در قرارداد پیش فروش آپارتمان (پیش خرید) و ملک به دلیل آنکه آپارتمان برای تحویل به خریدار آماده نیست و اتفاقات آینده را نمی توان پیش بینی کرد توجه به نکات مهم حقوقی در زمان تنظیم قرارداد می تواند از مشکلات و چالش های پیش رو جلوگیری کرده و شرایط امنی را برای فرد خریدار فراهم کند. از جمله نکات مهم حقوقی قرارداد پیش فروش آپارتمان (پیش خرید) و ملک که در زمان تنظیم قرارداد باید به آن توجه شود می توان به مواردی مانند ثبت مشخصات فرد حقیقی و حقوقی خریدار و فروشنده، درج پلاک ثبتی نشانی و مشخصات ثبتی آپارتمان به صورت دقیق، ثبت مساحت آپارتمان مورد نظر تعداد اتاق ها و ویژگی های پارکینگ، نوع و کیفیت مصالحه ای که قرار است در سفت کاری نازک کاری ساختمان مورد استفاده قرار گیرد، شرایط و کیفیت سیستم گرمایشی و سرمایشی، نوع و کیفیت کابینت، کمد و غیر اشاره کرد. از دیگر نکاتی که در هنگام تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان باید به آن توجه شود چگونگی پرداخت هزینه آپارتمان، زمان تحویل و سند زدن آپارتمان هم باید به شکل دقیق مشخص شود و برای عدم تطابق شرایط با وضعیت اعلام شده در قرارداد یا تاخیر در انجام کارهای یاد شده و انتقال سند هم جریمه هایی در نظر گرفته شود که در صورت ناقص اجرا شدن قرارداد، فرد خریدار بتواند با اتکا به نکات درج شده در قرارداد اولیه از فرد فروشنده برای دریافت خسارت شکایت کند.
قانون پیش فروش آپارتمان با آخرین اصلاحات
قانون پیش فروش آپارتمان با آخرین اصلاحات مشتمل بر 25 ماده و 4 تبصره برای جلوگیری از چالشهای این حوزه و برطرف کردن مشکلات فی ما بین خریدار و فروشنده در دی ماه سال 1389 خورشیدی به تصویب هیئت وزیران و تایید شورای نگهبان رسیده است.
به عبارت دیگر پس از تصویب و ابلاغ قانون پیش فروش آپارتمان با آخرین اصلاحات، قانونگذار خریداران و فروشندگان مختلف آپارتمان را ملزم می کند که در هنگام تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان به مواد و تبصره های این قانون توجه کرده و بر اساس موارد یاد شده قرارداد پیش خرید خود را تنظیم نمایند تا در آینده در دچار مشکل نشوند.
همچنین این قانون می تواند به عنوان مرجع بالا دستی در اینگونه دعاوی عمل کرده و در صورت ایجاد مشکل یا چالش در قرارداد های پیش فروش آپارتمان برای رسیدگی در مراجع قضایی مورد استناد قرار گیرد و فرد خواهان بتوانند با استناد به این قانون از حق خود در مراجع قضایی و قانونی دفاع کند.
◁◁ مطلب پیشنهادی: وکالت بلاعزل در فروش ملک
مراحل پیش فروش آپارتمان
مراحل پیش فروش آپارتمان به این شکل است که افراد سازنده یا انبوه ساز از زمان گرفتن پروانه ساخت تا زمان تکمیل آپارتمان با توجه به شرایط ملک می توانند اقدام به عرضه واحدهای خود در بازار مسکن کنند.
معمولا در این وضعیت با توجه به شرایط تورمی و اقتصادی خیلی از افراد برای پایین نیامدن ارزش پول و پس اندازشان ترجیح می دهند که آن را تبدیل به کالاهای مختلف سرمایه ای نمایند.
پس از عرضه یا پیش فروش آپارتمان، افراد خریدار در مراحل مختلف ساخت آپارتمان بصورت مستقیم یا از طریق بنگاه های معاملات ملکی با عرضه کننده یا فروشنده آپارتمان ها ارتباط قرار کرده و اقدام به تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان می کنند.
