افراز ملک

افراز ملک یک اصطلاح حقوقی است که به جدا کردن و تفکیک سهام مالکان مشاعی در یک ملک یا اموال غیر منقول مشاع گفته می شود. وقتی در یک ملک مشاعی یکی از شرکاء یا همه آنها قصد داشته باشد سهم خود را از بقیه مستقل کنند، در مراجع قانونی تقاضای افراز ملک مورد نظر را مطرح می کنند. به عبارت دیگر افراز ملک این امکان را برای شرکای ملک مشاعی فراهم می کند که بتوانند سهم خود را از بقیه شرکاء جدا کنند. منتهی اجرای افراز ملک زمانی برای شرکاء در یک ملک مشاعی امکان پذیر می شود که شرایط انجام این کار وجود داشته باشد. یعنی همه بخش های ملک از نظر ارزش در یک سطح باشند و امکان تقسیم آن بین شرکاء وجود داشته باشد در غیر این صورت مراجع قضایی و کارشناسان معرفی شده نحوه تقسیم یا افراز ملک مشاع را مشخص می کنند.

افراز ملک چیست؟

افراز ملک یک عمل حقوقی است که برای تقسیم ملک و اموال غیر منقول مشاع کاربرد دارد. به عبارت دیگر هر گاه یک مال غیر منقول بخصوص ملک بیش از یک صاحب داشته باشد سهامداران یا صاحبان ملک مورد نظر می توانند با در دست داشتن مدارک لازم برای افراز ملک یا جدا کردن سهم خود از بقیه شرکاء به مراکز یا مراجع قانونی مراجعه کنند.

در فرایند افراز، ملک مورد نظر بر اساس سهم هر یک از شرکاء بین آنها تقسیم شده و سهم هر یک از سهامداران از بقیه شرکاء به صورت قطعی جدا می شود.

فرایند افراز تقسیم ملک مشاع بین شرکاء یا بر اساس توافقات دوستانه مالکان انجام می شود یا در صورت وجود اختلاف بین آن ها، افراز ملک بر اساس قوانین و مقررات قانونی انجام می شود.

هر چند هدف از افراز ملک، تفکیک سهم شرکاء به نسبت مالکیت آنها در ملک مورد نظر است اما زمانی این کار قابل اجراء است که شرایط  برای انجام افراز ملک مهیا باشد.

ملک غیر قابل افراز چیست

ملک غیر قابل افراز به ملکی گفته می شود که به دلیل ویژگی های ذاتی به صورت یکسان  قابل تفکیک بین شرکاء نیست. به عبارت دیگر اجرای افراز در برخی از املاک مشاعی به دلیل شرایط ذاتی آنها قابل اجرا نیست چون اجرای افراز ممکن است باعث کاهش ارزش آنها شود.

یا شرایط و موقعیت اینگونه املاک به شکلی است که تفکیک سهم مشخص و دقیق هریک شرکاء در آن سخت و غیر ممکن می باشد.  به شکلی که انجام افراز در این گونه املاک فقط از طریق مجرای قانونی و توسط کارشناسان دادگستری ممکن می شود.

در خیلی از موارد تنها راه افراز بعضی از املاک مثل واحدهای آپارتمانی فروش آنها زیر نظر مراجع قانونی و تقسیم پول به دست آمده بین شرکاء و افراد صاحب سهم است.

همچنین در برخی از موارد اگر ملکی غیر قابل افراز نباشد پس از قیمت گذاری به وسیله کارشناس دادگستری، یکی از شرکاء می تواند سهم بقیه شرکاء را پرداخت کرده و ملک مورد نظر را برای خود بردارد.

تفاوت افراز با تفکیک و تقسیم

تفاوت افراز با تفکیک و تقسیم در شرایط و چگونگی انجام این کار است. به عبارت دیگر وقتی بین شرکاء بر سر تقسیم ملک مشاعی اختلاف وجود داشته باشد از افراز ملک برای تعیین سهم آنها استفاده می شود.  اما در تفکیک یا تقسیم املاک مشاع طرفین به صورت دوستانه و با تفاهم برای تقسیم اموال مشاع مورد نظر اقدام می کنند.

