اعتراض به ثبت ملک

اعتراض به ثبت ملک نوعی دعوای حقوقی است که در آن ثبت ملک به نام یک نفر به دلایل حقوقی مختلف محل مناقشه می شود. به این معنا که یک فرد با استناد به موارد تعیین شده در قانون به ثبت ملک به نام فرد دیگر اعتراض کرده و آن را حق او نمی داند. به عبارت دیگر کسانی حق اعتراض به ثبت ملک را دارند که در ملک مورد ثبت برای خودشان حقی قائل هستند و ثبت آن  را به نام افراد دیگر غیر موجه می دانند. قانونگذار در مواد ۱۶ تا ۲۰ قانون ثبت، امکان اعتراض در موارد خاص را پیش بینی کرده  است. به شکلی که وصول این نوع اعتراض از جانب اشخاص دیگر می تواند باعث متوقف شدن جریان عملیات ثبت یک ملک در سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تا روشن شدن وضعیت و رسیدگی به دعوا شود.

انواع اعتراض به ثبت

انواع اعتراض به ثبت با توجه به شرایط ممکن است متفاوت باشد و اعتراض به ثبت انواع مختلفی را شامل گردد. معمولاً دسته بندی اعتراض به ثبت جز حقوق ثبتی است و هر وکیل ثبتی اعتراض به اداره ثبت را در سه دسته اعتراض به عملیات ثبت املاک، اعتراض به تحدید حدود در اداره ثبت و اعتراض به حقوق ارتفاقی در اداره ثبت تقسیم می کند که در ادامه به صورت مختصر به آنها پرداخته می شود.

• اعتراض به عملیات ثبت املاک

اعتراض به عملیات ثبت املاک یکی از انواع اعتراض به عملیات ثبت است که در آن وصول اعتراض می تواند موجب متوقف شدن هرگونه ثبت املاک در سازمان ثبت اسناد و املاک شود. به شکلی که این توقیف تا زمان تمام شدن روند دعوا ادامه پیدا کند.

در اعتراض به عملیات ثبت املاک روال کار به این شکل است که فرد معترض بعد از انتشار آگهی های شخصی ملک مورد نظر درخواست اعتراض خود را ارائه می دهد تا از ضایع شدن حق و حقوق خود جلوگیری نماید.

مهلت اعتراض در این نوع اعتراض به ثبت ۹۰ روز است و باید به این نکته توجه داشت که فرد معترض باید دادخواست اعتراض خود را قبل از انتشار آگهی ارائه نکند چون چنین اعتراضی پذیرفته نمی شود.

• اعتراض به تهدید حدود در اداره ثبت

اعتراض به تهدید حدود در اداره ثبت یکی از رایج ترین اعتراضات به ثبت است که در آن فرد معترض هیچ گونه اعتراضی به ثبت ملک ندارد. به این معنا که این نوع اعتراض قبل از ثبت کردن ملک در دفاتر املاک موضوعیت پیدا می کند.

به عبارت دیگر در این نوع اعتراض مشکل و مسئله نزاع  در جریان تهدید حدود ایجاد می شود به این معنی که فرد معترض معتقد است که به ملک او تجاوز شده و این اعتراض به عملکرد ناظری است که باعث جابجا شدن حدود املاک محل دعوا شده است. معمولاً در این نوع اعتراض فقط قسمتی از ملک مورد اعتراض قرار می گیرد که  به نام فرد دیگر ثبت شده است.

• اعتراض به حقوق ارتفاقی در اداره ثبت

اعتراض به حقوق ارتفاقی در اداره ثبت یکی دیگر از انواع اعتراض به ثبت است که در آن کسانی که مدعی حق ارتفاقی برای ملک خود هستند و تقاضای ثبت آن را دارند  به ثبت ملک اعتراض کنند.

همچنین کسانی که به حق اتفاقی اعتراض دارند هم می توانند در دسته بندی این نوع اعتراض قرار گیرند. حق ارتفاقی به حقی گفته می شود که صاحب یک ملک، به اعتبار داشتن آن می تواند از ملک دیگر استفاده کند مثل کسی که برای آبیاری یا رفتن به ملک خود راهی به جز عبور از ملک همسایه ندارد.

