انتقال سند ملک ورثه ای

انتقال سند ملک ورثه ای زمانی انجام می  شود که رضایت همه وراث و اجازه دادستانی برای فروش یا انتقال سند پس از طی شدن مراحل اداری وجود داشته باشد. به عبارت دیگر انتقال سند ملک ورثه ای زمانی ایجاد  می شود و امکان سند زدن به نام شخص خریدار فراهم می گردد که اقداماتی مثل اخذ گواهی انحصار وراثت، پرداخت مالیات بر ارث، پرداخت عوارض شهرداری یا اخذ گواهی پایان کار به وسیله وراث یا نماینده قانونی آنها انجام شود. پس از طی شدن این مراحل طرفین معامله می توانند با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی نسبت به انتقال سند از نام وراث یا فرد متوفی به نام خریدار جدید اقدام نمایند. البته باید به این نکته توجه داشت که برای انتقال سند ملک ورثه ای حضور یا رضایت همه وراث الزامی است و محجور بودن یا عدم رضایت حتی یکی از وراث باعث متوقف شدن روند انتقال سند می  گردد.

ملک ورثه ای یا موروثی چیست؟

ملک ورثه ای یا موروثی به املاکی  گفته می شود که صاحب آن ها از دنیا رفته و فوت شده باشد. طبق قوانین جاری پس از فوت یک نفر اموال او بین وراث  و  بازماندگانش تقسیم می شود.

اگر فرد متوفی بیش از یک وارث داشته باشد وراث پس از فوت مالک تا روشن شدن وضعیت نسبت به اموال به جای مانده از او مالکیت مشاع پیدا می کنند و هیچ یک از وراث بدون رضایت طرفین یا طی شدن روال اداری و قانونی نمی تواند هیچگونه تصرف و تغییری در شرایط ایجاد نماید.

در مورد ملک ورثه یا موروثی باید به این نکته توجه داشت که اگر وصیّت نامه ای از فرد متوفی در مورد تقسیم اموالش بر جای مانده باشد یک سوم اموال بر اساس وصیّت نامه بین وراث تقسیم شده و دو سوم باقیمانده پس از طی شدن روال اداری بین وراث با توجه به میزان حق سهم تقسیم می شود.

اما اگر وصیّت نامه ای از فرد متوفی باقی نمانده باشد طبق قانون انحصار وراثت و بعد از طی شدن روال اداری اموال باقیمانده از فرد متوفی بین بازماندگان او تقسیم می گردد.

برای تقسیم اموال فرد متوفی بین بازماندگان او دو روش وجود دارد اول آن است که اموال به جای مانده با توجه به سهم الارث بین وراث تقسیم گردد یا در صورت توافق وراث اموال منقول و غیر منقول فروخته شده و پول حاصل از فروش این اموال به نسبت سهم الارث بین آنها تقسیم گردد.

شرایط خرید و فروش ملک ورثه ای

شرایط خرید و فروش ملک ورثه ای را اجازه دادستانی، حضور و رضایت همه وراث یا وکیل پایه یک دادگستری قانونی آنها تعیین می کند. همچنین اگر وراث از نظر قانونی بالغ و عاقل نباشند فقط در صورتی امکان  انجام خرید و فروش ملک ورثه ای وجود دارد که قیم قانونی وراث در زمان معامله حضور داشته باشد.

لازم به ذکر است که اگر ورثه صغیر یا محجور باشند برای انجام معامله اخذ مجوز از دادستانی محل الزامی است. به عبارت دیگر شرایط خرید و فروش ملک ورثه ای زمانی مهیا می شود که اولاً همه وراث یا نماینده قانونی آنها حضور داشته باشد.

همچنین وراث کوچک یا صغیر و محجور نباشند که در این وضعیت برای انجام معامله رضایت دادستان محل الزامی است.

به عبارت دیگر برای خرید و فروش ملک ورثه ای رضایت همه وراث الزامی است به این معنا که پس از طی شدن مراحل قانون انحصار وراثت و قطعی شدن وراث پس از طی شدن روال اداری و اخذ مجوزهای لازم امکان خرید و فروش ملک ورثه ای فراهم می شود و پس از حضور وراث یا نماینده قانونی آنها در دفاتر ثبت اسناد رسمی، ملک موروثی به فرد یا افراد خریدار منتقل می گردد.