مرحله تنظیم قرارداد پیش خرید آپارتمان یکی از مراحل حساس و چالش برانگیز است به این معنا اگر در زمان تنظیم قرارداد ملاحظات حقوقی و قانونی لازم انجام نشود ممکن است در آینده برای فرد خریدار چالش ایجاد کرده و خریدار را دچار مشکل نماید.
لذا افراد خریدار در هنگام تنظیم قرارداد پیش خرید آپارتمان باید از توانایی لازم در شناخت قوانین این حوزه برخوردار باشند یا پس از مشورت با افراد حقوقدان اقدام به تنظیم این گونه قراردادها نمایند تا در آینده دچار مشکل نشوند.
معمولاً در زمان تنظیم قرارداد به مسائلی مانند شرایط و ویژگی های آپارتمان نوع مصالحه ای که قرار است استفاده شود شرایط فنی، وضعیت مشاعات، وجود آسانسور، سیستم های گرمایشی و سرمایشی مورد استفاده، تعداد پارکینگ و انباری و غیر پرداخته می شود.
از دیگر نکاتی که در مراحل پیش فروش آپارتمان و تنظیم قرارداد مورد توجه قرار می گیرد هزینه آپارتمان و چگونگی پرداخت آن یا زمان تحویل آپارتمان است که اگر به شکل درست و قانونمند تنظیم شود هیچ یک از طرفین نمی توانند در اجراء مفاد قرارداد تنظیم شده کوتاهی و اهمال نمایند. چون فرد خواهان و شاکی می تواند با استناد به قرارداد تنظیم شده خسارت و ضرر خود را از فرد خوانده دریافت نماید.
به عبارت دیگر پس از انعقاد قرارداد پیش فروش خرید آپارتمان بین خریدار و فروشنده فرد فروشنده موظف است که بر اساس قرارداد تنظیم شده واحد مورد نظر را با توجه به شرایط تعیین شده به فرد خریدار تحویل دهد و فرد خریدار نیز موظف است بر اساس بندهای قرارداد هزینه آپارتمان مربوطه را در موعد مقرر به فروشنده پرداخت نماید.
◁◁ مطلب پیشنهادی: وکیل تخلیه ملک تهران
مزایا و معایب پیش خرید آپارتمان
مزایا و معایب پیش خرید آپارتمان با توجه به شرایط سازه و نوع خواسته افراد خریدار ممکن است متفاوت باشد و در نظر گرفتن مزایا یا معایب قطعی برای این حوزه کاری غیرمنطقی و نامعقول است.
اما به طور کلی با در نظر گرفتن شرایط عمومی افراد خریدار می توان معایب یا مزایای کلی برای این نوع معامله در نظر گرفت که در ادامه به آنها پرداخته می شود.
-
مزایای پیش خرید آپارتمان
از مزایای عمده پیش خرید آپارتمان که از شمول بیشتری برخوردار است و برای خرید آپارتمان بیشتر براساس آن ها اقدام می شود می توان به مواردی مانند افزایش قیمت نهایی ساز یا ساختمان در آینده، پرداخت مرحله ای هزینه آپارتمان، طراحی دکوراسیون داخلی و نازک کاری ساختمان بر اساس سلیقه خریدار، امکان مشاهده مراحل ساخت و مصالح مورد استفاده شاره کرد که در ادامه به صورت مختصر به آن ها اشاره می شود.
- افزایش قیمت نهایی سازه یا آپارتمان در آینده
یکی از مزایای مهم پیش خرید آپارتمان امکان افزایش قیمت نهایی سازه یا آپارتمان در آینده است. به عبارت دیگر در اقتصادهای تورمی نگهداری پول به عنوان سرمایه باعث پایین آمدن ارزش واقعی آن می شود.
لذا افراد سرمایه دار در این گونه جوامع سعی می کنند پول یا سرمایه خود را به کالاهای سرمایه ای مانند آپارتمان تبدیل کنند تا نه تنها ارزش پول آنها کم نشود بلکه به دلیل شرایط تورمی و گران شدن مصالح و کالاهای مختلف سود خوبی در آینده از خرید آپارتمان به دست بیاورند.