مهلت اعتراض به حقوق ارتفاقی در اداره ثبت یک ماه در نظر گرفته شده است و  مراحل رسیدگی  به آن مانند دیگر انواع اعتراضات ثبتی است.

چه کسانی حق اعتراض بر ثبت ملک را دارند؟

کسانی حق اعتراض بر ثبت ملک را دارند که احساس می کنند ثبت ملک به نام اشخاص دیگر باعث تضیع شدن حق و حقوقشان می شود.

به عبارت دیگر وقتی آگهی شخصی ثبت یک ملک منتشر می شود اگر فرد دیگر ثبت ملک را باعث تضیع حق و حقوق خود بداند می تواند در یک فاصله زمانی ۹۰ روزه به انجام این کار اعتراض کرده و تا روشن شدن وضعیت روند ثبت را متوقف کند.

همچنین در جریان ثبت یک ملک، اگر فرد یا افرادی متوجه تهدید حدود و جابجا شدن مرز املاک به نفع طرف مقابل شده باشند می توانند به ناظر این نوع ثبت اعتراض کرده و خواهان پیگیری حق و حقوق خود شوند.

علاوه بر این ها برای  کسانی که به حقوق ارتفاقی خود اعتراض داشته باشند حق اعتراض به ثبت ملک محفوظ است.

به عبارت دیگر در حقوق ارتفاقی هم کسانی که مدعی حق ارتفاقی برای ملک خود هستند و تقاضای ثبت آن را دارند و هم کسانی که به حق ارتفاقی اعتراض داشته و  می خواهند این حق  را از سند خود حذف کنند در این رده بندی قرار می گیرد.

نحوه اعتراض به ثبت ملک

نحوه اعتراض به ثبت ملک به دو صورت انجام می شود، به شکل تقدیم دادخواست و به صورت تقدیم گواهینامه جریان دعوا که در ادامه به صورت مختصر به آنها پرداخته می شود.

1. به صورت تقدیم گواهینامه جریان دعوا

وقتی نحوه اعتراض به ثبت ملک به صورت تقدیم گواهینامه جریان دعوا باشد روال کار به این شکل است که اگر فرد ‌معترض  بعد از انتشار نخستین آگهی نوبتی در دادگاه بر علیه یک ملک دیگر اقامه دعوا می کند.

به این معنا که قبل از  انتشار نخستین آگهی نوبتی پرونده در جریان رسیدگی است در این شرایط  فرد خواهان بدون تقدیم دادخواست و با ارائه گواهی از جریان پرونده می تواند روند ثبت ملک را تا روشن شدن مسئله متوقف کرده و در این گونه شرایط دیگر نیازی به تقدیم دادخواست برای متوقف کردن روند ثبت نیست.

2. به شکل تقدیم دادخواست

نحوه اعتراض به ثبت ملک به شکل تقدیم دادخواست به این صورت است که فرد معترض برای جلوگیری از تضییع حق خود می تواند اعتراض خود را به صورت کتبی یا به هر شکل دیگر به اداره ثبت ارائه دهد و از طرف اداره ثبت پذیرفته  می شود.

لازم به ذکر است که اگر اعتراض در مهلت قانونی تعیین شده به اداره ثبت ارائه شود پس از وصول به اداره ثبت و تاکید صحت اعتراض، در اسرع وقت برای تصمیم گیری و صدور رای به مرجع صالحه یا همان دادگاه رسیدگی کننده ارسال می شود.

اثبات مالکیت و اعتراض به ثبت ملک

اثبات مالکیت و اعتراض به ثبت ملک در گرو ارائه درخواست اعتراض به اداره ثبت در موعد مقرر قانونی و ارائه مدارک لازم برای متوقف کردن روند ثبت ملک است.

به عبارت دیگر فرد شاکی برای آنکه بتواند روند ثبت یک ملک محل نزاع را متوقف نماید باید قبل از انتشار اولین آگهی نوبتی در خصوص اختلاف ملکی در مراجع قانونی اقامه دعوا کرده و پرونده در حال بررسی باشد.

در این وضعیت فرد شاکی بعد از انتشار آگهی های نوبت اول باید گواهی لازم  از جریان پرونده  را به اداره ثبت اسناد و املاک برای متوقف شدن روند ثبت ارائه دهد.

