نحوه مطالبه خسارت در قرارداد پیش فروش به این شکل است که اگر در قرارداد یا مبایعه نامه اولیه خسارت و وجه التزامی برای تاخیر در انجام تعهد در نظر گرفته شود. فرد متخلّف فقط خسارت تعیین شده را می بایست بپردازد و دادگاه نمی تواند او را محکوم کند که مبلغی کمتر یا بیشتر از میزانی که در قرار داد اولیه ذکر شده است پرداخت نماید. البته در ارتباط با قانون پیش فروش ساختمان شرایط متفاوت است به شکلی که در قانون میزان خسارت تاخیر در انجام تعهد مشخص شده و طرفین معامله نمی توانند بر روی مبلغی کمتر از آن برای ضمانت اجرای تعهد توافق کنند. بر اساس قانون چنانچه فردی که ملک یا مالی را پیش فروش کرده است نتواند در موعد مقرر به تعهدات که در قرارداد برای او تعیین شده است عمل کند. خریدار یا شخصی که پیش خرید کرده است می تواند خسارت تاخیر در عدم تعهد فرد پیش فروش کننده را درخواست نماید.
چه میزان خسارت فرد پیش خرید کننده می تواند به دلیل تاخیر در انجام تعهد از فرد پیش فروش کننده طلب نماید؟
میزان خسارتی که فرد پیش فروش کننده به دلیل تاخیر در انجام تعهد می بایست به فرد خریدار بپردازد می تواند با توجه به شرایط و نوع تاخیر متفاوت باشد. مثلا در مواردی که تاخیر در انجام تعهد فرد پیش فروش کننده مربوط مشاعات یا قسمت های مشاع ساختمان باشد.
فرد پیش فروش کننده در صورت تاخیر در انجام تعهد می بایست روزانه به میزان نیم درصد متناسب با قدرالسهم خریدار با توجه به میزان کلی ملک به او پرداخت نماید. در مواردی که بخش های اختصاصی ملک یا واحد آپارتمانی پیش فروش شده مثل پارکینگ یا انباری در زمان تعهد شده قابل استفاده و تحویل به خریدار نباشد.
فرد پیش فروش کننده ملزم است معادل اجرت المثل ملک یا قسمت تحویل نشده آن را تا زمان تحویل واحد یا قسمت های اختصاصی آن، به فرد پیش خرید کننده بپردازد. اگر فرد پیش فروش کننده تاخیر در انتقال سند داشته باشد. قانون او را ملزم می کند روزانه به میزان یک هزارم مبلغ قرار داد را تا زمان انتقال سند به فرد پیش خرید کننده بپردازد.
چگونگی صدور اجرائیه
در دعوای مطالبه خسارت به دلیل تاخیر در انجام تعهد روال قانونی برای رسیدن به نتیجه مطلوب به این شکل است که فرد خریدار به عنوان خواهان و فرد پیش فروش کننده به عنوان خوانده محسوب می شود. دادگاه صالحه ای که فرد پیش خرید کننده می تواند برای احقاق حق به آن مراجعه کند شعب دادگاه های عمومی است.
هرچند بر اساس ماده 20 قانون پیش فروش ساختمان، رسیدگی به کلیه اختلافات ناشی از تفسیر و اجرای قرارداد های ساختمان برعهده هیئت داوری است ولی به دلیل آنکه تاکنون برای اجرای این قانون، آیین نامه اجرایی تدوین نشده است محل رسیدگی به اینگونه اختلافات دادگاه عمومی می باشد.
از آنجایی که این دعوا بر روی یک مال منقول و غیرقابل جابجایی است. خواهان برای دادخواهی می تواند به شعب دادگاه محل اقامت خوانده، محل اجرای تعهد یا محل عقد قرارداد مراجعه کند.
پس از طی شدن روند دادرسی، اگر دادگاه به نفع خواهان رای بدهد و قطعیت رای دادگاه به اثبات برسد در ادامه روند دادرسی اجرائیه صادر شده و پروند به اجرای احکام ارسال می شود. در ادامه فرد پیش خرید کننده می تواند برای وصول طلب خود در صورت عدم تمکین و پرداخت از طرف خوانده نسبت به توقیف اموال او اقدام کند.
