مراحل گرفتن سند برای ملک قولنامه ای

مراحل گرفتن سند برای ملک قولنامه ای  با توجه به شرایط ملک و نحوه تنظیم قرارداد اولیه یا قولنامه ممکن است متفاوت باشد مثلاً اگر ملکی هیچگونه سند ثبتی نداشته باشد و از اول به صورت قولنامه ای واگذار شده باشد شرایط گرفتن سند آن با ملکی که دارای سند ثبتی است اما به دلایل مختلف مثل ساخت و ساز آپارتمان یا انبوه سازی و آماده نبودن سند واحدها در پیش فروش یا قبل از آماده شدن سند واحد مربوطه به صورت قولنامه ای واگذار می شود متفاوت است. همچنین در اکثر موارد برای فروش املاک مختلف قرارداد اولیه ای بین خریدار و فروشنده  تنظیم می گردد که در آن شرایط پرداخت و چگونگی تحویل ملک، شماره یا مشخصات چک پرداختی و غیر ثبت می شود معمولا اینگونه قرارداد های اولیه  با نام مبایعه نامه یا قولنامه هم شناخته می شود، تنظیم و  تایید این قولنامه به وسیله خریدار و فروشنده به معنای پایان یافتن معامله نیست و خریدار و فروشنده باید در موعد مقرر شده برای به نام زدن سند ملک مزبور  به دفاتر ثبت اسناد مراجعه نمایند. معمولا فروشنده یا مالک اولیه، اسناد و مدارک لازم برای انتقال ملک را چند روز قبل به دفتر ثبت اسناد ارائه می دهد. سپس در ادامه پس از دریافت مدارک لازم، دفتر ثبت اسناد مربوطه پس از گرفتن استعلامات لازم از شهرداری و اداره امور مالیات و دارایی، فیش های واریزی را به فرد فروشنده تحویل می دهد تا فروشنده نسبت به پرداخت آن ها اقدام کند پس از انجام پرداخت های لازم طرفین در دفتر مربوطه حاضر شده و نسبت به امضاء اسناد و انتقال ملک مورد نظر اقدام می کنند پس از انتقال قطعی ملک در دفاتر ثبت اسناد، سند جدید در موعد مقرر به صورت حضوری یا از طریق پست برای فرد خریدار ارسال می گردد.

ضرورت تبدیل قولنامه به سند تک برگی

ضرورت تبدیل قولنامه به سند تک برگی با تضمین حقوق مالکیت و حفاظت در برابر جعل و کلاهبرداری مشخص می شود. به عبارت دیگر وقتی ملکی دارای سند رسمی و ثبتی باشد هیچکس نمی تواند در رابطه با آن ادعای انکار یا تردید را مطرح نماید و فقط امکان جعل برای آن وجود دارد که این امر هم به دلیل امکان استعلام بر خط اسناد و مدارک ثبتی از درگاه مجازی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور بسیار ضعیف شده است.

همچنین سند رسمی و ثبتی سندی لازم الاجرا است که دولت و قانون شخص مندرج در آن را به عنوان مالک ملک مورد نظر شناسایی می کند و کسی غیر از فرد مندرج در سند نمی تواند ادعای مالکیت آن را داشته باشد.

 لذا  امروزه به دلیل پیچیده شده راه های کلاهبرداری تبدیل قولنامه به سند تک برگی می تواند یک ضرورت لازم برای تضمین حقوق مالکیت فرد و حفاظت از او در برابر جعل و کلاهبرداری باشد.

• تضمین حقوق مالکیت

تضمین حقوق مالکیت یکی از ضروریات اولیه و مهم در تبدیل قولنامه یا قراردادهای غیر رسمی به سند تک برگی است. انجام روال اداری معمول و گرفتن سند تک برگ علاوه بر آنکه تضمین کننده مالکیت یک فرد بر روی  ملک مشخص است این امکان را برای فرد مالک فراهم می کند که با اتکا به سند دریافت شده بتواند از ملک خود به انحاء مختلف استفاده نماید و حتی بدون هیچ گونه تردید و ترسی بتواند آن رهن یا اجاره دهد.

