ممکن است مشکلات جانبی این گونه نقل و انتقال برای فرد خریدار یا اجاره کننده بیشتر شود و فرد خریدار یا اجاره کننده برای خروج از بحران به قانون و نهادهای قانونی متوسل گردد.
خرید زمین بدون سند در یک نگاه
خرید زمین بدون سند هرچند عملی غیر قانونی نیست و به صورت عادی انجام می شود اما اگر در معاملات ملکی بدون سند و تنظیم قرارداد رسمی دقت نشود ممکن است در آینده مشکلات زیادی را برای فرد خریدار ایجاد نماید.
به عبارت دیگر برای خرید زمین بدون سند فرد خریدار نباید عجله کرده و حتی المقدور پس از بررسی شرایط و اطمینان از مشکل دار نبودن کیس مورد نظر نسبت به تنظیم قرارداد غیر رسمی یا قولنامه اقدام کند.
از جمله اقداماتی که باعث بالا رفتن اطمینان خاطر در تنظیم قولنامه یا قراردادهای غیر رسمی برای خرید زمین بدون سند می شود می توان به مواردی مانند مراجعه به بنگاه های معاملات ملکی معتبر، گرفتن استعلامات لازم از نهادهای مربوطه مثل شهرداری و اطمینان به در طرح نبودن ملک مورد نظر ، موقوفه نبودن سند زمین مورد نظر، در صورت موروثی بودن ملک مورد نظر دریافت گواهی انحصار و وراثت بازماندگان، نداشتن سند مشاعی و غیره اشاره کرد.
خرید زمین بدون سند از طریق قولنامه یا قراردادهای رسمی اگر بدون آگاهی و تحقیق در مورد شرایط ملک مورد نظر انجام شود می تواند در آینده برای فرد خریدار مشکل ساز شود و فروش یا ساخت ملک مورد نظر را با مشکلات عدیده مواجه نماید.
◁◁ مطلب پیشنهادی: نکات مهم حقوقی قرارداد پیش فروش آپارتمان و ملک
ملک قولنامه ای خریداری کنیم یا خیر؟
هرچند خریداری کردن ملک قولنامه ای از نظر عرفی و قانونی مجاز شمرده می شود اما باید به این نکته توجه داشت که معمولا املاک یا مستغلاتی به صورت قولنامه ای و با قراردادهای غیر رسمی از شخصی به شخص دیگر منتقل می شوند که به طور قانونی و رسمی انتقال فروش و نقل و انتقال آنها وجود نداشته باشد.
لذا افراد خریدار یا فروشنده حاضر می شوند این املاک را با قیمتی پایین تر از قیمت بازار و با قولنامه نقل و انتقال نمایند با این امید که در آینده بتوانند مشکلات ایجاد شده را با استفاده از روش های مختلف برطرف کرده و ملک مورد نظر را با قیمت مناسبی به فروش برساند.
اما در خیلی از موارد ممکن است مشکلات ملک قولنامه ای علاوه بر آنکه حل نشود چند برابر شده و حتی فروش ملک قولنامه ای را نا ممکن کند. مثلاً املاکی که به دلایل مختلف به صورت وکالتی واگذار می شوند اگر فرد وکالت دهنده به هر دلیل فوت نماید .
وکالت مورد نظر از اعتبار خارج می شود و فردی که ملک وکالتی را خریداری کرده است باید به دنبال وراث متوفی برای انجام مراحل قانونی کار خود باشد و اگر در این شرایط یکی از وراث متوفی در دسترس نباشد و یا راضی به همکاری نشود شرایط فرد خریدار بسیار بد می شود.
بنابراین خریداری ملک قولنامه ای حتی با رعایت جوانب کار امری ریسک آمیز است چون قولنامه یا قرارداد غیر رسمی در دو یا سه نسخه تنظیم می شود که یک نسخه در اختیار بنگاه معاملاتی بوده و به هر یک از خریدار یا فروشنده یک نسخه داده می شود و در این شرایط ثبت رسمی و دفتری آن در نهادهای رسمی وجود ندارد که این امر می تواند زمینه کلاهبرداری و فروش این گونه املاک را به چند نفر به صورت همزمان فراهم نماید که به صورت خودکار در آینده برای فرد خریدار مشکل ساز می شود.
چطور متوجه شویم ملک دارای سند است یا خیر؟
برای آگاهی از این امر که یک ملک دارای سند است یا خیر، می توان به دو روش حضوری و غیر حضوری اقدام نمود. در روش حضوری فرد متقاضی می تواند با در دست داشتن مدارک لازم مثل مشخصات ثبتی ملک مورد نظر برای استعلام به شهرداری مراجعه کرده یا با همراه داشتن مشخصات ثبتی املاک مجاور ملک مورد نظر برای گرفتن استعلام به اداره ثبت اسناد و املاک کشور مراجعه کند.