مراحل خرید و فروش و سند زدن ملک ورثه ای

مراحل خرید و فروش و سند زدن ملک ورثه ای باید طبق روال قانونی انجام شود تا وراث بتوانند ملک خود را به شخص یا اشخاص خریدار منتقل نماید.

اولین مرحله در خرید و فروش ملک ورثه ای گرفتن گواهی انحصار وراثت به وسیله وراث است طبق روال جاری این گواهی توسط شورای حل اختلاف محل آخرین سکونت گاه متوفی صادر می گردد.

از جمله مدارکی که برای گرفتن گواهی انحصار وراثت به وسیله وراث باید ارائه شود می توان به مواردی مانند مدارک شناسایی وراث، وصیّت نامه در صورت وجود و استشهادنامه محلی برای شناسایی وراث اشاره کرد.

دومین مرحله برای خرید و فروش ملک ورثه ای پرداخت مالیات بر ارث است به این معنا که وراث پس از دریافت گواهی انحصار وراثت باید به اداره دارایی مراجعه کرده و پس از محاسبه و تعیین مالیات بر ارث نسبت به پرداخت آن اقدام کنند.

مرحله سوم در خرید و فروش ملک ورثه ای تعیین قیمت کارشناسی ملک است به این معنا که قیمت ملک ورثه ای باید توسط کارشناسان رسمی دادگستری تعیین گردد تا امکان انتقال آن وجود داشته باشد برای این کار وراث یا نماینده قانونی آنها باید به یکی از دفاتر رسمی کارشناسی دادگستری مراجعه کرده و درخواست کارشناسی ملک موروثی را ارائه دهند.

مرحله چهارم در خرید و فروش ملک ورثه ای تنظیم قرارداد معامله است. به این معنا که پس از تعیین قیمت ملک به وسیله کارشناس دادگستری خریدار و فروشنده برای تنظیم قرارداد به مراکز معتبر و قانونی مراجعه کرده و اقدام به تنظیم قرارداد لازم با ذکر مشخصات ملک، قیمت، نحوه پرداخت و سایر شرایط می کنند.

پس از تنظیم قرارداد مقدماتی نوبت به مرحله پنجم خرید و فروش ملک موروثی می رسد که در این مرحله وراث یا نمایندگان آنها و فروشنده برای انتقال سند به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه کرده و سند ملاک به نام خریدار منتقل می شود.

لازم به ذکر است که برای انتقال سند در دفترخانه اسناد رسمی ارائه مدارکی مثل گواهی انحصار وراثت، وصیّت نامه در صورت وجود، قرارداد خرید و فروش مقدماتی و فیش پرداخت مالیات بر ارث الزامی است.

مدارک لازم جهت فروش ملک ورثه ای

مدارک لازم جهت فروش ملک ورثه ای باید به شکل درست و اصولی فراهم شود تا امکان انتقال وجود داشته باشد.

 از جمله مدارکی که جهت فروش ملک ورثه ای الزامی است می توان به مواردی مانند ارائه مدارک هویتی طرفین معامله، دریافت گواهی انحصار وراثت از شورای حل اختلاف آخرین سکونت گاه متوفی، سند ملک موروثی یا سند رسمی آن، در صورت محجور بودن یکی از وراث اجازه دادستان برای فروش سهم الارث فرد محجور، گواهی و استعلام  مفاصا حساب مالیاتی متوفی و گواهی پرداخت مالیات ملک موروثی اشاره کرد. همچنین اگر یکی از وراث به تنهایی قصد انجام معامله و انتقال سند را داشته باشد باید وکالت نامه محضری و قانونی از سایر وراث  را برای ارائه در اختیار داشته باشد.

اولویت وراث در خرید ملک ورثه ای

اولویت وراث در خرید ملک ورثه ای باید در تجمیع و توافق با دیگر شرکاء باشد چون عدم توافق طرفین در خرید و فروش ملک ورثه ای باعث می شود که با دستور دادگاه یا شورای حل اختلاف ملک ورثه ای برای فروش به مزایده گذاشته شود. در این وضعیت هر کس مبلغ بیشتر از مبلغ تعیین شده کارشناسی پرداخت نماید می تواند ملک را خریداری کرده و به نام خود منتقل نماید.