• حفاظت در برابر جعل و کلاهبرداری

حفاظت در برابر جعل و کلاهبرداری از دیگر ویژگی های تبدیل قولنامه به سند تک برگی است. هرچند قولنامه یا قراردادهای غیر رسمی برای شناسایی مالکیت فرد بر یک  ملک از نظر قانون و عرف پذیرفته شده است اما وجود اینگونه اسناد غیررسمی  می تواند امکان جعل و کلاهبرداری را برای افراد فرصت طلب و سود جو فراهم نماید.

لذا بهترین کار برای جلوگیری از جعل و کلاهبرداری تبدیل قولنامه املاک مختلف  به سند تک برگی است. هرچند انجام معامله با تنظیم قولنامه و قراردادهای غیر رسمی باعث کاهش هزینه نقل و انتقال املاک و مستغلات می شود.

اما عدم ثبت مشخصات املاک قولنامه ای در دفاتر ثبت اسناد رسمی باعث می شود که امکان جعل و کلاهبرداری از آن ها برای تصاحب مالکیت یا انتقال غیرقانونی آن ها برای سودجویی وجود داشته باشد که این امر پرداخت هزینه های جاری برای انجام نقل و انتقالات ثبتی و قانونی را برای  املاک مختلف مقرون به صرفه و اقتصادی می کند.

مراحل دریافت سند رسمی برای ملک قولنامه دار چیست؟

مراحل دریافت سند رسمی برای ملک قولنامه دار با توجه به شرایط ملک می تواند  متفاوت باشد یعنی اگر ملک مورد نظر دارای سند ثبتی باشد و برای انتقال آن به دلایل مختلف از قولنامه استفاده شده باشد.

فرد دارنده قولنامه با مدارک لازم، باید به دفاتر ثبت اسناد و املاک مراجعه کرده و پس از اخذ استعلامات لازم از شهرداری ها، سازمان امور مالیات و دارایی و پرداخت هزینه های قانونی انتقال، ملک مورد نظر را به اسم خود ثبت و پس از طی شدن روند اداری سند جدید دریافت نماید.

اما اگر ملکی به دلایل مختلف دارای سند ثبتی و دفتری نباشد و از ابتدا به صورت قولنامه منتقل شده باشد فرد دارنده قولنامه باید با در دست داشتن مدارک لازم به حوزه یا اداره ثبتی که ملک در آن قرار دارد مراجعه کرده و درخواست دریافت سند برای ملک خود را ارائه دهد.

پس از ارائه درخواست تبدیل قولنامه به سند هیئت های که برای رسیدگی به این کار وجود دارد پس از تشکیل جلسه و بررسی مدارک ارائه شده نسبت به صدور سند برای ملک مورد نظر تصمیم گیری می کنند.

معمولاً اعضای هیئت بررسی کننده این گونه درخواست ها متشکل از یک قاضی، رئیس اداره ثبت اسناد و املاک محل ، رئیس اداره شهر سازی و جهاد کشاورزی هستند که پس از بررسی شرایط ملک و انجام تحقیقات لازم نظر و رای خود را در مورد موجه بودن شرایط ملک برای صدور سند اعلام می کنند.

در ادامه پس از صدور رای مثبت، سازمان اسناد املاک دوبار در یک فاصله زمانی ۱۵ روزه این خبر را در جراید کثیرالانتشار یا از طرق مشخص شده باز نشر و اطلاع رسانی می کند. در این شرایط اگر کسی به رای صادر شده اعتراضی نداشته باشد و ادعایی مطرح نشود پس از طی شدن روال اداری برای زمین قولنامه ای  بدون سند ثبتی و دفتری، سند رسمی صادر می شود.