همچنین زمانی که یک فرد آپارتمانی را پیش خرید می کند با توجه به قرارداد مبلغ کلی آپارتمان را به صورت اقساط تا زمان تکمیل و تحویل آپارتمان پرداخت می کند که این امر باعث می شود پول پرداخت شده در مقایسه با قیمت روز آپارتمان پایین تر و به صرفه تر باشد.
- پرداخت مرحله ای مبلغ آپارتمان پیش خرید
از دیگر مزایای پیش خرید آپارتمان پرداخت مرحله ای مبلغ کلی آن است. در این نوع معاملات فرد خریدار بر اساس قرارداد تنظیم شده بصورت مرحله به مرحله هزینه کلی آپارتمان را پرداخت می کند که این امر باعث می شود فشار مالی کمتری به فرد خریدار وارد شود.
- طراحی دکوراسیون داخلی بر اساس سلیقه
طراحی دکوراسیون داخلی بر اساس سلیقه خریدار یکی دیگر از مزایای پیش خرید آپارتمان است به عبارت دیگر وقتی یک فرد آپارتمانی را به صورت پیش خرید معامله می کند می تواند در قرارداد خود با فروشنده توافق نماید که دکوراسیون داخلی یا نازک کاری داخلی آپارتمان با سلیقه و بر اساس میل او انجام شود و اضافه پرداخت هزینه ها به عهده فرد خریدار باشد.
- امکان مشاهده مراحل ساخت و نوع مصالح مورد استفاده
از دیگر مزایای پیش خرید آپارتمان امکان مشاهده مراحل ساخت و نوع یا کیفیت مصالح مورد استفاده به وسیله فرد خریدار است یعنی فرد خریدار پس از انجام معامله و تنظیم قرارداد می تواند به صورت دوره ای و روزمره برای مشاهده شرایط و چگونگی استفاده از مصالح در محل ساختمان حاضر شده و روال کار را مورد بررسی قرار دهد.
-
معایب پیش خرید آپارتمان
هرچند پیش خرید آپارتمان می تواند مزایای زیادی برای فرد خریدار به همراه داشته باشد اما خرید آپارتمان به شکل پیش فروش همیشه به نفع خریدار نیست و معایبی هم ممکن است داشته باشد که از آن جمله می توان به امکان عدم تحویل به موقع آپارتمان به خریدار، امکان کلاهبرداری و پیش فروش آپارتمان به چند نفر به صورت همزمان، امکان عدم اخذ مجوزهای لازم یا صادر نشدن پایان کار به دلیل تخلفات ساخت و ساز و غیر اشاره کرد که در ادامه به صورت مختصر به آنها اشاره می شود.
- امکان عدم تحویل به موقع آپارتمان به خریدار
یکی از معایب پیش خرید آپارتمان امکان عدم تحویل به موقع آن از سوی فروشنده به خریدار است. به عبارت دیگر به دلایل مختلف مثل رعایت نکردن اصول نظام مهندسی و نقشه یا پروانه ساخت و مشکلات مختلف مثل کم بودن سرمایه ممکن است ساختمان یا آپارتمان در موعد مقرر آماده تحویل نشود و تحویل آن به خریدار با وقفه کوتاه مدت یا بلند مدت مواجه گردد که برای پیشگیری از این مشکل باید در هنگام تنظیم قرارداد به این امر اشاره شود و جریمه های لازم برای آن لحاظ گردد تا در صورت تاخیر در تحویل آپارتمان خریدار بتواند با استناد به آن ماده، ضرر و زیان خود را از فروشنده مطالبه کند.
