سوءاستفاده پیش فروش ساختمان با توجه به گران شدن ملک افزایش پیدا کرده است. در شرایطی که روز بروز به دلیل افزایش تورم قیمت همه چیز افزایش پیدا می‌کنند؛ خیلی از افراد سعی می‌کنند سرمایه خود را به بازار طلا، سکه، ملک، آپارتمان و غیره منتقل کنند تا ارزش و قدرت خرید پول و سرمایه آن ها کاهش پیدا نکند. در این شرایط به دلیل تقاضای بیش از اندازه برای خرید کالاهای سرمایه ای مثل طلا، عرض، مسکن و غیره ممکن است توجه خریداران به بازار ملک و آپارتمان به دلیل ریسک پذیری کمتر جلب شود که این امر می‌تواند زمینه را برای سوءاستفاده از پیش فروش ساختمان و‌کلاهبرداری در این حوزه فراهم کند. در پیش فروش ساختمان، کالایی مورد معامله قرار می‌گیرد که وجود خارجی ندارد و در خیلی از موارد این مسئله می‌تواند زمینه را برای کلاهبرداری به روش های مختلف فراهم کند.
دعاوی پیش فروش آپارتمان و ساختمان چیست؟
دعاوی پیش فروش آپارتمان یکی از پیچیده ترین مسائل حقوقی در حوزه خرید و فروش ملک و مستغلات محسوب می‌شود. چون در زمان بسته شدن قراداد اولیه، ساختمان یا آپارتمان وجود خارجی ندارد و در قراردادی که بین فروشند و خریدار منعقد می‌شود مبلغی پول به عنوان پیش پرداخت دریافت شده و وعده ساخت و عرضه آپارتمان در آینده نزدیک و مشخص به خریدار داده می‌شود.
عدم وجود آپارتمان و ساختمان در زمان انعقاد قرار دارد یکی از عوامل بروز دعاوی پیش فروش آپارتمان است که می‌تواند خریدار را دچار سردرگمی کرده و آورده اولیه خریدار برای خرید آپارتمان با مشکل مواجه کند.
از جمله دلایل سردرگمی و کلاهبرداری در پیش فروش ساختمان و آپارتمان عدم آشنایی خریدار با چگونگی تنظیم قراردادهای پیش فروش آپارتمان یا تعمد فروشنده و کارکنان مراکز معاملات ملکی در تنظیم ناقص قراردادها برای کلاهبرداری و سرکیسه کردن خریداران است که این مسئله می‌تواند زمینه ساز دعوای حقوقی پیش فروش آپارتمان و ساختمان شود.
به بیان ساده در دعاوی پیش فروش آپارتمان و ساختمان، عدم پرداخت به موقع پول از طرف خریداران و تنظیم نادرست قرار داد و عدم رعایت یک یا چند بند از قرارداد اولیه پیش فروش می‌تواند باعث شود فروشنده و خریدار در چنین معاملاتی دچار مناقشه شوند و برای دادخواهی به مراجع قضایی مراجعه کنند.
قانون پیش فروش اپارتمان
قانون پیش فروش اپارتمان در سال 1389 با گسترش زندگی آپارتمان نشینی برای تسهیل امور به تصویب رسیده و به نهادهای مجری ابلاغ شده است.
قانون پیش فروش آپارتمان مشتمل بر 25 ماده و 4 تبصره است که در مواد مختلف آن چگونگی پیش فروش آپارتمان و شرایط ساخت و واگذاری آن به وضوح بیان شده است.
بر اساس مواد قانون پیش فروش آپارتمان و ساختمان، فروشنده موظف است واحد ساختمانی مورد معامله را در زمان تعیین شده احداث و نسبت به تکمیل آن اقدام نماید و ویژگی های توافق شده را به شکل مناسب در روند ساخت لحاظ کند.
همچنین در قانون جدید پیش فروش بر این امر تاکید شده است که فروشنده باید نسبت به تکمیل پروژه مورد معامله در موعد مقرر اقدام کرده و پس از گرفتن پایان کار نسبت به تنظیم و انتقال سند قطعی اقدام کند.
قانون جدید پیش فروش ساختمان برای تسهیل روند خرید و فروش در این حوزه تصویب شده است منتهی برای بهرمند شدن از تسهیلات این قانون باید در هنگام تنظیم قرار داد به نکات مهم و تاثیر گذار در روند اجرای قرار داد توجه شود تا خریدار و فروشنده بتوانند در صورت خلف وعده طرف مقابل نسبت احقاق حق خود به مراجع قضایی ذیصلاح مراجعه نمایند.