نکات مهم در رابطه با گرفتن سند برای زمین

هرچند صاحبان زمین های قولنامه ای و املاک بدون سند در صورت داشتن شرایط لازم می توانند برای زمین های خود درخواست سند ثبتی و دفتری کنند اما  توجه به برخی از نکات مهم در رابطه با گرفتن سند برای زمین قولنامه ای و املاک بدون سند می تواند باعث تسریع در روند کار شود. در ادامه به برخی از نکات مهم در رابطه با گرفتن سند برای زمین های قولنامه ای و املاک بدون سند اشاره می شود

• درخواست سند شامل زمین ها و چهار دیواری های غیر از کشاورزی و باغات نمی شود و فقط ساختمان های احداثی در محدوده شهری را شامل می شود.
• ساختمان ها و زمین های کشاورزی یا باغاتی که درخواست تنظیم سند داشته باشند باید دارای سابقه ثبتی و دفتری باشند یعنی برای آنها پلاک ثبتی تعیین شده باشد و سابقه ثبتی در مراکز ثبت محلی داشته باشند.
• فقط برای املاکی می توان درخواست سند داد که مالک یا حداقل یکی از وراث او در دسترس باشد چون فوت یا مفقودالاثر بودن صاحبان زمین شرایط را برای رسیدگی به درخواست مطرح شده مشکل می کند. همچنین فوت یا غیبت صاحبان زمین در حین رسیدگی به تقاضا با استعلام از ثبت احوال قابل تشخیص است لذا در صورت اثبات فوت یا در دسترس نبودن صاحب ملک تقاضای ارسال شده تا روشن شدن وضعیت وراث مختومه می شود.
• درخواست سند برای زمین های قولنامه یا بدون سند به زمان و مکان مشخصی محدود نمی شود لذا هر زمان صاحبان املاک قولنامه و بدون سند در هر جای کشور در صورت داشتن شرایط لازم اقدام به درخواست سند برای ملک خود کنند درخواست آنها بررسی شده و نسبت به آن تصمیم گیری می شود.
• یکی دیگر از نکات مهم در رابطه با گرفتن سند برای زمین قولنامه ای و املاک بدون سند آن است که زمین مورد نظر از تناسب لازم با کاربری اعلام شده برای آن برخوردار باشد چون عدم تناسب کاربری اعلام شده با شرایط و وضعیت زمین منجر به رد درخواست و خارج شدن آن از دستور کار هیئت بررسی کننده می شود.

پیگیری سند خانه های قولنامه ای چگونه است؟

پیگیری سند خانه های قولنامه ای فقط از طریق  ارائه مدارک لازم  و مراجعه به شهرداری ها یا سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ممکن می شود.

همچنین مراجعه به صاحبان سند مادر و یا بنگاه معاملات ملکی که  در آن تنظیم و ثبت قولنامه انجام شده است هم می تواند برای پیگیری سند خانه های قولنامه ای مفید باشد.

همانطور که گفته شد در خیلی از موارد به دلیل تخلفات مختلف ساخت و ساز برای ساختمان ها و مجتمع های مسکونی پایان کار صادر نمی شود که این امر صدور سند و نقل و انتقال قانونی با سند ثبتی را برای آنها مشکل می کند.

در این شرایط خیلی از صاحبان این گونه املاک با قول، برطرف کردن مشکل یا بدون آگاهی خریدار املاک و واحدهای خود را به صورت قولنامه ای واگذار می کنند.

در این شرایط اگر فرد خریدار تمایل داشته باشد سند خانه قولنامه ای را پیگیری کند در صورت در دسترس بودن مالکان اولیه ابتدا باید به آنها مراجعه نماید و در صورت به نتیجه نرسیدند باید به بنگاه معاملاتی محل ثبت معامله مراجعه کرده و مفاد تعیین شده قراردارد را یاد آوری کند سپس اقدامات قانونی را در پیش گیرد. یکی دیگر از راه های معمول برای پیگیری سند خانه های قولنامه ای مراجعه به شهرداری محل صدور پروانه ساختمان برای روشن شدن وضعیت است.

