الزام به تنظیم سند رسمی ملک زمانی معنی پیدا می‌کند که املاک و اموال غیر منقول ذاتی که قابل نقل و انتقال به مکان دیگر نیستند یا در پاره‌ای از موارد اموال منقول مثل خودرو، موتور سیکلت و یا سهام که با نام شرکت مربوطه دارای سند رسمی هستند از شخصی به شخص دیگر منتقل شود اما در موعد مقرر شده فروشنده از انتقال سند به نام خریدار خودداری نماید. در این شرایط تنظیم سند رسمی جزء تعهدات طبیعی و منطقی فروشنده و مالک قبل است و در صورتی که فروشنده به هر بهانه ای از تنظیم سند رسمی به نام خریدار خودداری نماید. این حق برای خریدار محفوظ است که با مراجعه به مراکز قضایی و تنظیم دادخواست، الزام، فروشنده را ملزم به تنظیم سند رسمی نماید.
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی به دعوایی گفته می‌شود که در آن یک معامله خرید و فروش اموال غیر منقول مثل املاک و آپارتمان یا در پاره‌ای از موارد برخی از اموال منقول مثل خودرو، موتور سیکلت یا سهام با نام شرکت که دارای سند رسمی هستند بین دو طرف منعقد شود.
در اینگونه معاملات در ابتدا یک مبایعه نامه برای انعقاد قرارداد اولیه بین طرفین تنظیم می‌شود. سپس فروشنده مقداری از ثمن قرارداد را از خریدار دریافت کرده و بقیه ثمن قرارداد را به زمان تنظیم سند رسمی موکول می‌کند.
در چنین شرایطی به دلیل بالا رفتن ارزش ملک در فاصله زمانی انجام معامله و تنظیم سند یا عدم توانایی مالی خریدار در انجام تعهدات مقرر شده در قرارداد و پرداخت مابقی ثمن ملک، ممکن است باعث شود فروشنده از تنظیم سند در مراجع رسمی خودداری کند.
به بیان دیگر هرگاه فروشنده ملکی را طی یک قولنامه عادی به خریداری واگذار کرده و مقداری از ثمن معامله را در زمان انعقاد قرارداد دریافت کند؛ سپس در قرارداد فی مابین زمان مشخصی را برای دریافت مابقی ثمن ملک مورد معامله مشخص کرده و تعهد نماید که پس از دریافت ثمن باقی مانده نسبت به تنظیم سند رسمی اقدام کند.
اما به دلایل مختلف از از انجام این کار خودداری کند خریدار می‌تواند با مراجعه به نهادهای قضایی درخواست الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح نماید؛ از جمله نکاتی مهمی که در زمان الزام به تنظیم سند رسمی باید مورد توجه قرار گیرد می‌توان به مواردی که در ادامه می‌آید اشاره کرد:
- دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در خصوص املاک و اموال غیر منقول می‌بایست در دادگاه محل جغرافیای وقوع ملک مورد نظر اقامه دعوا شود و در مورد اموال منقول دادگاه محل اقامت خوانده ملاک قرار می‌گیرد.
- دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، دعوایی مالی است لذا تنظیم دادخواست اقامه دعوا مستلزم پرداخت هزینه های دادرسی است که معادل 3.5 درصد ارزش منطقه ای ملک مورد نظر می‌باشد.
- ارزش گذاری ملک برای محاسبه هزینه دادرسی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی بر اساس ارزش منطقه ای ملک با توجه به ویژگی های ظاهری، نوع مصالح به کار گرفته شده در آن و موقعیت جغرافیای ملک، عرض و گذار و ویژگی های این چنینی محاسبه می‌گردد.
- در زمان تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی باید خریدار حتی المقدور از همه لحاظ خواسته های تکمیلی خود مثل تنظیم سند آپارتمان، الزام خوانده به تنظیم اخذ صورت مجلس تفکیکی و پایان کار و اخذ مفاصا حساب مالیاتی را در درخواست خود درج و مطالبه نماید تا در آینده دچار مشکل نشود.