روش دیگر مراجعه به سایت سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در فضای مجازی به نشانی http://ssaa.ir و وارد کردن مشخصات لازم برای گرفتن استعلام سند یک ملک است.
به عبارت دیگر فرد متقاضی می تواند پس از وارد شدن به صفحه اصلی سایت سازمان ثبت اسناد و املاک کشور از میان گزینه هایی که در کادر صفحه اول می آید گزینه املاک را انتخاب کرده و پس از ظاهر شدن یک منو در سمت راست صفحه بر روی استعلامات ثبتی کلیک نماید سپس در ادامه بر روی تصدیق اصالت سند مالکیت کلیک کند تا بتواند از اصالت سند ملک مورد نظر مطمئن شود.
اما باید به این نکته توجه داشت که هر چند برای گرفتن استعلام سند یک ملک و اطلاع از مشکل دار بودن یا نبودن آن مراجعه به فضای مجازی و سایت سازمان اسناد و املاک کشور توصیه می شود اما چون بدون ارائه و ثبت مشخصات ثبتی و سندی ملک مورد نظر این کار ممکن نیست.
لذا بهترین راه برای اطلاع از سند داشتن یا نداشتن یک ملک مراجعه به صاحبان املاک نزدیک ملک مورد نظر و گرفتن کپی یا مشخصات سندی و ثبتی آنها و مراجعه حضوری به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور برای اطلاع از وضعیت ملک مورد نظر می باشد.
◁◁ مطلب پیشنهادی: وکالت بلاعزل در فروش ملک
نحوه خرید آپارتمان نوساز بدون سند؛ نکات مهم در خرید ملک بدون سند
نحوه خرید آپارتمان نوساز بدون سند به این شکل است که فرد خریدار باید قبل از امضای قرارداد و تایید آن، یک سری اقدامات را انجام دهد تا در آینده دچار مشکل نشود و بتواند به راحتی ملک خریداری شده را در موعد مقرر تحویل بگیرد و از خرید خود اطمینان خاطر داشته باشد.
چون هرگونه اهمال و سستی در تحقیق و بررسی شرایط ملک، هنگام خرید آپارتمان های نوساز بدون سند ممکن است فرد خریدار را در آینده با چالش هایی مثل عدم آماده نشدن به موقع سند، معارض داشتن ملک، موقوفی یا موروثی بودن ملک، ساخت و ساز غیر مجاز و صادر نشدن پایان کار و غیر مواجه کند.
لذا فرد خریدار یا متقاضی خرید آپارتمان های نوساز بدون سند برای آسوده خاطر بودن از معامله انجام شده و مواجه نشدن با مشکلات و چالش های پیش رو باید به یک سری از نکات مهم در زمان خرید ملک بدون سند مثل شناسایی سازنده ملک، اطمینان از سند دار بودن ملک، حقیقی بودن شخص فروشنده، آزاد بودن سند ملک، بررسی گواهی مالیات بر ارث و انصار وراثت و اطمینان از بدون مشکل بودن ملک از نظر ثبتی توجه نماید که در ادامه به صورت مختصر به آنها پرداخته می شود.
-
شناسایی سازندۀ ملک
شناسایی سازنده ملک یکی از نکات مهم در خرید ملک بدون سند است که برای جلوگیری از مشکلات پیش رو باید به وسیله خریدار مورد توجه قرار گیرد.
روش های مختلفی برای شناسایی صاحب آپارتمان نوساز وجود دارد که از آن جمله می توان به مواردی مثل بررسی و مشاهده پروانه و مجوز ساخت، پرس و جو از افراد محلی، خرید در بنگاه های معاملات ملکی معتبر و قدیمی، تنظیم قولنامه یا قراردارد منطبق بر موازین قانونی و قید این مطلب در مبایعه نامه که معامله پس از صدور سند تفکیکی در مراجع رسمی برای فرد خریدار معتبر و قانونی است و در غیر این صورت فرد فروشنده باید علاوه بر رد مال همه ضرر و زیان فرد خریدار را هم جبران کند.
-
اطمینان از سند دار بودن ملک
اطمینان از سند دار بودن ملک یکی دیگر از نکات مهم در خرید ملک بدون سند است. به عبارت دیگر برای خرید آپارتمان نوسازی بدون سند فرد خریدار باید از فروشنده در هنگام تنظیم قرارداد فروش تقاضای مشاهده سند اصلی ملک و درج مشخصات آن در قرارداد را کرده و قبل از امضای قرارداد برای اطمینان از صحت سند ارائه شده کپی آن را به اداره ثبت برده و با استعلام سند از صحت اطلاعات ارائه شده اطمینان حاصل نماید.
