تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه با توجه به نوع کاربرد و قوانینی که برای آنها تعریف شده است سنجیده می شود. هرچند اطلاق عنوان سرقفلی یا حق کسب و پیشه بر یک واحد تجاری از سوی موجر و مستاجر تحت شرایط خاص انجام می شود اما با توجه به قوانین جاری و تعریفی که از سوی نهادهای تصمیم گیرنده برای این نوع قراردادها در نظر گرفته شده است تفاوت آن ها بهتر برای مخاطب روشن می شود.
از جمله تفاوت های مهم سرقفلی و حق کسب و پیشه آن است که سرقفلی با توافق موجر و مستاجر ایجاد می شود اما حق کسب و پیشه در اثر تلاش و فعالیت و به رونق رساندن یک واحد تجاری توسط مستاجر ایجاد می شود.
از دیگر تفاوت های سرقفلی و حق و کسب و پیش آن است که سرقفلی با اراده دو طرف قرارداد شکل می گیرد یعنی موجر و مستاجر توافق می کند که مستاجر سالانه مبلغی را به عنوان سرقفلی علاوه بر اجاره به موجر پرداخت کند. اما در حق کسب و پیش شرایط متفاوت است و مبلغ یاد شده با حکم قانونی و به صورت قهری تعیین می شود.
در حق سرقفلی روال کار به این شکل است که مستاجر پس از توافق با موجر مبلغی را برای در اختیار گرفتن واحد تجاری به او پرداخت می کند اما در حق کسب و پیشه، معیار تعیین مبلغ مورد نظر تلاش مستاجر و مهارت او در ارائه خدمات به مشتریان و جذب حد اکثری است یعنی هرچه میزان جذب مشتری بیشتر باشد مبلغ مورد نظر افزایش پیدا می کند. اما در حق سرقفلی مبلغ ثابت است و تلاش و فعالیت مستاجر تاثیری در افزایش آن ندارد.
سرقفلی چیست؟
سرقفلی مفهومی قدیمی است که برای رابطه موجر و مستاجر از زمان های بسیار قدیم کاربرد داشته است. در این نوع رابطه مستاجر برای اجاره یک ملک تجاری مبلغ مشخصی را به صورت سالانه به موجر پرداخت کرده و ماهانه پرداخت مبلغ کمی را به عنوان اجاره به عهده می گرفته است.
همچنین موجر متعهد می شده است که تا انقضای دوره تعیین شده ملک مورد نظر را به شخص دیگری اجاره ندهد و حتی در سال جدید مستاجر موجود نسبت به مستاجران جدید برای تمدید قرارداد در اولویت باشد.
به عبارت دیگر امتیاز اولویت در اجاره ملک مورد نظر برای مستاجر تا زمان باقیماندن در آنجا محفوظ بوده و هر زمان که مستاجر تمایل به پایان دادن به اجاره و تخلیه ملک داشته می توانسته با دریافت سرقفلی از مستاجر جدید ملک مورد نظر را به او تحویل دهد و این روال ادامه پیدا کرده و حتی به یک حق موروثی هم تبدیل می شده است.
هرچند قانون کسب و پیشه در سال ۱۳۵۶ برای جایگزین شدن به جای سرقفلی تصویب می شود اما روال سرقفلی برای اجاره املاک تجاری تا سال ۷۶ به قوت خود باقی می ماند.
در این سال با توجه به مشکلاتی که این نوع قرارداد برای املاک تجاری و موجر و مستاجر ایجاد می کرده است باعث کنار گذاشتن آن می شود.
◁◁ مطلب پیشنهادی: قانون سر قفلی سال ۱۴۰۳
حق کسب و پیشه چیست؟
حق کسب و پیشه به شهرت و مقبولیت یک ملک تجاری گفته می شود که در اثر فعالیت قانونمند و مستمر مستاجر ایجاد می گردد.
