ابطال سند رسمی

ابطال سند رسمی زمانی صورت می گیرد که سند رسمی یک ملک به نام فردی باشد که به دلایل مختلف مالک واقعی آن ملک نیست و انتقال سند رسمی به درستی  و با سلامت انجام نشده است. در این شرایط فرد شاکی که مدعی عدم مالکیت فرد یا افراد دیگر بر ملک مورد نظر است می تواند با توجه به شرایط ابطال سند رسمی اقدام به تنظیم دادخواست جهت باطل کردن سند رسمی ملک مورد نظر نماید. همچنین در دعوای ابطال سند ممکن است حتی بعد از تنظیم سند یکی از طرفین یا امضا کنندگان سند موردنظر مدعی عدم رعایت تشریفات قانونی لازم در تنظیم سند شوند یا شرایط صحت سند رسمی ثبت شده را زیر سوال برده و از مراجع صالحه قضایی و قانونی تقاضای ابطال آن را نمایند. همچنین ممکن است ابطال سند یا بی اعتبار شدن آن به دلیل بطلان معامله ای باشد که سند بر اساس آن تنظیم و منتقل شده است. ابطال سند به دلیل انتفاع تعهد یا پایان یافتن تعهد موضوع سند رسمی هم ممکن است ایجاد شود مثلاً یک یا چند دانگ از سند در قبال دریافت وجهی به صورت موقت به فرد دیگر واگذار شود اما پس از پرداخت وجه مورد نظر، بخش های واگذار شده سند به صاحب اصلی عودت داده نشود.

باطل کردن سند رسمی ملک چگونه است؟

باطل کردن سند رسمی ملک زمانی حادث می شود که ملکی بنام شخصی در اداره ثبت اسناد و املاک ثبت گردیده باشد اما به دلایل مختلف نسبت به مالکیت ملک مورد نظر شبهه وجود داشته باشد و افراد دیگری با در دست داشتن مدارک و ادله محکمه پسند ادعای مالکیت ملک مورد نظر را مطرح کنند.

 افرادی که به هر دلیل ادعای مالکیت نسبت به ملکی را داشته باشند که در اداره ثبت به اسم شخص دیگری ثبت شده است باید با در دست داشتن مدارک و ادله لازم جهت تنظیم دادخواست اولیه به مراکز الکترونیک قوه قضاییه مراجعه نمایند.

طبق روال جاری ابطال سند رسمی فقط از طریق دادگاه قابل حصول است و دفاتر اسناد رسمی به هیچ عنوان اجازه ابطال اسناد رسمی تنظیم شده در آن دفاتر را ندارد حتی اگر تقاضای ابطال به درخواست طرفین تنظیم کننده سند ارائه شده باشد.

اگر سردفتری به صورت خودسرانه و بدون دستور دادگاه صالحه اقدام به ابطال سند رسمی نماید مرتکب تخلف شده است و تخلف انجام شده از طریق مراجع انتظامی و قضایی قابل پیگیری می باشد.

برای تنظیم دادخواست باطل کردن سند رسمی باید مدارک و ادله محکمه پسندی به مراجع قضایی ارائه شود که از جمله‌ء این مدارک می توان به مواردی که در ادامه می آید اشاره کرد هر چند ممکن است رویه دادگاه ها در پاره‌ای از موارد متفاوت باشد.

• اسناد مجعول و خلاف واقع

یکی از روش‌هایی که با استفاده از آن در صورت اثبات می‌توان اقدام به باطل کردن سند رسمی ملک نمود‌ اثبات مجعول و خلاف واقع بودن اسناد یک ملک است، در خیلی از مواقع، افراد سودجو و فرصت طلب با جعل اسناد و مدارک و ثبت آن در اداره ثبت به نام خود در صدد تصرف یک ملک بر می آیند.

معمولاً هدف از ایجاد یک سند جعلی استفاده نادرست از مفاد آن به وسیله اشخاص ثالث است، در این شرایط مالک اصلی ملک مورد نظر می تواند با ارائه ادله محکمه پسند جعلی  بودن اسناد ارائه شده را اثبات کرده و نسبت به ابطال آن اقدام کند.