- بر اساس نظر کارشناسان و حقوقدانان، خواهان در شرایطی می‌تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را در مراجع قضایی مطرح کند که قرارداد کتبی یا مبایعه نامه معتبر در اختیار داشته باشد و کسی که مبایعه نامهء معتبری در اختیار نداشته باشد در این گونه دعاوی موفق نخواهد بود چون در خیلی از محاکم قضایی دعوای الزام به تنظیم سند و اثبات به مالکیت را قابل جمع نمی‌دانند.
- مطابق ماده ۲۲ قانون ثبت معاملات غیر منقول، ملک مورد معامله باید دارای سند رسمی باشد و ارائه سند عادی و درخواست آثار مالکانه با سند عادی ممکن نیست به عبارت دیگر و به تعبیر قانون گذار اسناد عادی در مراجع دولتی پذیرفته نمی‌شوند.
- دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در مورد بیع عین و معین اموال موجود قابل پیگیری است و مطرح کردن این گونه دعاوی در مورد مالی که به وجود نیامده یا در واقع موضوع قرارداد تعهد به واگذاری مالی باشد که در حال حاضر موجود نیست مثل قرارداد پیش فروش آپارتمان نمی‌شود.
- یکی از نکات مهمی که در مورد اقامه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی باید مورد توجه قرار گیرد آن است که این امر در مورد ملک مشاع که همه طرف های قرارداد مبایعه نامه را امضا نکرده باشند صادق نیست و سند رسمی زمین که بر اساس آن مبایعه نامه یا قرارداد اولیه تنظیم شده باشد ملاک اصلی برای الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی می‌باشد.
◁◁ مطلب پیشنهادی: وکیل ملکی تهران
شرایط دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
از جمله شرایطی که برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی باید فراهم باشد می‌توان به مواردی مانند وجود یک قرارداد اولیه بین طرفین دعوا مثل مبایعه نامه یا صلح نامه اشاره کرد. از دیگر شرایط تنظیم چنین دادخواستی ثبت تعهد طرفین در قرار داد اولیه فی مابین به حضور در دفترخانه در موعد مقرر شده جهت تنظیم سند رسمی است.
در چنین معاملاتی باید ملک مورد نظر مشاع نباشد و سند رسمی و قانونی آن بنام شخص فروشنده باشد که نامش در قرارداد اولیه یا مبایعه نامه درج شده است.
به بیان دیگر فروشنده مالک قانونی ملک مورد نظر باشد، ملک مورد نظر سند آزاد و قابل نقل و انتقال داشته باشد و به دلایل مختلف سند آن توقیف نشده باشد، در قرارداد اولیه یا مبایعه نامه زمان انتقال رسمی سند و پرداخت مابقی ثمن ملک ذکر شده باشد.
در این شرایط اگر فروشنده از انتقال سند رسمی اموال منقول مثل ماشین، موتور سیکلت یا سهام های دارای سند رسمی و اموال غیر منقول خودداری کند خریدار می تواند با مراجعه به مراکز قضایی، ارایه مدارک محکم پسند و معتبر و تنظیم دادخواست نسبت به الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی اقدام کند.
موانع الزام به تنظیم سند رسمی
موانع الزام به تنظیم سند رسمی با توجه به شرایط ممکن است متفاوت باشد. از جمله موانع الزام به تنظیم سند رسمی، در رهن بودن سند ملک موضوع خواسته است یعنی اگر سند ملک موضوع خواسته با اطلاع یا بدون اطلاع خریدار در رهن باشد شرایط متفاوت می شود و برای انتقال سند قبل از هرکاری باید فک رهن انجام شده و سند از رهن خارج شود.
یکی دیگر از از موانع الزام به تنظیم سند رسمی ممنوع المعامله بودن فروشنده است، یعنی به هر دلیلی فروشنده با دستور قضایی ممنوع المعامله شده باشد.
در این شرایط تا برطرف شدن مشکل امکان الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی وجود ندارد. از دیگر موانع الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی عدم پرداخت ثمن مال مورد معامله یا بخشی از آن به وسیله خریدار است به بیان دیگر زمانی امکان الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی مهیا می‌شود که همه بدهی و ثمن ملک مورد نظر به وسیله خریدار به فروشنده پرداخت شده باشد.