سپس با ارائه مدارک لازم ادعای مطرح شده را به اثبات برساند تا سند به شکل قانونی و درست به نام فرد صاحب حق ثبت شود یا ایرادات قانونی آن برطرف گردد.

مهلت اعتراض به ثبت ملک

مهلت اعتراض به ثبت ملک بر اساس ماده ۱۶ قانون ثبت ۹۰ روز یا سه ماه است به این معنا که فرد شاکی بعد از انتشار اولین آگهی نوبت، ۹۰ روز فرصت دارد که اعتراض خود را در مورد چگونگی و شرایط ملک مورد ادعا به اداره ثبت ارائه دهد تا اداره ثبت پس از بررسی اعتراض ارائه شده و تایید ادعای مطرح شده آن را برای رسیدگی به مرجع صالحه یا مراکز قضایی ارسال نماید.

بنابراین اعتراض فرد شاکی باید به موقع باشد به این معنا که اگر اعتراض قبل از انتشار آگهی اولین نوبت به اداره ثبت ارائه شود از طرف اداره ثبت پذیرفته نمی شود.

همچنین به صورت کتبی یا هر روش فرد معترض می تواند اعتراض خود را برای متوقف کردن ثبت ملک به اداره اسناد ارائه دهد و اگر برای ملک مورد ادعا از قبل اقامه دعوا شده باشد پس از انتشار آگهی اولین نوبت فرد شاکی می تواند با در دست داشتن گواهی از روند پرونده در بازه  زمانی ۹۰ روزه به اداره ثبت مراجعه کرده و روند ثبت را تا روشن شدن وضعیت متوقف نماید.

اعتراض به ثبت ملک خارج از مهلت

اعتراض به ثبت ملک خارج از مهلت، با توجه به آنکه موارد مقرر در قانون از مقررات عماره است و نمی توان بر خلاف آن توافق و ترازی  نمود.

لذا ارائه اعتراض به ثبت ملک خارج از مهلت ۹۰ روزه ضمانت اجرایی ندارد و به دلیل نداشتن ضمانت اجرایی از طرف اداره ثبت چنین درخواستی پذیرفته نشده و به آن  ترتیب اثر داده نمی شود.

همچنین در ماده ۲۴ قانون ثبت اسناد و املاک کشور آمده است که پس از انقضای مهلت مقرر ۹۰ روزه چنانچه حقی از کسی تضییع شده باشد پذیرفته نیست و به اعتراض ثبت ملک خارج از مهلت مقرر ترتیب اثر داده نمی شود نه به عنوان عین نه به عنوان قیمت و نه هیچ عنوان دیگری اعتراض خارج از مهلت مقرر مورد پذیرش قرار نمی گیرد.

شرایط دادخواست اعتراض به اداره ثبت

شرایط دادخواست اعتراض به اداره ثبت با دیگر دعاوی تفاوتی ندارد و باید  بر اساس ماده ۵۱ قانون دادرسی مدنی تنظیم شود و نکاتی که در این ماده آمده است به طور کامل در دادخواست اعتراض رعایت شود.

با توجه به آنکه اعتراض خواهان در این نوع دعاوی برای رسیدن به ملک مشخصی اقامه می شود باید روند دعاوی اعتراض مثل دعاوی مالی رعایت شود.

علاوه بر آن چون این نوع دعاوی برای روشن شدن وضعیت مال غیرمنقول انجام می شود باید هزینه های دادرسی بر اساس مصوبات سال ۷۳ پرداخت گردد.

هزینه های دادرسی در این نوع پرونده با توجه به قیمت منطقه ای که ملک در آن واقع شده است محاسبه و پرداخت می شود و تمبر مالیاتی یا تمامی حقوق کانون بر اساس نوع دعوا محاسبه می گردد.

مرجع رسیدگی به اعتراض در اداره ثبت

مرجع رسیدگی به اعتراض در اداره ثبت معمولاً  همان اداره ثبت است و طبق روال جاری اعتراضات باید در همان اداره ثبتی تنظیم و ارائه شود که آگهی اعتراض را منتشر  نموده است.