به عبارت دیگر برای اجرای افراز ملک، طرح دعوا و شکایت در مراجع قانونی الزامی است اما تفکیک یا تقسیم ملک بر پایه صلح به صورت دوستانه انجام می شود.

از دیگر تفاوت های افراز و تفکیک می توان به رضایت مالکان اشاره کرد به این معنا که در افراز تفکیک و تقسیم با رضایت مالکان زمین انجام می شود اما در افراز اگر اختلاف بین مالکان زیاد باشد این کار به صورت جبری و قانونی انجام می گردد.

به طور کلی تفکیک یا تقسیم ملک به معنای تقسیم ملک و جدا کردن سهم هر یک از شرکاء به اندازه لازم و قانونی کاربرد دارد اما در افراز تقسیم اموال بین شرکاء بیشتر به معنای تعیین حق و سهم هر یک از مالکان معنا می شود.

از دیگر تفاوت های افراز با تفکیک و تقسیم در نحوه انجام این کار است به عبارت دیگر در افراز سهم هر یک از شرکاء به وسیله دادگاه مشخص  می شود و اگر ملک مورد نظر قابل تقسیم باشد پس از تقسیم برای هر شخص یک سند مالکیت مجزا صادر می شود.

اما در تقسیم و تفکیک روال کار به این  صورت است که پس از انجام توافق و تفاهم اولیه بین طرفین بر سر چگونگی تقسیم، صورت مجلس تفکیک تنظیم و برای ترتیب اثر به دفاتر اسناد رسمی ارسال می گردد.

افراز ملک ورثه ای

افراز ملک ورثه ای به این صورت است که وقتی صاحب یک ملک فوت می کند اگر یک فرزند داشته باشد مال او به صورت خودکار پس از طی شدن مراحل قانونی به فرزندش منتقل می شود.  اما اگر بیش از یک فرزند داشته باشد. در صورتی که وراث بر سر تقسیم ملک یا مال غیر منقول به جا مانده تفاهم نداشته باشند تقسیم ارث به صورت افراز ملک انجام می شود.

به این معنا که وراث یا افراد خواهان تفکیک مال، پس از گرفتن گواهی حصر وراثت اقدام به تنظیم دادخواست افراز می کنند. معمولا وراث پس از تنظیم  دادخواست افراز،  با در دست داشتن  آن به اداره ثبت محل تنظیم سند مراجعه کرده و درخواست افراز ملک محل دعوا را به آنها ارائه می دهند.

ادارهء ثبت پس از دریافت دادخواست افراز، حسب مورد از شهرداری محل یا اداره جهاد کشاورزی استعلامات لازم را برای مشکل نداشتن ملک مورد نظر انجام می دهد و در صورتی که ملک مورد نظر مشکل قانونی نداشته باشد شرایط افراز و تفکیک ملک آماده می گردد.

اما اگر کارشناسان تشخیص دهند که ملک مورد نظر قابل افراز و تفکیک نیست افراد خواهان می توانند درخواست صدور دستور فروش ملک موروثی را به دادگاه محل قرارگیری ملک ارائه دهند تا پس از فروش ملک مورد نظر موروثی، سهم هر یک از شرکاء بر اساس موازین قانونی بین آن ها تقسیم گردد.

شروط لازم برای افراز ملک مشاع

برای افراز ملک مشاع شروطی لازم است که بدون وجود آنها امکان افراز ملک مشاع وجود ندارد یا ممکن است عدم وجود این شروط باعث کند یا مختل شدن روند کار شود.