برای این منظور خواهان می تواند دارایی ها و اموال خوانده را از ادارات بانک مرکزی، سازمان ثبت اسناد و املاک، راهنمایی و رانندگی و همراه اول استعلام و شناسایی کرده و تا زمان دریافت طلب خود آن ها را توقیف کند. همچنین در صورت عدم شناسایی اموالی محکوم علیه، خوانده می تواند حکم جلب او را از مرجع قضایی درخواست کند.
نکات مهم در اقامه دعوای مطالبه خسارت قانونی تاخیر در ایفای تعهدات قرارداد پیش فروش
ازجمله نکات مهمی که در اقامه دعوای مطالبه خسارت قانونی تاخیر در ایفای تعهدات قرارداد پیش فروش باید مورد توجه قرار گیرد تا طرفین قرارداد در آینده دچار مشکل نشوند می توان به مواردی که در ادامه می آید اشاره کرد.
اگر در قرارداد پیش فروش، طرفین خسارتی برای تاخیر در انجام تعهد تعیین نکرده باشند و فرد پیش خرید کننده نسبت به روال کار و انجام تعهدات شاکی باشد و دادگاه به نفع او رای دهد خسارتی که قانون برای تاخیر در تعهد در نظر گرفته است قابل وصول می باشد.
اگر فرد خریدار در قرارداد پیش خرید با فرد پیش فروش کننده روی مبلغی توافق کنند که بیشتر از میزانی باشد که قانون برای تاخیر در انجام تعهد در نظر گرفته است آن مبلغ از نظر قانون معتبر و قابل وصول است. اگر در قرارداد پیش خرید، دو طرف بر روی مبلغی توافق کرده باشند که کمتر از میزان تعیین شده در قانون باشد.
در صورت عدم رضایت فرد پیش خرید کننده مبلغ توافق شده معتبر نیست و در صورت دادخواهی مبلغ قانونی ملاک عمل قرار می گیرد.
قراردادهای پیش فروش ساختمان منصرف از عقد بیع است و تعهدات موضوع آن در چهارچوب ماده 10 قانون مدنی قابل اجرا می باشد. قراردادهای پیش فروش ساختمان از مصادیق بیع کلی است که لازم الاتباع می باشند.
مطلب پیشنهادی : وکیل امور کیفری
مستندات قانونی در اقامه دعوای مطالبه و خسارات قانونی تاخیر در ایفای تعهدات قرارداد پیش فروش
بررسی مستندات قانونی در اقامه دعوای مطالبه و خسارات قانونی تاخیر در ایفای تعهدات قرارداد پیش فروش می تواند برای کسانی که در این زمینه به عنوان وکیل یا خواهان دارای پرونده هستند مفید و راه گشا باشد. از جمله مستندات قانونی در این زمینه ماده شش قانون پیش فروش ساختمان است.
براساس این قانون چنانچه فرد پیش فروش کننده ساختمان در تاریخ مقرر شده در قرارداد، واحد مورد نظر را تحویل خریدار ندهد. علاوه بر اجرای بند9 ماده 2 این قانون می بایست به شرح زیر جریمه تاخیر در اجرای تعهد را به فرد پیش خرید کننده بپردازد.
مگر آنکه بر روی مبلغ بیشتری به نفع فرد پیش خرید کننده توافق نماید. باید توجه داشت که اجرای مقررات این ماده، مانع از اعمال اختیارات برای پیش خریدار نیست.
بر اساس این قانون در صورتی که بخش های اختصاصی یک واحد ساختمانی پیش فروش شده مثل توقّفگاه پارکینگ و انباری در موعد مقرر به فرد پیش خرید کننده تحویل داده نشود تا زمان تحویل می بایست اجرت المثل آن به فرد پیش خرید کننده تحویل داده شود.