• صوری و غیر واقعی بودن سند رسمی

از شرایط مهم در تنظیم اسناد رسمی اهلیت داشتن طرفین قرارداد در انتقال سند رسمی و داشتن قصد و نیت واقعی در انتقال سند به نام آن ها می‌باشد، اما در پاره‌ای از مواقع ممکن است قصد و غرض طرفین از نقل و انتقال یک ملک انتقال واقعی نباشد و این عمل را برای فرار از پرداخت دیون یا کاهش مالیات و دلایل دیگر انجام دهند.

لذا در صورتی که در محاکم عمومی اثبات شود که نقل و انتقال سند رسمی به صورت غیر واقعی، صوری و بدون قصد و نیت واقعی انجام شده است در این شرایط امکان طرح دعوا برای ابطال سند رسمی ملک در مراجع قضایی وجود دارد، ابطال سند رسمی به خاطر غیر واقعی و صوری بودن آن یکی از راه های شایع جهت باطل کردن سند رسمی می باشد.

• معامله معارض

معامله معارض یکی دیگر از موارد شایع برای ابطال سند رسمی در این گونه دعاوی می‌باشد‌ معامله معارض در دعاوی ابطال سند رسمی زمانی مطرح می‌شود که بیش از یک نفر ادعای مالکیت یک ملک را داشته باشند.

اگر یک ملک به بیش از یک نفر فروخته شود و آن ها دارای سند رسمی یا عادی باشند می توانند برای اثبات حقانیت ادعای خود به مراجع قضایی برای ابطال سند معارض مراجعه نمایند.

در معامله معارض اگر طرفین دعوا دارای سند عادی یا سند رسمی باشند در این شرایط اولویت و حق تقدم با سند رسمی است، سند مالکیت مقدم به سندی گفته می‌شود که زودتر برای ملک تنظیم شده است لذا سند مقدم  برسند دوم معارض ارجحیت دارد.

• ثبت سند مالکیت جهت تضمین

یکی دیگر از دعاوی شایع در حوزه ابطال سند رسمی ثبت سند مالکیت جهت تضمین یک مال یا پول مشخص است، مثلاً اگر شخصی یک دانگ یا بیشتر از یک ملک را در قبال دریافت مبلغی به عنوان قرض به شکل ضمانت به نام شخص دیگری منتقل کند و آن فرد پس از گرفتن قرض مورد نظر از انتقال سند به نام صاحب سند خودداری کند در این شرایط فرد خواهان می تواند با ارائه مدارک مناسب به مراجع قضایی درخواست ابطال سند رسمی را نماید.

ابطال سند رسمی با مبایعه نامه

ابطال سند رسمی با مبایعه نامه با توجه به شرایط و مقدم یا موخر بودن آن سنجیده می‌شود، هرچند از نظر حقوقی به خصوص حقوق ثبت هنوز هم ابطال سند رسمی با مبایعه نامه مقدم برسند رسمی موخر ممکن نیست و دلیل این امر هم اعتبار و برتری اولیه سند رسمی در مقابل سند عادی قابل تردید و سوال برانگیز است.

اما طبق روال جاری از نظر حقوقی بخصوص حقوق ثبت با وجود اعتبار ذاتی اسناد رسمی در مقابل اسناد عادی مالکیت املاک و مستغلات، در صورت فراهم بودن شرایط امکان ابطال سند رسمی موخر به وسیله مبایعه نامه مقدم وجود دارد.

باید توجه داشت که اسناد رسمی نسبت به اسناد عادی از اعتبار و وجاهت قانونی بیشتری برخوردار هستند اما اگر تعداد افرادی که با داشتن سند عادی یا مبایعه نامه خواستار ابطال سند رسمی باشند زیاد باشد ممکن است مراجع قضایی در صورت معتبر بودن اسناد و مدارک معارضان نسبت به ابطال سند رسمی اقدام کنند.