لذا برای آنکه افراز ملک مشاع در فاصله زمانی مشخص به شکل موفق و قانونمند انجام شود باید شروطی مثل توافق همه شرکاء، عدم ضرر و زیان هر یک از شرکاء از تقسیم ملک مشاع، عدم پرداخت مالیات و عوارض زیاد بر ملک مشاع، اوقافی نبودن ملک مشاع، سازگار بودن شرایط  افراد خواهان با قوانین و مقررات جاری،  عدم نیاز به اصلاح مشخصات ملک مشاع مورد نظر، عدم وجود سند معارض فراهم باشد.

همانطور که گفته شد عدم وجود هر یک از این شروط باعث اختلال در روند افراز ملک مشاع و کند شدن روند دادرسی می شود لذا قبل از اقدام برای افراز ملک مشاع باید به شروط لازم برای موفقیت در این کار توجه گردد.

گام به گام با مراحل افراز ملک: سفر از اشتراک تا استقلال

مراحل افراز ملک به صورت گام به گام و سفر از اشتراک تا استقلال به دو شکل انجام می شود یا شرکاء و طرفین صاحب سهم در ملک مشاع به صورت دوستان برای تقسیم ملک مورد نظر به تفاهم می رسند که در این شرایط برای معتبر شدن تصمیمات گرفته شده، ابتدا صورت مجلس تصمیمات گرفته شده تنظیم و به امضاء شرکاء می رسد.

سپس در ادامه دادخواست افراز ملک مشاع به وسیله شرکاء تنظیم و به همراه صورت مجلس به اداره ثبت اسناد محل قرارگیری ملک ارائه می شود تا مراحل قانونی برای تقسیم ملک مشابه افراد صاحب سهم طی گردد. اما اگر افراد صاحب سهم در ملک مشاع بر سر چگونگی تقسیم تفاهم نداشته باشند.

آن ها می توانند با مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی و ارائه مدارک لازم اقدام به تنظیم دادخواست افراز ملک مشاعی کنند.

در این شرایط اگر ملک مورد نظر دارای شرایط یکنواختی از لحاظ ارزش و موقعیت باشد با توجه به نظر کارشناسی بین شرکاء بر اساس سهم هر یک از طرفین تقسیم می شود اما اگر شرایط و وضعیت ملک مورد نظر طوری باشد که امکان تقسیم حق السهم هر یک از طرفین وجود نداشته باشد.

با نظر دادگاه ملک مورد نظر به فروش رسیده و حق هر یک از شرکاء با آنها منتقل می شود. همچنین در صورت تفاهم شرکاء یک نفر یا بیشتر می تواند ملک مورد نظر را به قیمت کارشناسی برداشته و حق دیگر شرکاء را پرداخت نماید تا سفر گام به گام افراز ملک از اشتراک تا استقلال به نتیجه برسد.

نمونه فرم درخواست افراز از اداره ثبت

در ادامه نمونه فرم درخواست افراز از اداره ثبت برای آشنایی بیشتر با چگونگی تنظیم این نوع فرم آورده می شود.

به نام خدا

ریاست محترم اداره ثبت اسناد و املاک شهرستان…….

با عرض سلام

موضوع: درخواست افراز سهم مشاع از پلاک ثبتی……

احتراماً با توجه به اینکه اینجانب…… طبق سند مالکیت تقدیمی، مالک….. دانگ از شش دانگ پلاک ثبتی ……. فرعی از اصلی ……. می باشم و متاسفانه سایر شرکاء حاضر به تقسیم ملک نیستند یا /به جهت عدم دسترسی به سایر شرکاء مشاعی/ افراز ملک میسر نیست. بنابراین ضمن اعلام نام و آدرس مالکین مشاعی به شرح ذیل مستدعی است دستور فرمایید نسبت به افراز سهام اینجانب اقدام گردد.

با تشکر

نام و نام خانوادگی متقاضی افراز

امضاء

مدارک لازم برای افراز ملک مشاع

برای آغاز فرایند افراز ملک مشاع تهیه و ارائه یک سری از مدارک جز ملزومات کار است به شکلی که نقص این مدارک یا عدم ارائه آنها به شکل کامل و جامع باعث مختل شدن روند کار می شود.

