حق کسب و پیشه با توجه به عوامل مختلف مثل شرایط ملک، وضعیت بازار، موقعیت مکانی، نوع کسب و پیشه و غیره به صورت درصدی از ارزش کل ملک محاسبه می شود. معمولاً درصد محاسبه حق کسب و پیشه تا۳۰ درصد ارزش کلی یک ملک است که این میزان برای املاک مختلف متغیر است و با توجه به ویژگی ها و شرایط ملک تعیین می شود که این میزان ممکن است بین ۱۰ تا ۳۰ درصد در نوسان باشد. بنابراین هرچه شرایط ملک مورد نظر به لحاظ موقعیت ملک، نوع کسب و کار، جذب مشتری در شرایط بهتری قرار داشته باشد درصد ارزش حق کسب و پیشه آن به ۳۰ درصد نزدیک تر است و هرچه این ویژگی ها به لحاظ کمی و کیفیت در سطح پایین تری قرار داشته باشند ارزش حق کسب و پیشه کمتر می شود.
حق کسب و پیشه به چه معناست و چه کاربردی دارد؟
حق کسب و پیشه به ارزش افزوده ای گفته می شود که در اثر فعالیت مستاجرین ملک های تجاری در طول مدت اجاره ایجاد شده و باعث رونق و شناخته شدن یک ملک تجاری می شود.
حق کسب و پیشه بر اساس عوامل مختلفی مانند نوع کسب و کار، مدت اجاره، موقعیت ملک و غیره محاسبه می شود. در قانون جدید، شرایط محاسبه حق کسب و پیش طوری تنظیم شده است که حقوق مستاجرین و مالکان به شکل عادلانه تری تقسیم شده و رضایت طرفین جلب گردد.
بر اساس قانون، حق کسب و پیشه یکی از حقوق مهم و متداول در حوزه اجاره املاک تجاری است. به این معنا که وقتی نوع فعالیت مستاجر باعث شناخته تر شدن یک ملک تجاری و رونق گرفتن کسب و کار در آن شود.
در صورتی که زمان اجاره تمام نشده باشد و مستاجر به دلایل مختلف بخواهد ملک اجاره ای مورد نظر را تخلیه کند این حق باید از طریق موجر یا مستاجر جدید به مستاجر قدیمی پرداخت شود.
بنابراین در صورت تمدید نشدن قرارداد اجاره بین طرفین مستاجر و موجر، این امکان برای مستاجر فراهم می شود که در صورت انتقال قرارداد به مستاجر جدید بتواند حق کسب و پیشه شامل ارزش کسب و کار، اعتبار تجاری و حتی حق جذب مشتریان وفادار را حفظ کرده و آن را از مالک یا مستاجر جدید مطالبه نماید.
از گذشته حق کسب و پیشه یک حق پذیرفته شده از سوی مالکان، املاک تجاری بوده است که در هنگام فسخ قرارداد ملک تجاری، از طرف مالک یا مستاجر جدید می بایست به مستاجر قدیمی پرداخت می شده است.
قانونگذار در طی سالیان گذشته تلاش کرده است با تصویب قوانین جدید این حق را با شرایط اقتصادی و اجتماعی روز هماهنگ تر کرده و شرایط منصفانه تری را برای طرفین معامله در حق کسب و پیش ایجاد کند.
چند درصد ارزش ملک تجاری به عنوان حق کسب و پیشه در نظر گرفته می شود؟
در حال حاضر بر اساس عرف یا قانون بین ۱۰ تا۳۰ درصد ارزش یک ملک تجاری به عنوان حق کسب و پیشه در نظر گرفته می شود.
به این معنا که اگر شرایط یک ملک تجاری از نظر موقعیت، شرایط بازار، نوع کسب و پیشه، میزان جذب مشتری در شرایط ایده آلی قرار داشته باشد حق کسب و پیشه در بهترین حالت ۳۰ درصد ارزش ملک مورد نظر است.
اما این میزان با توجه به رونقی که مستاجر در ملک تجاری مورد نظر ایجاد کرده باشد ممکن است متغیر بوده و بین ۱۰ تا ۳۰ درصد در نوسان باشد.
بنابراین ارزش و حق کسب و پیشه یک ملک تجاری بر اساس موقعیت ملک، نوع کسب و پیشه راه اندازی شده و رونقی که مستاجر در آن ایجاد کرده است ارزیابی می شود که این میزان می تواند بین ۱۰ تا ۳۰ درصد ارزش کلی یک ملک تجاری در نوسان باشد.
به عنوان مثال اگر ارزش یک مغازه تجاری یک میلیارد تومان باشد حق کسب و پیشه این نوع ملک با توجه به شرایط و رونقی که در آن ایجاد شده است می تواند بین ۱۰۰ تا ۳۰۰ میلیون تومان در نوسان باشد.
در چه صورتی حق کسب و پیشه ساقط می شود؟
حق کسب و پیشه با توجه شرایط ممکن است دچار تغییر شده و از عهده طرفین مالک و مستاجر در املاک تجاری ساقط شود.