مدت زمان ابطال سند

مدت زمان ابطال سند ممکن است با توجه به شرایط، ارائه مدارک و روند دادرسی متفاوت باشد؛ اما طبق روال جاری در دعاوی ابطال سند، فرد دارنده سند معارض می بایست پس از تاریخ ابلاغ اخطار اداره ثبت به دادگاه عمومی ذیصلاح، ظرف مهلت و فورجه قانونی دو ماهه دادخواست ابطال سند غیر قانونی را تنظیم کرده و به دادگاه ارائه دهد.

لذا اگر فرد یا  افراد معارض در مهلت مشخص شده دو ماهه نسبت به تنظیم دادخواست و  ارائه به دادگاه اقدام نکنند، طرف مقابل می‌تواند پس از فورجه اعلام شده از طرف دادگاه گواهی عدم تقدم دادخواست دریافت کرده و برای تعیین تکلیف سند مورد نظر به اداره ثبت مراجعه کند، در این شرایط اداره ثبت بدون درخواست هیچگونه حکمی از دادگاه و راساً اقدام به ابطال سند مالکیت افراد معارض می کند.

شرایط ابطال سند رسمی ملک

شرایط ابطال سند رسمی ملک جزء الزامات این کار است چون می‌تواند باعث تسریع در روند دادرسی شود. برای ابطال سند رسمی یک ملک فقط طرح دعوا در مراجع قضایی کفایت نمی‌کند بلکه آنچه حائز اهمیت است فراهم بودن شرایط ابطال سند رسمی ملک است چون در صورت فراهم نبودن شرایط ممکن است به دستور مراجع قضایی دعوا رد یا تعلیق شود.

از جمله شرایط مهم ابطال سند رسمی ملک که برای سرعت گرفتن روند کار ابصال سند رسمی لازم است ارائه دلایل و مدارک مستدل و محکمه پسند است به شکلی که بتواند محکمه را برای ابطال سند رسمی ملک و انتقال به شخص دیگر اقناع نماید، از دیگر شرایط ابطال سند رسمی ملک اقامه دعوا در دادگاه صالحه محل قرار گرفتن ملک است.

ابطال سند رسمی ملک در حوزه مال غیر منقول قرار می‌گیرد لذا دعوای ابطال سند رسمی ملک باید در دادگاهی اقامه دعوا شود که ملک در آن ناحیه قرار دارد، از نظر شرایط ابطال سند رسمی ملک هزینه دادرسی طرح دعوا برای جلوگیری از توقف آن حتماً باید پرداخت شود.

هرچند دعوای باطل کردن سند رسمی ملک جز دعاوی غیر مالی محسوب می‌شود اما برای انجام  دادرسی جهت باطل کردن سند رسمی ملک  باید هزینه ثابتی به خزانه واریز شود.

اما طبق روال معمول اگر علاوه بر باطل کردن سند رسمی ملک، باطل کردن معامله هم مدنظر باشد در این شرایط هزینه دادرسی باطل کردن معامله دعوای مالی در مرحله بدوی 5/3 درصد ارزش خواسته و در مرحله تجدید نظر 5/4 درصد ارزش خواسته را شامل می‌شود.

از آنجا که  در این فقره خواسته مورد نظر ملک است ارزش آن با توجه به ارزش معاملات منطقه مورد نظر سنجیده می شود، از دیگر شرایط ابطال سند رسمی ملک که باید مورد توجه طرف های دعوا قرار گیرد آن است که سند مورد دعوا باید سند رسمی باشد چون سند اگر عادی باشد طرفین به راحتی می‌توانند آن را جعلی دانسته یا دچار انکار و تردید نمایند.

از دیگر شرایط ابطال سند رسمی ملک که باید در زمان ارائه دادخواست حتماً رعایت شود درج مشخصات دقیق ثبتی ملک مورد نظر است، احراز هویت متقاضی دعوی ابطال سند رسمی ملک هم  از دیگر شرایط ابطال سند رسمی است که باید برای رسیدن به نتیجه مطلوب  رعایت شود.