از جمله مدارک لازم برای افراز ملک مشاع می توان به مواردی مثل تصویر از اصل سند مالکیت، تصویر از اصل مدارک مثبت مهجور یا مفقود الاثر بودن شریک، گواهی اداره ثبت مبنی بر عدم امکان افراز، گواهی کارشناسی، گواهی بررسی محلی، گواهی استعلامات لازم و مدارک هویتی شخصی اشاره کرد.

نقش آفرینی کارشناس: متخصصی برای اندازه گیری عادلانه

نقش آفرینی کارشناس رسمی دادگستری در پرونده های افراز ملک مهم و تعیین کننده است. به عبارت دیگر کارشناس دادگستری در پرونده های افراز ملک نقش متخصصی را بازی می کند که برای اندازه گیری عادلانه سهم افراد خواهان وارد عمل می شود.

به طور کلی در پرونده های افراز ملک انتخاب کارشناس رسمی دادگستری برای نقشه برداری و تفکیک ملک یکی از ارکان مهم و تعیین کننده در روند پیگیری پرونده است. به بیان دیگر هرچه تهیه نقشه افراز و ترسیم دقیق سهم هر مالک بر روی پلان ملک از دقت و کیفیت بهتری برخوردار باشد.

اندازه گیری عادلانه تر خواهد بود و افراد خواهان با کیفیت بهتری به حق و حقوق قانونی خود دست پیدا می کنند. از دیگر مراحل مهم و تاثیرگذار در پرونده های افراز ملک مشاعی  تایید نقشه توسط اداره ثبت اسناد و املاک محل است که از آن می توان به عنوان مهر تایید بر عدالت تقسیم یاد نمود. در ادامه  نقش آفرینی کارشناسان متخصص برای اندازه گیری عادلانه ملک در افراز مشاعی مورد بررسی قرار می گیرد.

• انتخاب کارشناس رسمی دادگستری برای نقشه برداری و تفکیک ملک

انتخاب کارشناس رسمی دادگستری برای نقشه برداری و تفکیک ملک یکی از مراحل مهم در افراز ملک مشاعی است به عبارت دیگر وقتی پس از استعلام از اداره ثبت و اداره جهاد کشاورزی شرایط ملک مشاع مورد تایید قرار گیرد و ملک مورد نظر برای افراز مشکلی نداشته باشد روند اداری پرونده برای تفکیک ادامه پیدا می کند.

در این شرایط اگر ملک مشاع مورد نظر به دلایل مختلف شرایط افراز و تفکیک را داشته باشد، کارشناس دادگستری به عنوان متخصصی کارآمد برای اندازه گیری عادلانه نقش مهم و گره گشایی خواهد داشت اما اگر ملک مشاع مورد نظر قابلیت تفکیک نداشته باشد شرایط متفاوت شده و افراد خواهان از دادگاه مربوطه درخواست فروش ملک مشاع مورد نظر را برای پرداخت  حق السهم شرکاء می کنند.

همچنین اگر افراد ذینفع در ملک مشاعی بر سر تفکیک و تقسیم ملک مورد نظر تفاهم نداشته باشند و یک یا تعدادی از آنها روند تنظیم دادخواست برای افراز را در پیش گیرند باز هم از طرف دادگاه مربوطه انتخاب کارشناس رسمی دادگستری برای نقشه برداری و تفکیک ملک برای روشن شدن وضعیت در دستور کار قرار دارد.

• تهیه نقشه افراز: ترسیم دقیق سهم هر مالک بر روی پلان ملک

تهیه نقشه افراز اولین گام برای ترسیم دقیق سهم هر مالک بر روی پلان ملک مشاعی است. به عبارت دیگر افراد خواهان در پرونده های افراز مشاعی زمانی که پرونده به  مرز تهیه نقشه افزار و ترسیم دقیق سهم هر مالک بر روی پلان ملک می رسد.