از جمله شرایطی که منجر به از بین رفتن حق کسب و پیشه می شود می توان به مواردی مانند اتمام مدت اجاره و تمدید نشدن آن، فسخ قرارداد به وسیله موجر به دلیل تخلف مستاجر، تغییر کاربری ملک تجاری یا استفاده های غیر از موارد ذکر شده در قرارداد، انتقال غیر موجه ملک به اشخاص دیگر و عدم استفاده مستمر از ملک تجاری اشاره کرد.
بنابراین در صورتی که شرایط قرارداد اجاره ملک با حق کسب و پیش فراهم نباشد قرارداد حق کسب و پیش ساقط شده و مستاجر نمی تواند خواهان دریافت حق و پیشه شده و این حق از عهده مالک یا مستاجر بعدی ساقط می شود.
قانون کسب و پیشه برای مکان های مختلف چگونه است؟
یکی از معیارهای تعیین ارزش حق کسب و پیشه، مکان و موقعیت ملک تجاری است. به این معنا که هرچه مکان و موقعیت ملک تجاری از شرایط بهتری برخوردار باشد و ارزش افزوده بیشتری را نصیب مستاجر کرده و درصد حق کسب و پیشه بیشتری را برای او به همراه دارد.
همچنین موقعیت یک ملک تجاری عاملی مهم و تعیین کننده در تردد شهروندان و رونق یک ملک تجاری است که می تواند در تعیین ارزش افزوده موثر بوده و درصد بیشتری از حق کسب و پیشه را نصیب مستاجر نماید.
منتهی باید به این نکته توجه داشت که هرچند موقعیت خوب و پر تردد بودن یک ملک تجاری در افزایش حق کسب و پیشه ملک مورد نظر موثر است اما قیمت این نوع املاک بسیار بالا است.
به شکلی که قیمت بالا در محاسبه حق اجاره موثر بوده و می تواند و آن را به شکل قابل ملاحظه ای افزایش دهد. بنابراین هرچه موقعیت یک ملک تجاری در شرایط بهتری قرار داشته باشد ابن امر خودبخود باعث افزایش اجاره بهای آن ملک می شود.
اما لازم به ذکر است که اگر یک ملک تجاری موقعیت تجاری خوب و پرترددی نداشته باشد اما رونق کسب و کار ایجاد شده به وسیله مستاجر باعث افزایش حق کسب و پیشه شود به نفع مستاجر است چون در این وضعیت مستاجر اجاره بهای کمتری پرداخت می کند اما ارزش افزوده بیشتری به دست می آورد.
آیا مدت و زمان مشخصی برای تعلق حق کسب و پیشه در نظر گرفته شده است؟
هرچند مدت و زمان مشخصی برای تعلق گرفتن حق کسب و پیشه به وسیله قانونگذار مشخص نشده است. اما مدت زمان تعلق گرفتن حق کسب و پیش به عوامل مختلفی مثل مدت زمان قرارداد اجاره و استمرار فعالیت تجاری بستگی دارد.
به این معنا که حتی المقدور می بایست یک مدت زمان مشخصی از قرارداد اجاره گذشته باشد و مستاجر به صورت مستمر در ملک مورد نظر فعالیت کرده باشد.
بر اساس عرف جاری، مدت زمان تعلق گرفتن حق کسب و پیشه به یک مستاجر مدت زمانی بین ۳ تا ۵ سال است که می تواند با توجه به نوع کسب و کار، شرایط قرارداد و توافقات طرفین متغیر باشد.
به عبارت دیگر هرچه مستاجر تلاش و سرمایه گذاری بیشتری برای رونق کسب و کار در یک ملک تجاری با حق کسب و پیشه انجام داده باشد. این اقدامات و هزینه ها در جذب مشتری موثر بوده و می تواند مدت زمان تعلق گرفتن حق کسب و پیشه را تغییر دهد.
سخن پایانی
حق کسب و پیشه چند درصد ارزش ملک است؟ شاید سوال متداول و پر تکراری باشد که ذهن افراد و مستاجرانی را که املاک تجاری را به شکل حق کسب و پیشه اجاره می کنند به خود مشغول کند.
در پاسخ به این سوال باید گفت که بر اساس عرف جاری حق کسب و پیشه بین ۱۰ تا ۳۰ درصد، ارزش یک ملک تجاری است که با توجه به عوامل مختلفی مثل موقعیت ملک مورد نظر، شرایط بازار، نوع کسب و پیشه و غیره ممکن است متغیر باشد.
بنابراین وقتی مستاجر یک ملک تجاری را به شکل حق کسب و پیشه اجاره می کند اگر قبل از اتمام قرارداد، قرار باشد به دلایل مختلف ملک مورد نظر به شخص یا اشخاص دیگر اجاره داده شود باید با توجه به شرایط حق کسب و پیشه، درصد حق مستاجر مورد نظر محاسبه شده و به او پرداخت گردد.