◁◁ مطلب پیشنهادی: وکیل ملکی تهران
فسخ قرارداد پیش فروش تحت چه شرایطی امکان دارد؟
فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان موضوع حقوقی پیچیده ای است که باید به وسیله افراد حقوقدان و کارشناس که به شکل تخصصی در حوزه ساختمان فعالیت می‌کند بررسی و پیگیری شود. از جمله شرایطی که می‌تواند باعث فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان شود می‌توان به مواردی مانند مطابقت نداشتن ساختمان احداث شده با شرایط و اوصاف مورد توافق طرفین در قرارداد اولیه پیش فروش اشاره کرد.
در قانون پیش فروش آپارتمان شرایطی برای پیش خرید در نظر گرفته شده است که عدم رعایت آن‌ها می‌تواند موجب فسخ قرارداد شود؛ مقررات اعمال شده در قانون جدید پیش فروش آپارتمان با مقررات قانون مدنی از لحاظ ساختار متفاوت است.
به عنوان مثال در قانون مدنی اینگونه آمده است که اگر مساحت ساختمان فروخته شده کمتر از مقدار مندرج در قرارداد فی مابین باشد خریدار حق فسخ قرارداد را داشته و چنانچه مساحت ملک مورد نظر بیشتر از مقدار مندرج در قرارداد اولیه باشد بر اساس مواد 355، 384 و 385 گاهی حق فسخ قرارداد به فروشنده نیز داده شده است.
اما بر اساس قانون جدید پیش فروش آپارتمان اگر مساحت ملک مورد نظر بر اساس صورت مجلس تفکیکی بیش از 5 درصد کمتر از مساحت توافق شده یعنی کمتر از 95 درصد میزان توافق شده باشد در این شرایط قانونگذر حق فسخ قرارداد یا درخواست خسارت را به فرد پیش خریدار داده است.
همچنین در قانون جدید آپارتمان اگر میزان مساحت درج شده در قرارداد اولیه 5 درصد بیشتر از میزان درج شده در صورت مجلس تفکیکی باشد خریدار حق فسخ قرارداد را ندارد و باید قیمت مقدار اضافه را به فروشنده پرداخت نماید.
همچنین اگر میزان مازاد بیش از ۵ درصد مساحت یاد شده باشد این حق به پیش خریدار داده شده است که در صورت عدم رضایت بتوانند نسبت به فسخ قرارداد اقدام کند.
باید به این نکته توجه داشت که مبلغ جریمه فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان و مبلغ جریمه فسخ قرارداد خرید ملک بستگی به شرایط قراردادی دارد که بین طرفین منعقد شده است به بیان دیگر بند های درج شده در قرارداد می‌تواند شرایط حاکم بر قرارداد در هنگام فسخ از طرف خریدار یا فروشنده را مشخص کند.
◁◁ مطلب پیشنهادی: الزام به فک مرهونه یا الزام به فک رهن
موارد مهم در قرارداد پیش فروش
برای آنکه قرارداد پیش فروش آپارتمان در طی مراحل عقد قرار داد، ساخت، تکمیل و تحویل به خریدار دچار مشکل نشود و از ایجاد وقفه در کار پیش فروش آپارتمان و ساختمان جلوگیری شود باید به برخی نکات در زمان عقد قرارداد توجه گردد، از جمله این موارد زمان تحویل آپارتمان پیش فروش شده است.
برای جلوگیری از دعاوی حقوقی پیش فروش آپارتمان، فرد سازنده و کسانی که آپارتمان‌ها را پیش خرید می‌کنند باید برای عقد قرارداد به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند و در هنگام تنظیم و عقد قرارداد موعد تحویل آپارتمان و انتقال سند قطعی را مشخص نمایند و در صورت عدم آماده شدن آپارتمان یا سند تفکیکی آن در موعد مقرر شده خسارت دیر کرد برای فروشنده در نظر بگیرند.