قوانین ابطال سند رسمی ملک

قوانین ابطال سند رسمی ملک به طور رسمی و قانونی به وسیله قانونگذار و مراجع قانونی تنظیم و صادر می‌شود تا از بی قانونی و هنجارشکنی جلوگیری شود.

سند رسمی چون به وسیله سازمان ثبت اسناد و املاک کشور بر اساس قانون به صورت رسمی ثبت، تنظیم و صادر می‌شود از اعتبار قانونی لازم برخوردار است اما گاهی اوقات ممکن است به دلایل مختلف اسناد رسمی صادر شده به وسیله  اداره ثبت، توسط افراد سودجو و فرصت طلب دچار مشکل و انحراف شوند یا صاحبان سند و افراد خریدار در حین معامله یا پس از آن با مشکل مواجه گردند.

در این شرایط قوانین ابطال سند رسمی ملک می تواند به فرد خواهان یا شاکی کمک نمایند که چگونه برای احقاق حق خود در مراجع قضایی طرح دعوا نماید.

معمولاً درخواست باطل کردن سند رسمی یک ملک‌، درخواستی حقوقی است بنابراین قوانین باطل کردن سند رسمی از اصول حقوقی پیروی می‌کنند و اگر جرائم دیگری در این حوزه رخ دهد حل و فصل آنها طبق قوانین مخصوص به خودشان انجام می‌شود.

ابطال سند رسمی در رویه دادگاه ها

ابطال سند رسمی در رویه دادگاه ها از تفاوت قابل توجهی برخوردار نیست چون مسئولین قضایی بر وحدت رویه در دادگاه های مختلف تاکید می‌کنند، هرچند ممکن است شرایط متفاوت پرونده های ابطال سند رسمی باعث تفاوت در صدور احکام شود و این تفاوت آرا به عنوان عدم وحدت رویه دادگاه ها و سلیقه ای بودن صدور  احکام محسوب گردد.

اما باید توجه داشت که تفاوت رویه در دادگاه های مختلف بر سر یک موضوع امکان پذیر نیست چون اگر این اتفاق بیفتد یعنی دادگاه ها بر سر امری واحد در صدور رای دچار اختلاف شوند جهت ایجاد وحدت رویه قضایی دیوان عالی کشور وارد عمل می شود و پس از بررسی موضوع مورد مناقشه، رای وحدت رویه صادر می کند.

معمولاً ابطال سند رسمی در رویه دادگاه ها در چارچوب قانون و فیلترهای قانونی انجام می‌شود اما گاهی اوقات ممکن است قضات بعضی از دادگاه ها با وسواس بیشتری حکم به ابطال سند رسمی ملک بدهند و برای ابطال سند رسمی مدارک بیشتری را از طرف های دعوا مطالبه نمایند.

نمونه دادخواست ابطال سند رسمی ملک

با توجه به ماهیت رسمی و پیچیده بودن ساختار این گونه اسناد، آشنایی با نمونه دادخواست ابطال سند رسمی ملک می‌تواند نقش مهمی در پیگیری روند این پرونده ها داشته باشد.

 امروزه املاک و مستغلات یکی از فضاهای پر سود و منفعتی است که می تواند افراد سودجو و کلاهبردار را برای کلاهبرداری به جعل و سوء استفاده از اسناد رسمی ترغیب نماید.

لذا فراهم بودن راهکارهای قانونی مناسب برای جلوگیری از فساد در این حوزه و ابطال اسناد رسمی غیر موجه باعث جلوگیری از گسترش فساد و هنجارشکنی در جامعه می شود. در ادامه برای آشنایی بیشتر نمونه دادخواست ابطال سند رسمی ملک می آید که توسط خود شخص یا وکیل او به دادگاه ارائه می‌شود.