در صورتی که عدم انجام تعهدات در قسمت های مشاع سازه باشد می بایست تا زمان تحویل کامل مشاعات فرد پیش فروش کننده معادل نیم درصد بهای تعهدات انجام نشده را به میزان قدرالسهم به خریدار پرداخت نماید.
در صورت عدم انجام تعهدات لازم در قسمت خدمات عمومی موضوع بند 9 ماده 2 این قانون مثل خیابان، مدرسه، مسجد، فضای سبز و … می بایست روزانه به میزان یک هزارم تعهدات انجام شده به قدرالسهم فرد پیش خریدار افزوده شود.
همچنین در صورت تاخیر در انتقال سند ملک مورد نظر روزانه به مبلغ یک در هزار مبلغ قرارداد فرد پیش فروش کننده جریمه می شود.
از دیگر مستندات قانونی در اقامه دعوای مطالبه خسارت قانونی تاخیر در زمینه انجام تعهدات پیش فروش می توان به نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضائیه با مشخصاتی که در ادامه می آید اشاره کرد. شماره نظریه: ۷۹۳/۹۶/۷ شماره پرونده: ۶۹-۵۷/۱-۳۱۵ تاریخ نظریه: ۱۳۹۶/۰۴/۰۴ می باشد.
با توجه به قانون پیش فروش آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن که در سال 1389 تصویب شده است. آیا به طور کلی قراردادهای پیش فروش ساختمان هایی که به صورت عادی پس از سال ۱۳۸۹ منعقد می شوند مشمول قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ می گردند و قانون مذکور آن ها را در شمول خود قرار می دهد؟ یا آنکه فقط قرار دادهای عادی خارج از شمول قانون مذکور می باشند؟
بر فرض اگر قرارداد پیش فروش ساختمان بدون سند رسمی و به صورت عادی منعقد شده باشد بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی، آن قرارداد معتبر و لازم الاجرا است و عدم تنظیم آن به صورت رسمی و پیش بینی ضمانت اجرای کیفری برای عدم تنظیم سند رسمی در قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ موجب بطلان یا عدم نفوذ قرارداد مزبور نمی شود و صرفا امتیازات و مقررات خاص قانون مورد نظر در مورد قراردادهای عادی پیش فروش، قابل اعمال نمی باشد.
همانگونه که در پاسخ بخش اول گفته شد، امتیازات و مقررات خاص پیش بینی شده در قانون پیش فروش ساختمان از جمله داوری موضوع ماده ۲۰ همان قانون، فقط به قراردادهایی اختصاص پیدا می کند که مطابق آن قانون به صورت رسمی منعقد شده باشند. لذا قراردادهای عادی پیش فروش ساختمان مشمول قانون مذکور نمی شوند.
سخن پایانی
نحوه مطالبه خسارت در قرار داد پیش فروش در قانون به وضوح و به صورت روشن مشخص شده است و در صورت تخلف هریک طرفین قانون با آن ها برخورد می کند. وقتی که یک قرار داد پیش فروش بین دو طرف معامله منعقد می شود اگر طرف پیش فروش کننده در موعد مقرر نسبت به تحویل ساختمان و متعلقات آن اقدام نکند.
در صورت دادخواهی فرد پیش خرید کننده و اثبات ادعای مطرح شده به وسیله دادگاه صالحه حکم صادر می شود و بر اساس قانون فرد پیش فروش کننده موظف به پرداخت جریمه و خسارت در نظر گرفته شده می شود.
البته اگر طرفین در زمان انعقاد قرار داد مبلغی را به عنوان خسارت تاخیر در انجام تعهد در نظر گرفته باشند آن مبلغ اگر پایین تر از مبلغ تعیین شده در قانون باشد فرد پیش فروش کننده باید مبلغ مشخص شده در قانون را بپردازد و اگر مبلغ تعهد شده بیشتر از مبلغ تعیین شده در قانون باشد فرد پیش فروش کننده باید مبلغ توافق شده را به فرد شاکی بپردازد.