همچنین بهتر است در زمان خرید آپارتمان نوساز از خرید در مجتمع های مسکونی یا واحدهایی که ملک مادر، سند ثبتی ندارد خودداری نمایند چون ممکن است ملک مورد نظر در آینده با مشکلات مختلفی مثل داشتن اسناد معارض، موقوفی یا موروثی بودن و غیره مواجه شود.
-
حقیقی بودن شخص فروشنده
حقیقی بودن شخص فروشنده یکی دیگر از نکات مهمی است که در خرید ملک بدون سند از طرف خریدار باید مورد توجه قرار گیرد.
به عبارت دیگر خرید آپارتمان بدون سند بهتر است از املاکی انجام شود که فروشنده آنها اشخاص حقیقی باشند چون حقوقی بودن فروشنده آپارتمان نوساز ممکن است در آینده به دلیل تغییر در شرایط یا وضعیت شرکت مورد نظر باعث برهم خوردن شرایط، وقفه در کار و پایین آمدن کیفیت مصالح استفاده شده در ملک مورد نظر شود که به صورت خودکار باعث سرگردانی فرد خریدار و طولانی شدن روند تحویل گرفتن آپارتمان یا مشاعات آن می شود.
-
آزاد بودن سند
آزاد بودن سند یکی دیگر از موارد و نکات مهم در خرید ملک بدون سند است که توجه به آن می تواند از مشکلات آینده جلوگیری نماید.
خیلی از املاک به دلیل استفاده به عنوان ضمانت در گرو یا رهن نهادها و سازمان های مختلف یا موسسات پولی و مالی هستند که عدم توجه به این امر می تواند برای افراد خریدار مشکل ساز شده و آنها را با مشکل مواجه کند.
همچنین موقوفی بودن سند یک ملک می تواند در قیمت فروش و واگذار کردن آن موثر باشد لذا آزاد بودن سند ملک یک شرط مهم و تعیین کننده در خرید آپارتمان نوساز بدون سند است.
-
بررسی گواهی مالیات بر ارث و انحصار وراثت
بررسی گواهی مالیات بر ارث و انحصار وراثت از نکات مهم در خرید ملک بدون سند است چون موروثی بودن سند و عدم وجود گواهی انحصار وراثت یا مالیات بر ارث باعث مشکل شدن شرایط نقل و انتقال ملک می شود و ممکن است در صورت عدم حضور وراث برای انجام مراحل اداری و پرداخت وجوه مالیاتی روند نقل و انتقال ملک مختل گردد یا خریدار مجبور شود برای پیدا کردن وراث و راضی کردن آنها برای انجام امور اداری وارد عمل شود که اینکار باعث هدر رفتن و وقت و هزینه افراد خریدار می گردد.
-
اطمینان از بدون مشکل بودن ملک از نظر ثبتی
اطمینان از بدون مشکل بودن ملک از نظر ثبتی از نکات مهم در خرید ملک بدون سند است. به عبارت دیگر فرد متقاضی خرید آپارتمان نوساز بدون سند قبل از امضای قرارداد یا مبایعه نامه مقدماتی باید با گرفتن کپی سند مادر یا مشخصات ثبتی سند به سازمان اسناد و املاک کشور برای استعلام صحت و اعتبار سند اصلی ملک مورد نظر مراجعه کند یا با مراجعه به سایت سازمان اسناد و املاک کشور و وارد کردن مشخصات سند و پس از طی کردن مراحل مشخص شده نسبت به استعلام صحت سند اقدام نماید تا بتواند با اطمینان خاطر نسبت به امضاء و تایید اسناد و قرارداد مقدماتی خرید آپارتمان اقدام نمایند.
اثبات مالکیت زمین بدون سند
اثبات مالکیت زمین بدون سند، سخت و مشکل است و فرد مدعی مالکیت برای اثبات مالکیت خود بر ملک مزبور و استفاده از این حق قانونی باید از روش های اثباتی مثل شواهد مادی، شواهد شاهدان، استفاده و مستغلات مالکیت و ادعاهای تاریخی رسمی کردن خرید و فروش ملک بدون سند استفاده کند که در ادامه به شکل مختصر به آن ها پرداخته می شود.
باید به این نکته توجه داشت که مالکیت زمین بدون سند مشکل و چالش بر انگیز است چون سند به عنوان دلیل حقوقی اصلی برای مالکیت زمین در مراجع قانونی پذیرفته می شود و اگر فرد صاحب زمین سندی برای اثبات مالکیت خود نداشته باشد ممکن است دچار مشکلات حقوقی شود یا افراد مطلع از این امر تلاش کنند زمین او را با روش های مختلف به تصرف خود در بیاورند.