می توانند اطمینان خاطر داشته باشند که نقش آفرینی کارشناس متخصص دادگستری برای ارائه  حق السهم آن ها در اندازه های عادلانه مهیا است و هر یک از شرکاء می توانند به زودی سند تفکیک شده ملک مشاعی خود را دریافت کنند.

• تایید نقشه توسط اداره ی ثبت اسناد و املاک: مهر تایید بر عدالت تقسیم

تایید نقشه توسط اداره ثبت اسناد و املاک کشور در پرونده های افراز ملک مشاعی یک مرحله تعیین کننده و مهم است به شکلی که تایید نقشه افراز و تفکیک حق السهم هر یک از شرکاء می تواند به عنوان مهر تایید بر عدالت در یک تقسیم بندی عادلانه و بر حق باشد.

همانطور که گفته هر گاه پرونده افراز ملک مشاع به دلیل عدم تفاهم شرکاء در تعیین سهم هر یک از آنها به مراجع قضایی واگذار شود.

یکی از مراحل مهم اینگونه پرونده ها  پس از تنظیم و ثبت  دادخواست طرفین دعوا در دفاتر الکترونیک قضایی آغاز می شود و  نقش آفرینی کارشناس متخصص برای اندازه گیری عادلانه حق السهم طرفین دعوا در این مرحله حرف اول را می زند.

لذا انتخاب کارشناس رسمی دادگستری برای نقشه برداری و تفکیک ملک شرکاء نقش مهمی در تسریع روند کار دارد. به بیان دیگر تهیه نقشه افراز به وسیله کارشناس دادگستری و ترسیم دقیق سهم هر مالک بر روی پلان ملک زمینه را برای تایید نقشه توسط اداره ثبت اسناد و املاک فراهم کرده و می تواند به عنوان  مهر تایید بر عدالت در تقسیم حق السهم شرکاء باشد.

هزینه افراز ملک مشاع

بر اساس ماده 150 قانون ثبت اسناد و مدارک هزینه افراز ملک مشاع به این شکل است که به ازاء هر  10 هزار ریال ارزش معمول ملک  مورد نظر در معاملات روزمره  می بایست 200 ریال از طرف مالک یا مالکانی که خواهان فرایند افراز هستند به خزانه کشور واریز شود.

البته این مبلغ،  هزینه نهایی و تمام شده انجام افراز ملک مشاع نیست و هزینه های دیگری مثل هزینه های مربوط به حق الزحمه کارشناسی و اداره ثبت  و هزینه های جانبی مانند چاپ آگاهی و تاییدیه های قانونی هم به این میزان اضافه می شود که با توجه به شرایط ملک می تواند متفاوت باشد.

البته باید به این نکته توجه داشت که اگر پرونده افراز ملک مشاع به وکلاء متخصص و کاردان سپرده شده باشد برآورد هزینه نهایی قبل از شروع فرایند افراز ملک مشاع برای شرکاء آسان تر می شود و افرادی که خواهان افراز ملک مشاع هستند بهتر می توانند برای به جریان افتادن روند کار تصمیم گیری کنند.

• هزینه های مربوط به حق الزحمه ی کارشناس و اداره ی ثبت

هزینه مربوط به حق الزحمهء کارشناسان و ادارهء ثبت یکی از هزینه های افراز ملک مشاع است که با توجه به شرایط ملک مورد نظر می تواند متفاوت باشد.

به این معنا که هرچه شرایط ارزیابی ملک یا مال غیر منقول پیچیده تر باشد ممکن است هزینه های بیشتری را به مالکان تحمیل کند. لذا هزینه مربوط به حق الزحمه کارشناس و اداره ثبت در افراز ملک های مشاع متفاوت است و نمی توان هزینه ثابتی را به عنوان هزینه افراز ملک مشاع به صورت یکسان  برای همه آن ها در نظر گرفت.