نحوه پرداخت وجه پیش فروش ساختمان و آپارتمان یکی دیگر است از موارد مهم و تاثیر گذار در اینگونه دعاوی است. طبق روال جاری در حدود 10 درصد ارزش آپارتمان باید در هنگام بستن قرارداد به فروشنده داده شود و مابقی آن به صورت اقساط و بر اساس پیشرفت پروژه، طبق روالی که در قرارداد تعیین شده است به فروشنده پرداخت گردد.
از دیگر از مواردی که ممکن است در ایجاد و دامن زدن به دعاوی پیش فروش آپارتمان تاثیر گذار باشد تفاوت متراژ واحد ساختمانی در هنگام تحویل با میزانی است که در قرارداد اولیه درج شده است، برای جلوگیری از این مشکل قانونگذار ضوابط مشخصی را در نظر گرفته است.
یعنی اگر اختلاف متراژ زیر 5 متر باشد طرفین نمی‌توانند اعتراض کنند و اگر اختلاف بیشتر از 5 متر باشد خریدار در صورت عدم توافق با فروشنده بر سر متراژ اضافه شده توانایی فسخ قرارداد را دارد.
کلاهبرداری در پیش فروش مسکن
کلاهبرداری در پیش فروش مسکن از نظر قانونگذار نوعی عمل مجرمانه است یعنی اگر یک فرد با دروغ و اعمال فریبکارانه به بهانه ساخت یا واگذاری مسکن در آینده، پول یا مال دیگران را غصب کند مرتکب عمل مجرمانه شده است که پس اثبات جرم، دادگاه برای مجرم مجازات قانونی مقرر در ماده 1 قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء، اختلاس و کلاهبرداری را در نظر می‌گیرد.
مجازات جرم کلاهبرداری در خرید و فروش مسکن به موجب این ماده قانونی مانند انواع کلاهبرداری به خصوص کلاهبرداری اینترنتی است یعنی علاوه بر آن که فرد مجرم به مجازات رد مال به صاحب آن محکوم می‌شود با توجه به میزان جرم به تحمل حبس از 1 سال تا 7 سال و پرداخت جزای نقدی معادل مال غصب شده محکوم می‌گردد.
◁◁ مطلب پیشنهادی: عدم پرداخت اجاره بیش از سه ماه
مزایای وکیل گرفتن در دعاوی پیش فروش آپارتمان
مزایای وکیل گرفتن در دعاوی پیش فروش آپارتمان می‌تواند برای کسانی که از توانایی و تجربه لازم برای انجام چنین معاملاتی برخوردار نیستند مفید باشد. همانطور که گفته شد چگونگی تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان و درج بندها و تبصره های قانونی لازم در آن می‌تواند از پایمال شد حق و حقوق فروشنده و خریدار جلوگیری نماید.
اما اگر خریدار و فروشنده به دلیل برخوردار نبودن از تجربه لازم در چنین معاملاتی و یا خلف وعده طرف مقابل درگیر دعاوی حقوقی شوند، بهترین راه برای خلاصی از این شرایط و اطاله دادرسی استفاده از وکلاء حاذق و با تجربه است که در این زمینه از تجربه و سابقه لازم برخوردار باشند.
از دیگر مزایای وکیل گرفتن در دعاوی پیش فروش آپارتمان آن است که دیگر نیاز به حضور طرفین دعوا در جلسات دادگاه نیست و وکیل می‌تواند جلسات دادگاه و مراحل دادرسی پرونده را تا اتمام کار و رسیدن به مراحل نهایی و حساس پیگیری نماید.
سخن پایانی
سوءاستفاده پیش فروش ساختمان زمانی مطرح می‌شود که خریدار و فروشنده ملکی را قبل از شروع عملیات ساختمانی معامله می‌کند. در این گونه دعاوی به علت آنکه موضوع معامله پیش فروش آپارتمان هایی است که هنوز ساخته نشده است ممکن است محل مناقشه بین طرفین شود.
در این شرایط به دلیل عدم دقت در زمان تنظیم سند یا خلف وعده طرفین در پرداخت هزینه های مقرر و یا عدم تحویل آپارتمان در زمان مشخص شده ممکن است مناقشه طرفین قرارداد به دعاوی حقوقی منجر شده و دعاوی پیش فروش آپارتمان و ساختمان در مراجع قضایی مفتوح شود.
قانون پیش فروش اپارتمان در سال 1389 خورشیدی در 25 ماده و 4 تبصره برای تسهیل در پیش فروش آپارتمان تصویب و به نهادهای اجرایی ابلاغ شده است.