- امکان کلاهبرداری و پیش فروش آپارتمان به صورت همزمان به چند نفر
از دیگر مشکلات و معایب پیش خرید آپارتمان امکان کلاهبرداری و فروش آپارتمان به صورت همزمان به چند نفر است. به عبارت دیگر برای آنکه فرد متقاضی آپارتمان های پیش فروش دچار مشکلات حقوقی و کلاهبرداری نشود بهتر است قبل از خرید آپارتمان های پیش ساخته در مورد سازنده و شرایط آپارتمان به ویژه پروانه ساخت آن تحقیق کرده و پس از اطمینان پیدا کردن نسبت به شرایط سعی کند برای انجام معامله به بنگاه های معتبر ملکی مراجعه کند تا قرارداد از اعتبار کمی و کیفی لازم برخوردار شود.
- امکان عدم اخذ مجوزهای لازم مثل پایان کار
امکان عدم اخذ مجوزهای لازم مثل پایان کار، تائیدیه آتش نشانی در ساختمان های بزرگ و غیر یکی دیگر از معایب پیش خرید آپارتمان است که در آینده می تواند موجب مختل شدن شرایط و تاخیر در تحویل گرفتن آپارتمان نوساز شود.
به عبارت دیگر هرگونه اهمال و سستی سازنده در اخذ مجوزهای لازم برای پایان کار و اتمام ساختمان ممکن است باعث شود بازپرداخت اینگونه هزینه ها در صورت رعایت نشدن موازین حقوقی و قانونی در قرارداد فی مابین بر عهده خریدار قرار گیرد و خریدار را مجبور کند برای خارج شدن از چالش های پیش رو و صدور سند اقدام به پرداخت این گونه هزینه های اضافی نماید.
◁◁ مطلب پیشنهادی: مهلت قانونی تخلیه مستاجر
دعاوی پیش فروش و پیش خرید آپارتمان چیست؟
دعوای پیش فروش و پیش خرید آپارتمان نوعی دعوای حقوقی است که بین خریدار و فروشنده بر سر ساختمانی که وجود خارجی ندارد یا در مراحل مختلف ساخت قرار دارد ایجاد می شود.
در این گونه دعاوی قراردادی بین طرفین به عنوان قرارداد پیش خرید ساختمان تنظیم می شود که این قرارداد با توجه به شرایط و چگونگی تنظیم می تواند برای طرفین مشکل ساز شود. به عبارت دیگر وقتی قرارداد پیش فروش آپارتمان بین خریدار و فروشنده منعقد می شود هیچگونه ساختمان تمام شده وجود ندارد.
چون ساختمان یا بر اساس پروانه ساخت فروخته شده است یا از این مرحله عبور کرده و در مراحل مختلف سفت کاری و نازک کاری قرار دارد.
در این شرایط دیر و زود شدن پرداخت بهای ساختمان که به صورت چند قسط در قرارداد مشخص می شود، عدم رضایت خریدار از مصالح به کار گرفته شده در ساختمان و یا هرگونه وقفه و متوقف شدن روند ساخت و ساز می تواند باعث اختلاف بین آن ها شده و طرفین مجبور شوند برای عبور از این چالش به مراجع حقوقی و قانونی مراجعه نمایند.
همچنین پرداخت به موقع قسط های بهای ساختمان و پاس نشدن چک ها یا عدم تحویل ساختمان در موعد مقرر می تواند باعث شکایت و درگیری قضایی طرفین شود که این گونه درگیری های حقوقی با عنوان دعاوی پیش فروش و پیش خرید آپارتمان شناخته می شود.
موارد مهم در قرارداد پیش فروش
برای تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان و جلوگیری از چالش های پیش رو که ممکن است به دعاوی حقوقی منجر شود بهتر است موارد حقوقی و قانونی مندرج در آن ها با توجه به مواد قانون پیش فروش آپارتمان و بر اساس آخرین اصلاحات این قانون که در سال 1389خورشیدی به تصویب رسیده است انجام شود تا هر یک از طرفین قرارداد در صورت بی توجهی طرف مقابل به حق و حقوق قانونی خود بتواند با استناد به قرارداد فی مابین و مواد قانونی مندرج در قانون پیش فروش آپارتمان، ضرر و زیان خود را از فرد متخلّف دریافت نماید.