• هزینه های جانبی مانند چاپ آگهی و تاییدیه های قانونی

هزینه های جانبی مانند چاپ آگهی و تاییدی های قانونی یکی دیگر از هزینه های  مکمل و جانبی در هزینه افراز ملک مشاع است که این هزینه هم با توجه به شرایط و پیچیدگی های ملک مورد نظر ممکن است متفاوت باشد.

به عبارت دیگر مشخص یا در دسترس نبودن همه شرکاء در افراز ملک مشاع ممکن است باعث ایجاد وقفه در کار و افزایش هزینه های جانبی شود. همچنین تعداد زیاد افراد شریک و عدم تفاهم آنها در افراز ملک مشاع باعث افزایش هزینه های جانبی دیگر برای به نتیجه رسیدن اینگونه پرونده ها می شود.

• برآورد هزینه ی نهایی قبل از شروع فرآیند افراز

یکی از روش های مناسب برای آگاهی از هزینه افراز ملک مشاع قبل از آغاز روند دادرسی مراجعه به وکلاء با سابقه و متخصص در زمینه افراز ملک مشاع است.

به شکلی که وکیل کاردان و متخصص  با برآورد هزینه نهایی قبل از شروع فرایند افراز می تواند شرکاء و افراد خواهان را برای اتخاذ تصمیم مناسب و پیگیری افراز ملک مشاعی در شرایط مطلوبی برای  تصمیم گیری قرار دهد.

لذا بهترین کار قبل از شروع فرایند افراز ملک مشاع، برآورد هزینه نهایی این کار به وسیله افراد کاردان و متخصص است تا فرد خواهان بتواند با ارزیابی شرایط خود تصمیم مناسب و عاقلانه ای را اتخاذ نماید.

رسمیت بخشیدن به جدایی: ثبت افراز در مراجع قانونی

رسمیت بخشیدن به جدایی در افراز ملک مشاع زمانی ممکن می شود که افراز و تفکیک انجام شده در مراجع قانونی ثبت شود. به عبارت دیگر ثبت شدن افراز ملک مشاعی در مراکز ثبت و صدور سند مالکیت برای شرکاء می تواند باعث رسمیت بخشیدن به جدایی شرکاء گردد.

از جمله مراحلی که باعث رسمیت بخشیدن به جدایی و افراز ملک مشاع  می شود می توان به مواردی مانند تنظیم و امضاء صورتجلسه افراز توسط متقاضیان و کارشناس، ارائه مدارک و مستندات به اداره ثبت اسناد و املاک، پرداخت هزینه های قانونی و دریافت گواهینامه افراز یا سند جدایی رسمی اشاره کرد که باعث رسمیت بخشیدن به جدایی شرکاء در افراز ملک مشاع می شود.

• تنظیم و امضای صورت جلسه افراز توسط متقاضیان و کارشناس

تنظیم و امضای صورت جلسه افراز توسط متقاضیان و کارشناسان یکی از مراحل مهم در رسمیت بخشیدن به جدایی در افراز ملک مشاع و ثبت افراز در مراجع قانونی است.

به عبارت دیگر تا زمانی که صورت جلسه افراز توسط متقاضیان و کارشناس مربوطه تنظیم و امضا نشود جدایی و تفکیک حق السهم شرکاء در افراز ملک مشاعی برای پیگیری و به نتیجه رسیدن رسمیت قانونی ندارد و شرکاء نمی توانند تقسیم ملک خود را دنبال کنند.

• ارائه مدارک و مستندات به اداره ی ثبت اسناد و املاک

ارائه مدارک و مستندات به اداره ء ثبت اسناد و املاک یکی دیگر از مراحل مهم و قابل توجه در رسمیت بخشیدن به جدایی در افراز ملک مشاع است.