بنابراین وراث در خرید ملک ورثه ای باید با یکدیگر در توافق و تعامل باشند. چون هرگونه ناهماهنگی در این مرحله باعث خارج شدن روال کار از دست وراث و واگذار شدن فروش ملک به نهادهای قانونی می گردد.

به این معنا که پس از تعیین قیمت کارشناسی ملک، در تاریخ اعلام شده فروش آن به صورت مزایده ای انجام شده و پس از تایید قیمت اعلام شده به وسیله خریدار و نبودن خریداری با قیمت بالاتر، پس از طی شدن روال اداری ملک به او واگذار می گردد.

باید به این نکته توجه داشت که در مزایده ملک ورثه ای اولویت در میان وراث وجود ندارد هر کس قیمتی بیشتر از نرخ کارشناسی اعلام کند ملک مورد نظر به او واگذار می گردد.

نحوه نوشتن مبایعه نامه ملک ورثه ای

نحوه نوشتن مبایعه نامه ملک ورثه ای باید به شکلی باشد که ضوابط قانونی در آن رعایت شود و در آینده خریدار یا فروشنده را با مشکل مواجه نکند.

به این معنا که تنظیم مبایعه نامه باید با رضایت همه وراث انجام شود چون عدم رضایت  یکی از وراث هم ممکن است باعث به بن بست رسیدن معامله شود.

از جمله نکاتی که در هنگام تنظیم مبایعه نامه ملک ورثه ای باید به آن توجه شود آن است که همه وراث و فروشندگان قصد و رضایت تنظیم مبایعه نامه را داشته باشند چون فروش ملک ورثه ای بدون رضایت همه وراث نا ممکن است.

همچنین در نوشتن مبایعه نامه باید موضوع قرارداد به صورت دقیق تعیین شود و انجام این کار مشروعیت لازم را داشته باشد در غیر این صورت به دلیل ناموجه بودن شرایط ممکن است معامله غیر نافذ یا باطل تلقی گردد.

اگر همه وراث نتوانند همزمان و حضوری برای تنظیم مبایعه نامه ملک ورثه ای حاضر شوند یکی از آنها می تواند با ارائه وکالت نامه معتبر به نمایندگی از بقیه وراث در یکی از دفاتر اسناد رسمی حاضر شده و پس از طی کردن تشریفات و مراحل اداری نسبت به تنظیم مبایعه نامه اقدام کند.

اگر هر یک از وراث تمایل داشته باشد سهم خود را به دیگر ورثه منتقل نمایند باید این موضوع در زمان نوشتن مبایعه نامه مورد توجه قرار گیرد و این موضوع در متن مبایعه نامه مذکور درج شود.

لازم به ذکر است که برای نوشتن مبایعه نامه ملک ورثه ای در دفاتر اسناد رسمی مدارکی باید ارائه شود که از آن جمله می توان به مدارک هویتی طرفین، گواهی انحصار وراثت، گواهی پرداخت مالیات بر ارث، پرداخت عوارض شهرداری و غیره اشاره کرد.

همچنین اگر یکی از وراث محجور یا صغیر باشد باید اجازه کتبی دادستان یا رضایت قیم فرد صغیر برای تنظیم و تایید مبایعه نامه ضمیمه گردد.

اخذ سند تک برگی املاک بنام ورثه متوفی

اخذ سند تک برگی املاک به نام ورثه متوفی مدرکی قانونی و معتبر است که مالکیت آنها را بر ملک مزبور تایید می کند.  سند تک برگی، مدرکی رسمی است که پس از درخواست وراث متوفی و ارائه مدارک لازم برای آنها تنظیم و صادر می شود.

از ویژگی های سند تک برگی آن است که در آن مشخصات مالک یا مالکان و حد و حدود اموال به طور دقیق ذکر شده و راه هرگونه ادعای احتمالی به وسیله افراد ذینفع را مسدود می کند.

این سند به دلیل آنکه توسط اداره ثبت اسناد تنظیم و ارائه می شود بدون شک معتبرترین سندی است که مالکان برای تایید مالکیت خود در دست خواهند داشت، لذا اخذ سند تک برگی املاک بنام ورثه متوفی راهی مناسب و مطمئن برای تثبیت مالکیت وراث بر روی ماترک باقیمانده از افراد متوفی است.