به عبارت دیگر هر گاه یک ملک تجاری در اثر فعالیت تجاری یا نوع کسب و پیشه یک فرد به شهرت و مقبولیت رسیده و توجه ها را به سوی خود جلب نماید صاحب حق کسب و پیشه شده و بر اساس قانون می تواند بابت تلاش و فعالیت خود برای شهرت و مقبولیت ملک مورد نظر از صاحب آن تقاضای حق کسب و پیشه کند. فرمول محاسبه حق کسب و پیشه بر اساس عوامل مختلفی تعیین و محاسبه ی شود لذا برای تعیین دقیق این مبلغ باید به کارشناسان رسمی دادگستری و یا افراد صاحب نظر مراجعه شود.
اما به طور کلی برای پاسخ به این سوال که حق کسب و پیشه چند درصد ارزش یک ملک است می توان با در نظر گرفتن عوامل تعیین کننده و موارد قانونی به عددی بین ۱۰ تا ۸۰ درصد رسید. به عبارت ساده پایین ترین ارزش حق کسب و پیشه برای یک ملک تجاری در حدود ۱۰ درصد و بالاترین میزان آن نمی تواند از ۸۰ درصد بیشتر باشد.
از جمله عوامل مهم و تاثیرگذار در میزان و درصد حق کسب و پیش می توان به مواردی مانند موقعیت مکانی، متراژ ملک، وضعیت ملک، سابقه فعالیت، میزان اجاره، عرف و عادت و غیر اشاره کرد.
همچنین باید به این نکته توجه داشت که درصد حق کسب و پیشه از یک شهر با شهر دیگر و از یک مغازه با مغازه دیگر متفاوت است و نمی توان فرمول محاسبه حق کسب و پیشه را به صورت یکسان برای همه واحدهای تجاری به کار برد.
برای اینکه مشخص شود حق کسب و پیشه چند درصد ارزش ملک است از دو روش استفاده می شود. در روش اول مالکیت سرقفلی و حق کسب و پیشه به صورت دائم واگذار می شود و تعیین درصد به این شکل است که اگر ارزش ملک تا ۵۰۰ میلیون تومان باشد ۱۰ درصد ارزش آن به مالک داده می شود، مازاد بر ۵۰۰ میلیون تومان تا یک میلیارد تومان ۸ درصد، بیشتر از یک میلیارد تومان تا سقف ۲ میلیارد تومان ۶ درصد، مازاد بر دو میلیارد تومان تا ۴ میلیارد تومان ۴ درصد و بیشتر از ۴ میلیارد تومان ۲ محاسبه می شود.
اما در روش دوم مالکیت سرقفلی و حق کسب و پیشه به صورت دائم به متقاضی داده نمی شود در این روش درصد حق مالکانه به این شکل است که تا ۵۰ میلیون تومان ۲ درصد، مازاد ۵۰ میلیون تومان تا ۱۰۰ میلیون تومان یک درصد، بیشتر از ۱۰۰ میلیون تومان تا ۵۰۰ میلیون تومان ۷۵ صدم درصد و مازاد بر ۵۰۰ میلیون تومان نیم درصد محاسبه و تعیین می گردد.
◁◁ مطلب پیشنهادی: حق کسب و پیشه و تجارت
تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه
تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه در روال کار و تنظیم قرارداد بین مستاجر و موجر قابل مشاهده است. به عبارت دیگر در قرارداد سرقفلی، موجر برای آنکه ملک تجاری خود را در اختیار مستاجر قرار دهد ابتداء مبلغی را به عنوان سرقفلی از او دریافت کرده و مستاجر را ملزم به پرداخت مبلغ کمی به عنوان اجاره ماهانه می کند.
اما در قرارداد حق کسب و پیشه شرایط متفاوت است به این معنا که پس از اجاره ملک، هرچه میزان اعتبار و رونق مغازه بیشتر باشد با عنوان حق کسب و پیش شناخته می شود و اگر موجر به هر دلیل بخواهد قرارداد اجاره خود را با مستاجر تمدید نکند.
قانونگذار این حق را به مستاجر داده است که برای تخلیه کردن ملک مورد نظر حق کسب و پیشه خود را از موجر طلب نماید. دیگر تفاوت مهم سرقفلی و حق کسب و پیشه آن است که حق سرقفلی قابل ضمانت و توقیف است اما حق کسب و پیشه حقی است که قابل وصول بوده و قابلیت ضمانت توقیف ندارد.