به این معنا که وقتی مدارک و مستندات لازم برای افراز ملک مشاع به اداره ثبت ارائه شود ثبت افراز در مراجع قانونی حالت رسمی به خود می گیرد و روند اداری آن برای رسیدن به نتیجه مطلوب  شکل می گیرد.

از جمله مدارک و مستندات مهم که ارائه آن به اداره ثبت اسناد و املاک می تواند باعث تسریع در روند کار شود می توان به سند مالکیت یا قرارداد معتبر اشاره کرد که باید با اوراق هویتی افراد خواهان تطابق داشته باشد.

از دیگر مدارکی که برای افراز ملک مشاع باید به اداره ثبت ارائه شود می توان به مواردی مثل اوراق هویتی، اصل مدارک ثبت مهجور یا مفقود الاثر بودن شریک، گواهی اداره ثبت مبنی بر عدم امکان افراز و غیره اشاره کرد.

• پرداخت هزینه های قانونی و دریافت گواهی نامه افراز: سند جدایی رسمی

پرداخت هزینه های قانونی و دریافت گواهینامه افراز یا جدایی رسمی شرکاء یکی از مراحل مهم برای رسمیت بخشیدن به جدایی شرکاء در افزار ملک مشاع است. همانطور که گفته شد هزینه های قانونی برای دریافت گواهینامه افراز با توجه به شرایط ملک و مال غیر منقول می تواند متفاوت باشد.

بنابراین هرچه پیچیدگی بررسی شرایط در افراز ملک مشاع بیشتر باشد طبیعتاً هزینه های بیشتری را  برای گرفتن گواهینامه افراز و سند جدایی رسمی به شرکاء و افراد خواهان تحمیل می کند.

همچنین عدم پرداخت هزینه های قانونی در افراز ملک مشاع ممکن است باعث اختلال در روند کار و دیر صادر شدن گواهینامه افراز شود که خود به خود باعث تعلل در صدور سند جدایی رسمی و به تعویق افتادن کار می شود.

بعد از افراز: زندگی در سایه ی مالکیت مستقل

دریافت سند تک برگ برای هر قطعه: کلید ورود به دنیای مالکیت فردی

بعد از افراز و طی نمودن مراحل قانونی افراز ملک مشاع  نوبت به زندگی در سایه مالکیت مستقل و دریافت سند تک برگ برای هر قطعه از حق السهم شرکاء می  رسد که از آن می توان به عنوان کلید ورود به دنیای مالکیت فردی نام برد.

مالکان املاک مشاع در صورت عدم توافق با شرکاء خود برای افراز ملک مشاع می توانند این کار را از طریق قانونی پیگیری کرده و پس از ارائه مدارک لازم و طی شدن روند اداری افراز ملک مشاع خود را اجرایی نمایند.

از جمله مراحلی که پس از افراز ملک مشاع برای دریافت سند تک برگ هر قطعه باید به وسیله شرکاء یا افراد خواهان انجام شود می توان به مواردی مثل مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک برای صدور سند تک برگ، هزینه های مربوط به صدور سند و ثبت تغییرات مالکیتی و بهره مندی از مزایای مالکیت مستقل  اشاره کرد که باعث تسهیل در روند رهن، اجاره و نقل و انتقال مالکیت این نوع املاک مشاع می شود.

• مراجعه به اداره ی ثبت اسناد و املاک برای صدور سند تک برگ

یکی از مراحل تعیین کننده بعد از افراز و تفکیک املاک مشاع و دریافت سند تک برگ برای هر قطعه مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک برای صدور سند تک برگ از سوی شرکاء و افراد خواهان است. به عبارت دیگر وقتی مراحل قانونی افراز ملک مشاع به پایان برسد برای طرفین دعوا گواهینامه افراز صادر می شود.

به شکلی که هریک از شرکاء یا افراد خواهان می توانند با در دست داشتن گواهینامه افراز و مراجعه به سازمان اسناد و املاک اقدام به دریافت سند تک برگ مستقل برای هر قطعه از ملک مشاع کنند.