قانونگذار این امکان را برای وراث فراهم کرده است که آنها بتوانند پس از انجام انحصار وراثت، املاک باقیمانده از فرد متوفی را به صورت قطعی و دائمی به نام خود منتقل نمایند.

 این گونه انتقال باعث می شود هم مالکیت آنها بر روی اموال و املاک مزبور قطعی و رسمی شود و هم آنها بتوانند در موارد مختلف از این مزیت استفاده نمایند.

برای اخذ سند تک برگی املاک بنام ورثه متوفی، فقط کافی است وراث یا نماینده قانونی آنها به اداره ثبت اسناد و املاک مراجعه کرده و با ارائه مدارک لازم درخواست صدور سند تک برگ را ثبت نمایند تا پس از طی شدن روال اداری  سند برای آنها صادر شود.

مشکلات رایج در معامله ملک ورثه ای و راه حل آنها

مشکلات رایج در معامله ملک ورثه ای و  راه حل های آن مسئله ای  متداول و رایج  است که به وسیله افراد درگیر در این گونه و پرونده ها دنبال می شود.

املاک ورثه ای پیچیدگی های حقوقی و عاطفی خاص خود را دارند به شکلی که این پیچیدگی ها  می تواند چالش های بی شماری را برای طرفین درگیری ایجاد نماید.

در ادامه به برخی از مشکلات رایج در معامله ملک ورثه ای و راه حل آنها به صورت مختصر اشاره می شود.

• فروش ملک ورثه ای بدون رضایت یکی از وراث

فروش ملک ورثه ای بدون رضایت یکی از وراث از مشکلات رایج در معامله ملک ورثه ای است که دامنگیر افراد درگیر در این گونه مسائل می شود. پر واضح است که یکی از وراث بدون رضایت سایرین حق فروش سهم خود را ندارد.

به این معنا که دخل و تصرف و حتی فروش ملکی که وراث در آن شریک هستند مجاز نیست و این کار دارای منع قانونی است. اگر وراث قصد فروش یک ملک ورثه ای را داشته باشند و یکی از وراث به این کار راضی نباشد باید ابتدا با او صحبت کرده و رضایت او را جلب نمایند اگر گفتگو برای جلب رضایت فرد مخالف کفایت نکرد و مثلاً فرد مخالف در ملک سکونت داشته باشد.

وراث ابتدا باید درخواست خلع ید مشاعی را به دادگاه محل سکونت و قرارگیری ملک مورد نظر ارائه دهند تا دادگاه پس از بررسی موضوع و اطمینان از صحت آن حکم به خلع ید و خروج فرد مورد نظر صادر نماید.

سپس تا روشن شدن موضوع مکان مورد نزاع پلمپ شود. همچنین اگر فروش ملک ورثه ای بدون رضایت یکی از وراث در دستور کار دیگر شرکاء قرار داشته باشد آنها می توانند درخواست فروش ملک را به دادگاه محل قرارگیری زمین ارائه دهند تا پس از فروش ملک به صورت قانونی، سهم الارث هر یک از شرکاء با آنها داده شود.

• فروش ملک ورثه ای بدون انحصار وراثت

فروش ملک ورثه ای بدون انحصار وراثت یکی دیگر از مشکلات رایج در معامله ملک ورثه ای است که افراد درگیر در این گونه مسائل را به خود مشغول می کند.

 اگر تمام وراث در مورد فروش و چگونگی تقسیم ماترک باقیمانده از فرد متوفی توافق و تفاهم داشته باشند و هیچ گونه ورثه غایب یا محجوری وجود نداشته باشد این امکان برای وراث وجود دارد که بدون دریافت گواهی انحصار و وراثت اقدام به فروش ملک ورثه ای نمایند.

 اما باید به این نکته توجه داشت که فروش ملک ورثه ای بدون انحصار وراثت جنبه قانونی ندارد و تبعات آن بر گردن افراد معامله کننده است.

• فروش ملک ورثه ای بدون سند

فروش ملک ورثه ای بدون سند یکی دیگر از مشکلات رایج در معامله ملک ورثه ای است که افراد زیادی را گرفتار می کند.