از جمله موارد مهم در قرارداد پیش فروش که باید به وسیله خریدار و فروشنده در هنگام تنظیم قرارداد مورد توجه قرار گیرد می توان به مواردی مانند درج مشخصات دقیق طرفین قرارداد، موضوع قرارداد، مشخصات مورد معامله یعنی آپارتمان مورد نظر، قیمت و مبلغ معامله به صورت دقیق، نحوه پرداخت مبلغ معامله، زمان تحویل واحد مورد نظر و مشاعات ساختمان توسط سازنده، شرایط و آثار قرارداد، مشخص کردن جریمه فرد متخلّف در صورت عدول از تعهدات انجام شده، توافقات طرفین، تعیین داور و مرجع رسیدگی کننده مقدماتی در رسیدگی به اختلاف طرفین، تعیین شرایط و موارد اضطراری قرارداد، مشخص شدن تعداد نسخ قرارداد، امضا و اثر انگشت طرفین، امضا و اثر انگشت شاهدین قرارداد و غیر اشاره کرد.
◁◁ مطلب پیشنهادی: تبدیل رای تخریب به جریمه
تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان و ساختمان
تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان و ساختمان به دلیل وجود خارجی نداشتن آپارتمان و سازه در زمان تنظیم قرار داد یکی از دشوارترین مباحث قرارداد نویسی است چون این گونه قراردادها بر اساس یک قرارداد پایه و اصلی با نام قرارداد مشارکت در ساخت یا پیش فروش آپارتمان تنظیم و منعقد می شود.
پیش فروش آپارتمان یکی از روش های مهم جذب سرمایه به وسیله انبوه سازان و سازندگان مجتمع های آپارتمانی است که می تواند برای اقشار متوسط در شرایط تورمی جذاب و سودمند باشد.
به عبارت دیگر قرارداد پیش فروش آپارتمان هم به لحاظ جذب سرمایه برای سازندگان مهم است و هم به دلیل شرایط تورمی این روش خرید آپارتمان با داشتن اقساط طولانی می تواند برای صاحبخانه شدن اقشار متوسط یا سرمایه گذاری آنها سودمند و جذاب باشد.
هرچند پیش فروش آپارتمان و ساختمان می تواند برای طرفین جذاب و سودمند باشد اما تنظیم قرارداد در این گونه معاملات باید بر اساس موازین قانونی و حقوقی انجام شود تا طرفین دچار ضرر و زیان نشوند.
همچنین تنظیم قرارداد بر اساس مواد قانونی در پیش فروش ساختمان و آپارتمان می تواند این نوید را به خریدار و فروشنده بدهد که می توانند در صورت کوتاهی کردن طرف مقابل در انجام تعهدات مندرج در قرارداد به مراجع قانونی و قضایی برای دادخواهی مراجعه کرده و ضرر و زیان خود را از طرف متخلّف مطالبه نماید.
چطور مطمئن آپارتمان پیش خرید کنیم؟
برای پیش خرید مطمئن آپارتمان در وهله اول باید به بنگاه های معاملات ملکی معتبر و همچنین سازندگان معتبر در این حوزه مراجعه شود تا فرد خریدار بتواند با اطمینان خاطر سرمایه گذاری کند.
از دیگر نکاتی که برای اطمینان از خرید آپارتمان یا ساختمان باید مورد توجه قرار گیرد چگونگی تنظیم قرارداد پیش خرید ساختمان است یعنی ساختار قرارداد پیش خرید ساختمان باید طوری تنظیم شود که هیچگونه روزنه ای برای تخلف، ضرر و زیان فرد خریدار باقی نماند.
هرچند مراجعه به بنگاه های معاملات ملکی معتبر می تواند روشی مناسب و اطمینان بخش برای پیش خرید آپارتمان باشد. اما بهترین روش برای پیش خرید مطمئن آپارتمان مراجعه به افراد حقوقدان و وکلایی است که به صورت حرفه ای در زمینه نقل و انتقالات ملکی و پیش فروش آپارتمان فعالیت می کنند.