ریاست محترم دادگاه حقوقی …… 

با سلام و احترام اینجانب/موکل اینجانب آقای …… با توجه به مستندات پیوست مالک رسمی یک دستگاه آپارتمان به پلاک …… از …… بوده است که خوانده آقای …… با توسل به وسایل متقلبانه، اقدام به اخذ وکالت انتقال اموال وی، به بهانه لزوم اعطای وکالت کاری، با تبانی سردفتر اسناد رسمی شماره …… نموده و بعد از اقدام به انتقال سند رسمی مالکیت به خانه ردیف دوم …… نموده است.

بر اساس دادنامه شماره …… دادگاه کیفری …… طی دادنامه شماره …… دادگاه تجدید نظر استان …… قطعیت یافته است، خوانده ردیف اول و دوم تحمل هر کدام سه سال حبس تعزیری و رد مال به اتهام کلاهبرداری محکوم شده اند و قد مال موصوف آپارتمان مورد ترافع است.

با توجه به انتقال سند مالکیت، جز با تقدیم دادخواست و تقاضای ابطال سند رسمی میسور نیست، لذا تقاضای رسیدگی و صدور حکم به محکومیت خوانده ها به ابطال سند رسمی و اعاده به وضع سابق و صدور سند مالکیت به نام موکل و پرداخت هزینه های دادرسی و حق الوکاله وکیل مورد استدعا است.

مشاوره حقوقی در باطل کردن سند رسمی ملک

مشاوره حقوقی در باطل کردن سند رسمی ملک بسیار مفید و راهگشا است، چون بر خلاف تصور برخی از افراد باطل کردن سند مالکیت امری آسان نیست، همانطور که گفته شد اسناد رسمی ساختار پیچیده و قانونی دارند و افراد خواهان بدون داشتن  مدارک و اسناد موثق نمی‌توانند در مراجع قضایی این اسناد را باطل کنند.

لذا آشنایی کامل با قوانین ابطال سند رسمی ملک و تسلط به شرایط و روال اداری و قضایی ابطال سند رسمی می‌تواند برای رسیدن به نتیجه مطلوب بسیار موثر و مفید باشد.

افرادی که درگیر دعاوی ابطال اسناد رسمی هستند اگر بدون مشاوره حقوقی و خودسرانه اقدام به پیگیری یک چنین پرونده‌هایی کنند ممکن است روند اداری، قضایی  یک چنین پرونده هایی پیچیده تر شود و باطل کردن سند رسمی ملک مورد نظر یا طولانی شود و در پاره ای موارد به سهولت مقدور نباشد.

لذا توصیه می‌شود کسانی که درگیر پرونده های ابطال سند رسمی هستند قبل از انجام هر کاری مشاوره حقوقی با وکلای کارآمد و با تجربه را در دستور کار خود قرار دهند تا دچار اطاله دادرسی نشوند.

سخن پایانی

ابطال سند رسمی زمانی مطرح می‌شود که بیش از یک نفر با توجه به اسناد عادی و رسمی که در اختیار دارند خود را مالک یک ملک مشخص بدانند.

در این شرایط طرف های دعوا برای اقامه دعوا و احقاق حق خود باید به دادگاه ها و مراجع قضایی مراجعه کرده و پس از تنظیم دادخواست ابطال سند رسمی روند دادرسی خود را با ارائه مدارک مناسب و محکم پسند به مراجع قضایی دنبال نمایند تا بتوانند در یک بازه زمانی کوتاه در صورت تایید مدارک ارائه شده پرونده خود را به نتیجه برسانند.

ابطال سند رسمی ملک به دلیل ماهیت رسمی و قانونی این‌گونه اسناد سخت و پیچیده است لذا برای رسیدن به موفقیت در اینگونه پرونده ها باید مدارک و مستندات معتبری به مراجع قضایی ارائه شود، ابطال سند رسمی با مبایعه نامه در صورتی که مبایعه نامه نسبت به سند رسمی مقدم باشد در صورت فراهم بودن مدارک امکان پذیر است.

---

در صورت تمایل به دریافت مشاوره حقوقی از وکیل پایه یک دادگستری تهران با شماره ۰۹۱۲۳۵۷۶۰۳۷ تماس حاصل فرمایید، با مشورت و راهنمایی وکیل زودتر به نتیجه خواهید رسید.