از دیگر موانع الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی، عدم اخذ پایان کار و عدم تفکیک آپارتمانها است یعنی زمانی می‌تواند خریدار دعوای الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی را در مراجع قضایی مطرح کند که پس از انجام مراحل اداری سند رسمی ملک مورد نظر صادر و در مراکز ثبت اسناد موجود باشد.
◁◁ مطلب پیشنهادی: الزام به فک مرهونه یا الزام به فک رهن
مدارک لازم برای الزام به تنظیم سند رسمی
مدارک لازم برای الزام به تنظیم سند رسمی در مورد اموال غیر منقول و املاک یا اموال منقول مثل خودرو، موتور و سهام شرکت‌های که با نام شرکت دارای سند رسمی هستند ممکن است متفاوت باشد.
از جمله مدارک لازم برای تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند خودرو، ارائه اصل کارت ملی و شناسنامه فرد، مدارک و اسناد مربوط به پرداخت ثمن معامله، برگه یا قرارداد خرید و فروش خودرو و یا در صورت شفاهی بودن معامله داشتن شاهد معتبر می‌باشد.
از جمله مدارک لازم برای تنظیم دادخواست الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی ملک هم می‌توان به ارائه شناسنامه و کارت ملی خواهان، ارائه سند و مدارک معتبر مثل قولنامه مبایعه نامه یا توافقات ثبت شده طرفین و در صورت نبود مبایعه نامه معرفی شهود معتبر برای شهادت و تایید اظهارات خواهان اشاره کرد.
با این اوصاف مدارک لازم برای الزام به تنظیم سند رسمی در اموال منقول و غیرمنقول به ارائه مدارک هویتی و قرارداد معتبر طرفین معامله محدود می شود که درج زمان مشخص برای انتقال سند در قرارداد فی مابین و گرفتن خسارت در صورت عدم انجام تعهد باعث افزایش اعتبار مدارک ارائه شده به مراجع قضایی برای صدور رای می‌شود.
مراحل دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک
مراحل دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک زمانی آغاز می‌شود که مالک به هر دلیل از تنظیم سند رسمی به نام خریدار در موعد مقرر خودداری کند.
در این شرایط خریدار برای الزام فروشنده به تنظیم سند به مراکز الکترونیک قضایی مراجعه کرده و با ارایه مدارک لازم مثل اوراق هویتی و قرارداد فی مابین در قالب مبایعه نامه یا صلح نامه نسبت به تنظیم دادخواست الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی اقدام می‌کند.
باید به این نکته توجه داشت که برای اقامه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در خصوص املاک و اموال غیر منقول خواهان باید به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه نمایند. اما برای تنظیم دادخواست و اقامه دعوا در خصوص اموال منقول مثل خودرو، خواهان باید به دادگاه محل زندگی خوانده مراجعه نمایند.
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یک دعوای مالی است که برای اقامه دعوا و دادرسی مستلزم پرداخت هزینه های دادرسی معادل 3.5 درصد ارزش منطقه ای ملک مورد نظر است که به وسیله کارشناسان دادگستری ارزشیابی می‌شود.
◁◁ مطلب پیشنهادی: سوءاستفاده پیش فروش ساختمان
نمونه متن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک
مشاهده و بررسی نمونه متن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک می تواند برای کسانی که درگیر چنین دعاوی هستند مفید باشد لذا در ادامه نمونه متن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک برای آگاهی مخاطبان درج می‌شود.
نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی
خواهان ……
خوانده ……
موضوع دادخواست
تعیین خواسته و بهای آن
الزام به تنظیم سند رسمی ملک در قالب شش دانگ یک دستگاه آپارتمان مسکونی به پلاک ثبتی …… فرعی از …… اصلی قطعه …… واقع در بخش …… حوزه ثبتی …… به مساحت …… متر مربع واقع در …… به انضمام شش دانگ پارکینگ به شماره …… ، مقاوم به …… ریال ارزش منطقه ای ملک …… ریال
مطالبه خسارت تاخیر در اجرای تعهد به مبلغ …… ریال بابت وجه التزام تعهد تحویل مورد معامله مندرج در بندهای مبایعه نامه شماره …… مورخه …… و مابقی تا زمان اجرای حکم به مبلغ …… ریال
دلایل و منضمات
مبایعه نامه به شماره …… مورخه ……
گواهی عدم حضور به شماره …… مورخه ……
فرم ثبت قرارداد به شماره …… مورخه ……
شرح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی
ریاست محترم دادگاه
با سلام و احترام
اینجانب …… با شماره ملی …… به عنوان خواهان به موجب مبایعه نامه شماره …… در مورخه …… با کد رهگیری …… شش دانگ یک دستگاه آپارتمان مسکونی به پلاک ثبتی …… فرعی از …… اصلی …… در بخش …… حوزه ثبتی …… به مساحت 126 متر واقع در تهران …… به انضمام شش دانگ پارکینگ به شماره …… از خوانده آقای …… با ولایت قهری آقای …… خریداری نموده است.
به موجب بند …… مبایعه نامه مذکور طرفین متعهد شده‌اند جهت تنظیم سند رسمی در مورخه …… بر دفتر اسناد رسمی شماره …… حاضر شوند ولی متاسفانه خواننده محترم به موجب گواهی عدم حضور شماره …… مورخه …… در دفترخانه مزبور حاضر نشده است و تاکنون هیچگونه اقدامی در خصوص تنظیم سند رسمی به نام اینجانب به عمل نیاورد است.
لذا از دادگاه محترم تقاضا دارم پس از بررسی مدارک ارائه شده و تایید صحت آن ها نسبت به صدور دستور الزام به تنظیم سند رسمی ملک مورد نظر برای اینجانب اقدام نماید.
هزینه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک
هزینه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک جزء هزینه های دعاوی مالی است که خواهان برای انجام دادرسی ملزم به پرداخت آن می‌باشد.
طبق روال جاری در تمام دعاوی حقوقی، فرد خوهان ملزم به پرداخت هزینه دادرسی است و مبلغ هزینه دادرسی دعاوی مالی با توجه به مبلغ کلی خواسته و پس از انجام کارشناسی مشخص می‌شود.
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی هم جز دعاوی مالی محسوب می‌گردد و هزینه دادرسی الزام به تنظیم سند رسمی ملک معادل 3.5 درصد ارزش منطقه ای ملک مورد نظر است که پس از کارشناسی و برآورد قیمت مشخص می‌گردد.
باید به این نکته توجه داشت که این هزینه جدایی از هزینه وکیل برای پیگیری حقوقی اینگونه پرونده ها از طرف خواهان یا خوانده می‌باشد.
سخن پایانی
الزام به تنظیم سند رسمی ملک زمانی معنا پیدا می‌کند که معامله ملک یا اموال غیر منقول و منقول مثل خودرو، موتور سیکلت و غیره که دارای سند رسمی هستند بین دو نفر انجام شود.
سپس در ادامه مقداری از ثمن مال خریداری شده به فروشنده داده می‌شود و در قرارداد اولیه یا مبایعه نامه که بین طرفین منعقد می گردد زمان مشخصی برای دریافت ثمن باقی مانده و انتقال سند رسمی ملک در نظر گرفته شود.
اما پس از رسیدن موعد مقرر فروشنده به دلیل افزایش قیمت ملک در بازه زمانی عقد قرارداد و زمان انتقال سند یا ناتوانی خریدار از پرداخت باقیمانده ثمن معامله از حضور در دفاتر رسمی و انتقال سند خودداری کند.
در این شرایط خریدار می‌تواند با مراجعه به مراکز الکترونیک قضایی و تنظیم دادخواست الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی ملک در جهت احقاق حقوق خود اقدام نمایند.
تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک مثل همه دعاوی مالی هزینه مالی دارد و خواهان برای انجام دادرسی در این زمینه باید مبلغی معادل 3.5 درصد ارزش ملک مورد نظر را با توجه به نظر کارشناسان مالی دادگستری به خزانه دولت واریز نمایند.