چون تسلط اینگونه افراد به مواد قانونی باعث می شود متن قرارداد پیش خرید آپارتمان طوری تنظیم شود که هیچگونه راه گریزی برای تخلف فرد سازنده باقی نماند و فرد خریدار بتواند در موعد مقرر آپارتمان و مشاعات مورد نظر خود را از سازنده تحویل گرفته و نسبت به انتقال سند اقدام کند.
مزایای حضور وکیل در دعاوی پیش فروش آپارتمان
حضور وکیل ملکی در دعاوی پیش فروش آپارتمان برای فروشنده یا خریدار مزایای زیادی می تواند داشته باشد. به عبارت دیگر وکیل به دلیل اشراف بر قوانین این حوزه می تواند با تنظیم دادخواست مناسب و با کیفیت و استناد به قوانین پیش خرید آپارتمان به خوبی از حق و حقوق موکل خود دفاع کند.
همچنین اگر فروشنده یا فرد پیش خرید کننده آپارتمان در اینگونه دعاوی به هر دلیل نتوانند در جلسات دادگاه حضور داشته باشند موکل می تواند از جانب آنها در جلسات دادگاه حضور پیدا کرده و از حق و حقوق موکلین خود دفاع کند.
لازم به ذکر است که حضور موکل در دعاوی پیش فروش آپارتمان این امکان را به افراد شاکی می دهد که به سرعت بتوانند مفاد قرارداد را پالایش کرده و از مفاد آن برای دفاع از حق و حقوق خود در مراحل مختلف دادرسی استفاده کنند.
همچنین در صورتی که ملک یا آپارتمان مورد نظر در رهن باشد وکیل با سرعت می تواند از طریق استناد به مواد قانونی از فرد فروشنده تقاضای فک رهن کرده و شرایط را برای واگذاری ملک مورد نظر به فرد خریدار فراهم کند.
از دیگر مزایای وکیل در دعاوی پیش فروش آپارتمان آن است که در صورت فراهم بودن شرایط و استنکاف یا خودداری فروشنده از انتقال سند به نام فرد خریدار، وکیل می تواند با دریافت مجوز لازم و حضور مامور دادگاه نسبت به انتقال ملک مورد نظر و تنظیم سند جدید به نام فرد خریدار اقدام کند.
سخن پایانی
نکات مهم حقوقی قرارداد پیش فروش آپارتمان (پیش خرید) و ملک ممکن است با توجه به شرایط و نوع قرارداد متفاوت باشد اما به طور کلی از نکات مهم در تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان می توان به درج مطالب و مواردی مانند ثبت مشخصات دقیق خریدار به خصوص حقیقی یا حقوقی بودن او، مشخصات پلاک ثبتی مثل نشانی و مشخصات آپارتمان، مساحت آپارتمان و تعداد اتاق ها، وجود پارکینگ و در صورت بودن شرایط و ویژگی های پارکینگ، وجود انباری و در صورت وجود انباری مشخصات آن، سیستم گرمایش و سرمایش ساختمان، مشخصات مشاعات ساختمان و غیر اشاره کرد.
قانون پیش فروش آپارتمان با آخرین اصلاحات برای برطرف کردن مشکلات و نواقص قوانین این حوزه در سال 1389 خورشیدی تصویب و ابلاغ شده است. لذا از این سال به بعد دعاوی حقوقی حوزه پیش فروش آپارتمان بر اساس آخرین اصلاحات این قانون مورد دادرسی قرار می گیرد.
مراحل پیش فروش آپارتمان به چند مرحله مثل آگهی برای جذب مشتری، انجام توافقات لازم، تنظیم قرارداد و درج تعهدات طرفین مثل چگونگی پرداخت وجه آپارتمان، نوع مصالح استفاده شده و زمان تحویل واحد به خصوص موعد انتقال سند به صورت روشن تقسیم می شود.
به شکلی که هرگونه اهمال و سستی طرفین در عمل به تعهدات ثبت شده این حق را به طرف مقابل می دهد که با استناد به مفاد درج شده در قرارداد بتواند برای دادخواهی به مراجع قانونی و قضایی مراجعه کند.