بنابراین اداره ثبت به این دلیل به عنوان مرجع رسیدگی کننده به این نوع دعاوی در نظر گرفته شده است که اداره ثبت به عنوان متولی ثبت اسناد و املاک کشور باید قبل از انتقال سند به یک شخص مطمئن باشد که معترضی وجود ندارد و در صورت وجود معترض تا روشن شدن مسئله جریان ثبت را متوقف نماید.

لازم به ذکر است که در اعتراض به تهدید حدود نیز مرجع رسیدگی کننده به اعتراضات اداره ثبت است.  اما در برخی از موارد با صلاح دید رئیس دادگستری منطقه مربوطه ممکن است رئیس اداره ثبت اسناد و املاک کشور و رئیس ثبت اسناد و املاک منطقه به عنوان مرجع اداره ثبت برای رسیدگی معرفی شوند.

همچنین در دعاوی اعتراض به حقوق ارتفاقی نیز  مرجع رسیدگی کننده به اعتراض اداره ثبت اسناد و املاک یا شعبه ثبتی منطقه ای هستند و اعتراضات ثبتی در این زمینه باید به صورت تنظیم دادخواست انجام شود.

نمونه دادخواست اعتراض به ثبت ملک

مشاهده و بررسی نمونه دادخواست اعتراض به ثبت ملک(نمونه دادخواست اعتراض به صدور سند مالکیت) برای افرادی که درگیر اینگونه مسائل هستند راهگشا بوده و می تواند برای تنظیم این نوع دادخواست مفید باشد.

در ادامه نمونه دادخواست اعتراض به ثبت ملک یا دادخواست اعتراض به صدور سند مالکیت برای آشنایی بیشتر مخاطبان آورده می شود.

مشخصات خواهان یا معترض عنه ………

مشخصات خوانده با معترض علیه……….

مشخصات وکیل یا نماینده قانونی …….

نوع خواسته

اعتراض به ثبت یک قطعه زمین مسکونی واقع در ……………………………. با زیربنای ……………. متر مربع ۶ دانگ ملک مشاع مقموم به مبلغ …………. ریال به انضمام هزینه و خسارت  دادرسی

دلایل و منضمات

فتوکپی مصدق تقسیم نامه عادی

استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک

شرح دادخواست

ریاست محترم دادگستری شهرستان …………

احتراماً به استحضار می رساند اینجانب و خواند گان به صورت مشاع مالک یک قطعه زمین مسکونی واقع در ………. با زیربنای ……….. متر مربع شامل دو باب مغازه می باشیم. اخیرا متوجه شدیم که خواند گان بدون اطلاع و اجازه اینجانب با مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک شهرستان ………….  تقاضای ثبت ملک موصوف را ارائه کردند.  با توجه با آنکه بنده نسبت به ملک موصوف دارای مالکیت می باشم. لذا با تنظیم این دادخواست، مستند به ماده ۱۶ قانون ثبت، نسبت به ثبت ملک فوق  الا شاره معترض بوده و تقاضای صدور حکم شایسته را دارم.

نمونه رای اعتراض به ثبت ملک

آشنایی با نمونه رای اعتراض به ثبت ملک برای افراد درگیر در این گونه پرونده ها مفید بوده و می تواند به صورت تقریبی روند صدور رای و شرایط آن را برای این گونه افراد روشن نماید.

در ادامه نمونه رای اعتراض به ثبت ملک در جریان عملیات ثبتی به استناد تصرف برای آشنایی مخاطبان آورده می شود.