در این شرایط پس از ارائه مدارک از سوی فرد صاحب قولنامه دلایل صادر نشدن سند به او ابلاغ می شود. سپس در ادامه صاحب قولنامه می تواند با پیگیری و برطرف کردن مشکلات اعلام شده یا پرداخت هزینه تخلفات انجام شده روند صدور پایان کار را تسریع کند تا پس از طی شدن روال اداری سند ملک مزبور در پروسه زمانی مشخص برای او صادر شود.

مدت زمان گرفتن سند برای زمین قولنامه ای

مدت زمان گرفتن سند برای زمین قولنامه ای بسته به نوع ملک و شرایط آن متفاوت است و این زمان با توجه به شرایط می تواند بین 1 تا 2 ماه در نوسان باشد.

به عبارت دیگر از زمان درخواست دریافت سند برای یک ملک تا بررسی مدارک به وسیله هیئت متشکل از یک قاضی، رئیس سازمان اسناد و املاک محل، مسئول اداره شهر سازی و رئیس جهاد کشاورزی محل قرارگیری زمین تا انتشار وضعیت زمین در دو نوبت در روزنامه های کثیر انتشار و موجه بودن شرایط، یک فاصله زمانی 1 تا 2  ماهه برای صدور سند زمین‌ های قولنامه ای زمان نیاز می باشد.

امروزه به دلیل استفاده از خدمات فضای مجازی و ثبت درخواست اسناد رسمی از طریق سامانه های مشخص شده مدت زمان گرفتن سند زمین های قولنامه ای نسبت به گذشته بسیار کوتاه شده است با این وجود همانطور که گفته شد مراحلی برای روند اداری این کار تعریف شده است که پس از طی شدن آن ها به صورت منظم،  اگر شرایط و مدارک لازم برای صدور سند مهیا باشد صاحبان زمین های قولنامه می توانند به راحتی پس از طی شدن مراحل اداری و پرداخت هزینه خدمات دولتی برای زمین خود سند بگیرند.

هزینه گرفتن سند برای خانه قولنامه ای

هزینه گرفتن سند برای خانه قولنامه ای یا هزینه سند دار کردن خانه های بدون سند با توجه به شرایط ملک، محل قرار گیری، متراژ و غیره می تواند متفاوت باشد.

 اما به طور کلی یک چهارچوب کلی برای برآورد یا محاسبه هزینه گرفتن سند برای اینگونه املاک وجود دارد که از آن جمله می توان به مواردی مثل هزینه ثبت قولنامه در سیستم سراسری اشاره کرد. همچنین طبق روال جاری دفتر معاملات املاک 5 درصد از ارزش ملک مورد نظر را برای ثبت قولنامه در سیستم سراسری از خریدار و فروشنده دریافت می کنند.

علاوه بر این صاحب قولنامه باید هزینه های شهرداری بابت خلافی یا نوسازی را پس از محاسبه پرداخت نماید. هزینه نقل و انتقال یا مالیات  یکی دیگر از هزینه های گرفتن سند برای خانه های قولنامه ای است که برای فراهم شدن شرایط این هزینه ها  باید به وسیله متقاضی پرداخت شود چون بدون  ارائه گواهی پرداخت مالیات یا هزینه نقل و انتقالات روند کار مختل می شود.

هزینه دفترخانه یا حق التحریر یکی دیگر از هزینه های سند دار کردن زمین های قولنامه یا بدون سند است که در پایان روند کار برای انتقال سند به فرد مالک دریافت می شود طبق روال معمول این هزینه با توجه به شرایط ملک بین 200 هزار تا 2 میلیون تومان در نوسان است.

به عبارت دیگر برای محاسبه هزینه گرفتن سند برای خانه قولنامه ای یا هزینه سند دار کردن خانه های بدون سند باید با توجه به متراژ و  ارزش زمین هزینه های مختلف محاسبه شود تا بتوان به رقم سند دار کردن اینگونه زمین ها رسید.