باید به این نکته توجه داشت که فروش ملک ورثه ای بدون سند ممکن نیست و باید وراث پس از انجام انحصار وراثت نسبت به دریافت سند رسمی از مراجع معتبر و قانونی اقدام کنند.

به عبارت دیگر اگر  ملک مورد نظر دارای قولنامه و قرارداد غیر رسمی است وراث باید برای دریافت سند قانونی اقدام نمایند و اگر ملک مورد نظر هیچگونه سند رسمی و غیر رسمی ندارد باید با استفاده از شهود یا مدارک دیگر برای دریافت سند به دادگاه و مراکز قانونی مراجعه نمایند.

• اگر یکی از وراث ملک ورثه ای را تخلیه نکند

اگر یکی از وراث ملک ورثه ای را تخلیه نکند دیگر وراث باید به دادگاه محلی مراجعه کرده  و دادخواست خلع ید مشاعی را برای تخلیه ملک ارائه دهند.

پس از ارائه و ثبت دادخواست خلع ید مشاعی دادگاه حکم به تخلیه ملک داده و فرد مورد نظر از آنجا اخراج می شود در ادامه تا تعیین تکلیف ملک و روشن شدن وضعیت، ملک مورد نظر پلمپ می شود.

• تصرف ملک ورثه ای توسط یکی از وراث

تصرف ملک ورثه ای توسط یکی از وراث یکی دیگر از مشکلات رایج در معامله ملک ورثه ای است که برای برخی از وراث مشکل ساز می شود.

 بر اساس قانون، تصرف ملک ورثه ای بدون رضایت سایرین عملی غیرقانونی است که در مواد مختلف قانون مدنی در مورد آن صحبت شده است و قانونگذار مجازات هایی را برای این جرم در نظر گرفته است بر اساس ماده ۸۶۳ قانون مدنی هر یک از شرکای ملک مشاع که بدون اذن سایر شرکاء در ملک تصرفاتی کند که مانع حق آنها باشد ضامن است.

در این شرایط فرد یا افراد شاکی می توانند به دو روش طرح دعوای حقوقی برای تصرف ملک ورثه ای یا طرح دعوای کیفری برای تصرف ملک ورثه ای برای احقاق حق خود اقدام نمایند.

در صورت تمایل به دریافت مشاوره تلفنی از وکیل ملکی تهران با شماره ۰۹۱۲۳۵۷۶۰۳۷ تماس حاصل فرمایید، با مشورت و راهنمایی وکیل زودتر به نتیجه خواهید رسید. 

سخن پایانی

انتقال سند ملک ورثه ای روشی معمول برای مالکیت یا فروش و تقسیم این گونه اموال بین وراث فرد متوفی است که پس از طی شدن روال اداری و انجام اقداماتی مثل اخذ گواهی انحصار وراثت، پرداخت مالیات بر ارث، پرداخت عوارض شهرداری  اخذ گواهی پایان کار انجام می شود.

پس از طی شدن این مراحل طرفین معامله به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه کرده و نسبت به انتقال سند از نام فرد متوفی یا وراث به نام خریدار جدید اقدام می کنند.

ملک ورثه ای یا موروثی، به املاکی گفته می شود که از افراد متوفی باقی می ماند و در صورت وجود وراث این اموال پس از طی شدن مراحل قانونی به صورت سهم الارث بین آنها تقسیم می شود.

شرایط خرید و فروش ملک ورثه ای با رضایت همه وراث یا اخذ اجازه از دادستان در صورت محجور بودن برخی از وراث فراهم می شود به این معنا که وراث برای انحصار وراثت اقدام کرده و پس از طی شدن مراحل اداری ما ترک باقیمانده بین آنها تقسیم می گردد.

از مشکلات رایج در معامله ملک ورثه ای می‌توان به مواردی مانند فروش ملک ورثه ای بدون رضایت یکی از وراث، فروش ملک ورثه ای بدون انحصار وراثت، فروش ملک ورثه ای بدون سند، تخلیه نکردن ملک ورثه ای به وسیله یکی از وراث، تصرف ملک ورثه ای توسط یکی از وراث اشاره کرد.