آقایان ……. ، ……..، …… دادخواست هایی به طرفیت آقای ……..  به خواسته اعتراض به تقاضای ثبت خوانده در قسمتی از پلاک ثبتی ۴۱ فرعی از سنگ ۹۳ اصلی سر بندان و صدور حکم ابطال تقاضای آن و اظهار داشتند که از وراث مرحوم نوروز حاجی بوده که پلاک ثبتی ۴۱ فرعی از ۹۳ اصلی متعلق موروث ایشان بوده و خوانده بدون داشتن هیچگونه مالکیت یا تشابه اسمی تقاضای ثبت و سند مفروزی نمودند. فلذا خواسته به شرح صدرالبیان را مطرح نمودند. دادگاه با التفات به پاسخ استعلام ثبتی که پلاک ثبتی ۴۱ فرعی از سنگ ۹۳ اصلی مجهول ملک بوده و صرفاً در دفتر توزیع اظهار نامه ثبتی با نام ورثه مشهدی نوروز حاجی قلی خان اعلام نشده و پذیرش ثبت نگردیده و نظر به تخصصی بودن به کارشناس ارجاع که حسب نظری های کارشناسی نخستین و هیئت سه نفره کارشناسان رسمی دادگستری اراضی تعرفه هر یک از متداعیین در دو جای مختلف و کیلومترها از هم فاصله داشته اند و صرفاً در خصوص اینکه آیا ملک مورد تعرفه و تقاضای ثبت خوانده جز ملک ثبتی ۴۱ فرعی بوده یا خیر اختلاف نظر دارند و نظر به اینکه ۱. صرف نظر از مجهول الملک بودن پلاک محبوث عنه، اینک قسمتی از پلاک در اجرای ماده ۱۴۷ اصلاحی دارای سند مفروزی بوده لیکن پلاک ۴۱ فرعی از ۹۳ اصلی فاقد تحدید حدود بوده و تهدید حدود از وظایف ذاتی اداره ثبت ست که می بایست ابتداً تهدید حدود نسبت به عرصه مورد ترافع به عمل آمده سپس در خصوص اینکه موضوع خواسته جزئی از پلاک ۴۳۱ فرعی بوده و متقاضی ثبت ذینفع می باشد یا خیر بررسی گردد. ۲. تقاضای ثبت حسب پاسخ استعلام ثبتی مورد پذیرش واقع نگردیده و مستلزم استعلامات از اداره جهاد کشاورزی، منابع طبیعی  و اوقاف بوده و  در صورت بلامانع بودن متقاضی ثبت می باشد که هیچگونه پاسخ استعلامی حسب محتویات پرونده ثبتی واصل نگردیده است و بدیهی است اداره ثبت می بایست در هنگام بررسی تقاضای ثبت و انجام نقشه برداری نسبت به استعلام از ادارات ذی ربط اقدام نماید. ۳. در املاک مجهول المالک تصرف به عنوان مالکیت دلیل تلقی می شود  و با توجه به اینکه محل مورد ترافع متداعیین از یکدیگر مجزا بوده و صراحتاً موضوع در نظریه کارشناس نخستین و هیئت سه نفره انعکاس یافته است مستلزم تعیین حدود ثبتی توسط اداره ثبت می باشد. با این وصف دعوا به کیفیت مطروحه قابلیت استماع را نداشته و مستنداً به ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی قرار عدم استماع دعوا خواهان به کیفیت مطروح صادر و اعلام می نماید، رای صادره ظرف ۲۰ روز قابل تجدید نظرخواهی در دادگاه محترم تجدید نظر استان …… می باشد.

رئیس شعبه دوم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان …….

در صورت تمایل به دریافت مشاوره تلفنی از وکیل ملکی در تهران با شماره ۰۹۱۲۳۵۷۶۰۳۷ تماس حاصل فرمایید، با مشورت و راهنمایی وکیل زودتر به نتیجه خواهید رسید. 

سخن پایانی

اعتراض به ثبت ملک زمانی به وسیله افراد مدعی فعال می شود که مالکیت یا شرایط ملک محل نزاع باشد و افرادی که خود را ذینفع می دانند با ارائه درخواست به اداره ثبت خواهان متوقف شدن ثبت و نقل و انتقال ملک تا زمان روشن شدن مسئله می شوند.

به عبارت دیگر شخص یا اشخاص مدعی بعد از انتشار آگهی اولین نوبت، در یک فاصله زمانی ۹۰ روزه درخواست اعتراض خود را به اداره ثبت ارائه کرده و ثبت ملک به نام فرد متقاضی را مضر به حقوق خود بدانند.

اعتراض به عملیات ثبت املاک  به وسیله تنظیم دادخواست ثبتی از سوی ادارات ثبت پذیرفته نمی شود اما اگر اختلاف در مالکیت باشد اداره ثبت برای رسیدگی به آن صلاحیت ندارد و رسیدگی به آن باید با تنظیم دادخواست و ارائه به مراجع قانونی دنبال شود.

مهلت اعتراض به ثبت ملک یک بازه زمانی ۹۰ روزه است که پس از انتشار آگهی اولین نوبت انجام می شود.