سامانه ثبت املاک قولنامه ای

سامانه ثبت املاک قولنامه ای پس از تصویب و ابلاغ قانون ثبت این املاک راه اندازی شده است. بر اساس قانون جدید به همه صاحبان املاک قولنامه ای یک فرصت مشخص 4 ساله داده شده است تا املاک قولنامه ای خود را در این سامانه ثبت نمایند.

چون پس از گذشت، زمان مشخص شده اسناد قولنامه ای ارزش قانونی خود را از دست می دهند و فرد دارنده آن برای انجام کارهای مختلف دچار مشکل می شوند و نمی توانند به قولنامه های ثبت نشده در این سامانه برای گرفتن حق و حقوق خود یا انجام کارهای مختلف اداری استناد کند.

براساس قانون جدید تمام املاک قولنامه ای یا قراردادی جز املاک با اسناد عادی محسوب می شوند لذا دارندگان یا تنظیم کنند گان این نوع قراردادها باید اطلاعات آنها را در سامانه اسناد املاک قولنامه ای ثبت کنند تا قولنامه مورد نظر از اعتبار لازم برای انجام خدمات اداری برخوردار باشد.

برای سند دار کردن یک ملک بدون سند به کجا باید  کرد؟

برای سند دار کردن یک ملک بدون سند صاحب ملک باید با در دست داشتن مدارک لازم مثل اسناد هویتی قولنامه یا قرارداد خرید به ادارات ثبت املاک و اسناد در محل قرار گیری زمین مراجعه نماید.

پس از مراجعه صاحب زمین به اداره ثبت اسناد و املاک برای سند دار کردن املاک بدون سند، پس از ارائه مدارک لازم درخواست صدور سند تنظیم و به این اداره  مربوطه ارائه می شود تا پس از بررسی اسناد و مدارک لازم در هیئت های نظارتی مشخص شده نسبت به پذیرش یا رد درخواست ارائه شده اقدام شود.

به عبارت دیگر اگر یک زمین بدون سند دارای شرایط لازم باشد پس از بررسی شرایط و مدارک در هیئت های نظارتی، با درخواست صدور سند موافقت شده و پس از طی شدن مراحل اداری و پرداخت هزینه های اجرایی برای ملک مورد نظر سند صادر می گردد.

در صورت تمایل به دریافت مشاوره حقوقی از وکیل ملکی تهران با شماره ۰۹۱۲۳۵۷۶۰۳۷ تماس حاصل فرمایید، با مشورت و راهنمایی وکیل زودتر به نتیجه خواهید رسید.

سخن پایانی

مراحل گرفتن سند برای ملک قولنامه ای با توجه به شرایط ملک مورد نظر، متراژ و محل قرارگیری می تواند متفاوت باشد. اما روال اداری درخواست سند برای املاک قولنامه به این شکل است که صاحب قولنامه می بایست با در دست داشتن مدارک هویتی و قولنامه برای تنظیم درخواست صدور سند به دفاتر اسناد و املاک محل قرار گرفتن ملک مراجعه نماید تا پس از تنظیم درخواست و بررسی آن در هیئت های نظارتی نتیجه کار به فرد متقاضی اعلام شود.

ضرورت تبدیل قولنامه به سند تک برگی یک نیاز مهم و غیر قابل انکار برای انجام امور اداری و برطرف کردن مشکلات ناشی از کلاهبرداری و جعل است که به وسیله صاحب ملک باید مورد توجه قرار گیرد.

از جمله ویژگی های تبدیل قولنامه به سند تک برگی می توان به مواردی مثل  تضمین حقوق مالکیت و حفاظت در برابر جعل و کلاهبرداری اشاره کرد که در نوع خود می تواند قابل توجه باشد.

مراحل دریافت سند رسمی برای ملک قولنامه دار با توجه به شرایط ملک متفاوت است اما روال کار به طور کلی به این شکل است که ابتدا باید اسناد و مدارک هویتی فرد صاحب آن به همراه قولنامه برای تنظیم درخواست سند به ادارات ثبت اسناد محل قرارگیری ملک ارائه شود تا پس از انجام بررسی های لازم به درخواست ارائه شده برای صدور سند پاسخ داده شود.