-
شواهد مادی
شواهد مادی یکی از روش های اثبات مالکیت زمین بدون سند است در این روش فرد مدعی باید با ارائه اسناد، عکس ها، ویدیو ها یا سایر مدارک معتبر، مالکیت خود را بر زمین مورد ادعا اثبات کند.
از جمله شواهد مادی که می تواند اثبات کننده مالکیت زمین بدون سند باشد می توان به مواردی مثل ارائه اسناد و مدارکی اشاره کرد که نشان دهنده خرید و معامله زمین به وسیله فرد مدعی باشد در این شرایط ارائه رسید پرداخت وجه معامله هم می تواند به عنوان شواهد مادی اثبات کننده مالکیت فرد مدعی بر زمین محل اختلاف مطرح باشد.
-
شواهد شاهدان
شواهد شاهدان از دیگر ابزارهای اثبات مالکیت زمین بدون سند است که می تواند برای فرد مدعی کارساز باشد.
در این روش فرد مدعی می تواند برای اثبات ادعای خود افراد معتبر و شناخته شده را به عنوان شاهد به مراجع قضایی و قانونی معرفی نمایند تا آنها پس از حضور در جلسات مشخص و ارائه اظهارات خود به صورت کتبی و شفاهی و تایید آنها بر مالکیت فرد مدعی بر زمین محل اختلاف شهادت دهند.
-
استفاده و مستغلات مالکیت
استفاده و مستغلات مالکیت یکی دیگر از روش های اثبات مالکیت زمین بدون سند است در این روش فرد مدعی برای نشان دادن مالکیت خود بر روی زمین مورد مناقشه به فعالیت های خود در زمین و نوع استفاده از آن در سال های اخیر مثل کشاورزی، زندگی در محل، پرورش گل ها یا گیاهان تزیینی و غیره برای اثبات مالکیت اشاره کند که می تواند اثبات کننده مالکیت بدون معارض او باشد.
-
ادعاهای تاریخی رسمی کردن خرید و فروش ملک بدون سند
مطرح کردن ادعاهای تاریخی برای نشان دادن روند انتقال ملک به اشخاص مختلف روش دیگر برای اثبات مالکیت بر زمین های بدون سند و رسمی کردن خرید آن در طول دوره تاریخی مشخص است.
به عبارت دیگر فرد مدعی مالکیت زمین با اشاره به روند تاریخی نقل و انتقال زمین بدون سند به افراد مختلف و اعتبار اینگونه واگذاری در بین مردم جامعه، مالکیت خود بر روی زمین مورد نظر را محفوظ دانسته و آن را به اثبات می رساند.
در صورت تمایل به دریافت مشاوره حقوقی از وکیل ملکی تهران با شماره ۰۹۱۲۳۵۷۶۰۳۷ تماس حاصل فرمایید، با مشورت و راهنمایی وکیل زودتر به نتیجه خواهید رسید.
سخن پایانی
خرید ملک بدون سند یا ملک قولنامه ای هرچند عملی غیر قانونی نیست اما نقل و انتقال زمین به این روش ممکن است در کوتاه مدت یا بلند مدت به دلایل مختلف برای فرد معامله کننده مشکل ساز شود.
خرید زمین بدون سند در یک نگاه را می توان این گونه تعریف نمود که هر گاه خریدار و فروشنده به دلایل مختلف مثل موقوفی و موروثی بودن، نداشتن پایان کار به دلیل تخلفات شهر سازی، خارج از محدوده تعریف شده شهرساز بودن ملک و غیر اقدام به نقل و انتقال املاک و مستغلات در قالب قراردادهای غیر رسمی یا قولنامه نمایند اینگونه ملک با نام قولنامه ای یا بدون سند رسمی شناخته می شوند.
در پاسخ به این سئوال که آیا ملک قولنامه ای خریداری کنیم یا خیر؟ باید گفت که خرید ملک قولنامه ای هرچند از نظر قانونی مشکلی ندارد اما خرید زمین به شکل قولنامه ای ممکن است راه سوء استفاده را برای افراد سود جو و کلاه بردار فراهم کرده و فرد خریدار یا فروشنده را با مشکل مواجه نماید.
برای متوجه شدن اینکه ملکی دارای سند است یا خیر؟ می توان از روش های مختلف مثل استعلام از سازمان ها و نهادهای مرتبط مثل شهرداری ها یا سازمان اسناد و املاک استفاده کرد یا از روش های غیر رسمی مثل تحقیقات محلی و پرس و جو از صاحبان مستغلات همسایه و غیره استفاده نمود.