• هزینه های مربوط به صدور سند و ثبت تغییرات مالکیتی

هزینه های مربوط به صدور سند و ثبت تغییرات مالکیتی یکی از مراحل بعد از افراز و دریافت سند تک برگ سبز برای هر قطعه از حق السهم شرکاء در افراز ملک مشاع است.

هرچند هزینه های صدور سند و ثبت تغییرات مالکیت به صورت عمومی برای نقل و انتقال همه اموال غیر منقول وجود دارد اما این هزینه با توجه به شرایط ملک، ابعاد، منطقه جغرافیایی و هزینه ملک در آن منطقه می تواند متفاوت باشد.

لذا هزینه مربوط به صدور سند و ثبت تغییرات مالکیتی با توجه به هزینه روتین سالانه و نظر کارشناسان ثبت املاک می تواند متفاوت باشد و نمی توان رقم مشخصی را به طور عموم برای این منظور لحاظ نمود.

بهره مندی از مزایای مالکیت مستقل: انعطاف در رهن، اجاره و نقل و انتقال

بهره مندی از مزایای مالکیت مستقل یکی از مراحل بعد از افراز ملک مشاعی است به عبارت دیگر پس از صدور گواهینامه افراز و مشخص شدن حق السهم شرکاء آنها می توانند با در دست داشتن مدارک لازم به اداره ثبت اسناد و املاک مراجعه کرده و پس از پرداخت هزینه های مربوطه نسبت به دریافت سند تک برگ برای هر قطعه از ملک مشاع اقدام کنند که این امر باعث می شود آنها از مزایای مالکیت مستقل مثل امکان رهن، اجاره و نقل و انتقال مالکیت قطعه مربوط به خود بهره مند شوند.

باید به این نکته توجه داشت که مالکان املاک مشاع قبل از افراز ملک به هیچ وجه نمی توانند بدون رضایت شرکاء دخل و تصرفی در مال مشاع داشته باشند اما پس از تفکیک و افراز ملک مشاع، اگر ملک مزبور قابلیت تفکیک داشته باشد برای شرکاء با توجه به میزان حق السهم سند تک برگ مجزا صادر می شود و آنها می توانند برای فعالیت های مختلف مثل رهن و اجاره یا نقل و انتقال ملک از آن استفاده کنند.

در صورت تمایل به دریافت مشاوره حقوقی از وکیل پایه یک دادگستری تهران با شماره ۰۹۱۲۳۵۷۶۰۳۷ تماس حاصل فرمایید، با مشورت و راهنمایی وکیل زودتر به نتیجه خواهید رسید.

سخن پایانی

افراز ملک به فرایند قانونی تفکیک ملک مشاع گفته می شود، به عبارت دیگر وقتی یک ملک یا مال غیر منقول به بیش از یک نفر تعلق داشته باشد و صاحبان ملک مزبور بر سر تقسیم ملک مورد نظر اختلاف نظر داشته باشند می بایست  برای تفکیک ملک مورد نظر به مراجع قانونی مراجعه نمایند تا پس از ارائه مدارک لازم و طی کردن مراحل قانونی در صورت معتبر بودن مدارک برای آنها تفکیک یا افراز ملک انجام شود.

در این شرایط پس از صدور گواهی نامه افراز ملک مورد نظر، تفکیک  به وسیله مراجع قانونی تابیده شده و برای مالکان سند تفکیکی صادر می شود.

تفاوت افراز با تفکیک و تقسیم در آن است که در تفکیک و تقسیم شرکاء به صورت دوستانه و با رضایت این کار را انجام می دهند اما در افراز مالکان ملک مشاعی بر سر تقسیم کردن آن تفاهم ندارند و مجبور می شوند از مراجع قانونی برای تقسیم و افراز مال مشاع کمک گیرند.