از دیگر تفاوت های سرقفلی و حق کسب و پیشه آن است که مبلغ سرقفلی مشخص است و در زمان پرداخت به مستاجر فقط کافی است که مبلغ مورد نظر به روز محاسبه گردد. اما حق کسب و پیش در زمان پرداخت مشخص می شود و رقم یا معیار قبلی برای محاسبه آن وجود ندارد.
معمولاً مبلغ سرقفلی بر اساس توافق موجر و مستاجر و شرایط ملک تعیین می شود اما در حق کسب و پیش شرایط متفاوت است و مبلغ آن با نظر کارشناسان دستگاه قضا، مدت اجاره و شهرت کسب و کار تعیین می گردد.
تبدیل حق کسب و پیشه به سرقفلی
تبدیل حق کسب و پیشه به سرقفلی امکان پذیر نیست چون این دو قرارداد از لحاظ ماهیت با یکدیگر متفاوت هستند. همانطور که گفته شد قرارداد سرقفلی سابقه طولانی داشته و از زمان های قدیم رایج بوده است اما در سال ۱۳۵۶ خورشیدی قانون جدیدی با عنوان حق کسب و پیشه برای جایگزینی و سازمان دادن به قانون سرقفلی تصویب می گردد.
البته باید به این نکته توجه داشت که تا سال ۱۳۷۶ خورشیدی قانون حق کسب و پیش مسکوت مانده و به دلایل مختلف اجرایی نمی شود و همان قانون سرقفلی به قوت خود باقی می ماند.
یکی از نکات و مواردی که مانع از تبدیل حق کسب و پیش به سرقفلی می شود آن است تبدیل قرارداد حق کسب و پیشه در صورتی قابلیت و امکان تبدیل شدن به قرارداد سرقفلی را دارد که قرارداد قبل از سال ۱۳۷۶ و قبل ملغاء شدن این قوانین منعقد شده باشد.
همچنین بر اساس قانون از سال ۷۶ به بعد تعلق حق کسب و پیشه به مستاجر منتفی است و کسی نمی تواند این حق را از موجر طلب نماید.
اما کسانی که قرارداد اجاره آنها مربوط به قبل از سال ۷۶ باشد این حق به آنها تعلق می گیرد و می توانند آن را از موجر طلب نمایند.
در صورت تمایل به دریافت مشاوره تلفنی از وکیل ملکی تهران با شماره ۰۹۱۲۳۵۷۶۰۳۷ تماس حاصل فرمایید، با مشورت و راهنمایی وکیل زودتر به نتیجه خواهید رسید.
سخن پایانی
تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه در چگونگی انعقاد قرارداد بین مالک و مستاجر است. در قرارداد سرقفلی که سابقه ای طولانی دارد مستاجر و موجر بر سر مبلغ اجاره توافق کرده و مستاجر مبلغی را در ابتدای کار به عنوان سرقفلی به موجر پرداخت می کند و مستاجر موظف می شود که ماهانه مبلغ کمی را به عنوان اجاره به موجر پرداخت کند.
پس از انعقاد قرارداد سرقفلی موجر به مستاجر اطمینان خاطر می دهد که اقدام به واگذار کردن ملک مورد نظر به شخص دیگر نکند و تا زمانی که مستاجر بخواهد بتواند در آن بماند. حتی این امکان برای مستاجر فراهم می شود که بتواند در صورت نیاز از شخص دیگری سرقفلی گرفته و مغازه را به او واگذار کند.
اما در حق کسب و پیش شرایط متفاوت است به این معنا که حق کسب و پیشه در اثر فعالیت اقتصادی و جذب مشتری در یک دوره زمانی مشخص به وسیله مستاجر فراهم می شود و زمانی که موجر عذر مستاجر را برای تخلیه ملک تجاری بخواهد مستاجر می تواند به مراکز قضایی مراجعه کرده و دادخواست دریافت حق کسب و پیشه خود را تنظیم و پیگیری نماید.
به عبارت ساده سرقفلی حقی است که در اثر پرداخت یک مبلغ مشخص برای مستاجر ایجاد می شود اما حق کسب و پیش یک امتیاز است که در اثر فعالیت اقتصادی و رونق بخشیدن به یک ملک تجاری به مستاجر تعلق می گیرد.
