الزام به فک مرهونه یا الزام به فک رهن یک اصطلاح حقوقی است و زمانی کاربرد دارد که شخص مالی را به عنوان ضمانت یا وثیقه برای گرفتن وام یا انجام کاری نزد افراد حقیقی و حقوقی گرو گذارد. پس از انجام کار مورد نظر یا پرداخت مال گرفته شده مسئله فک رهن مطرح می‌شود. در خیلی از موارد وقتی سند ملکی در رهن یا گرو مال یا دارایی قرار می‌گیرد برای اطمینان از ضمانت انجام کار، سند مورد نظر پس از کارشناسی و برآورد قیمت در اداره ثبت مسدود می‌شود و تا زمانی که سند مورد نظر فک رهن یا فک مرهونه نشود سند آزاد و قابل انتقال به غیر نیست. لذا الزام به فک مرهونه یا الزام به فک رهن بیشتر در زمان تنظیم سند رسمی ملک اهمیت پیدا می‌کند. به این معنا که وقتی پروسه تنظیم سند رسمی آغاز می‌شود قبل از انجام هر کاری باید سند ملک مورد نظر توسط موسسه مالی و اعتباری یا اشخاص حقیقی و حقوقی فک رهن شود. چون بدون فک رهن و آزاد سازی سندی که به عنوان وثیقه و گرو در نظر گرفته شده است امکان نقل و انتقال آن و تنظیم سند جدید به نام شخص دیگر وجود ندارد.
الزام به فک رهن چیست؟
الزام به فک رهن به اقداماتی گفته می‌شود که برای رهایی سند ملک از رهن موسسات مالی اعتباری خصوصی و دولتی انجام می‌شود. منظور از الزام به فک رهن یا دعوایی فک رهن آزاد شدن رهن از شرایط وثبقه و ضمانت می‌باشد. آزاد شدن یا فک رهن زمانی اتفاق می‌افتد که بدهی مورد نظر پرداخت شود یا طلبکار از طلب خود چشم پوشی کرده و آن را ببخشد.
به بیان دیگر وقتی شخصی اموال خود را در ازای گرفتن وام یا یک مال به عنوان ضمانت و وثیقه در رهن قرار می‌دهد اصطلاحاً به فرد رهن دهنده راهن و به شخص رهن گیرنده مرتهن گفته می‌شود و مال یا دارایی که در گرو رهن قرار می‌گیرد عین مرهونه یا مال مرهونه گفته می‌شوند.
معمولاً تمام اموال و دارایی‌هایی که قابلیت نقل و انتقال قانونی و سندیت داشته باشند می‌توانند به عنوان رهن یا ضمانت مورد استفاده قرار گیرند؛ بنابراین مالی که قرار باشد به عنوان رهن استفاده شود باید عین معین باشد یعنی منفعت آینده یا دویون و طلب نمی‌تواند به عنوان مال مرهونه محسوب گردد.
باید به این نکته توجه داشت که عقد رهن از سوی شخص، هم به عنوان عقد لازم شناخته می‌شود یعنی فرد راهن نمی تواند برای فسخ و برهم زدن معامله اقدامی انجام دهد اما فرد مرتهن یا وام دهنده به عنوان عقد جایز محسوب شده و امکان برهم زدن معامله و فسخ معامله را دارد.
الزام به فک رهن به اقدامات قانونی گفته می‌شود که جهت آزادسازی و فک رهن انجام می‌گردد، برای همه افراد حقیقی و حقوقی امکان قرار گرفتن در مقام راهن و مرتهن وجود دارد و از این نظر تفاوتی برای افراد حقیقی و حقوقی وجود ندارد.
◁◁ مطلب پیشنهادی: وکیل ملکی تهران
دعوی الزام به فک رهن ملک
دعوی الزام به فک رهن ملک زمانی بین خواهان و خوانده مطرح می‌شود که فرد وام گیرنده یا راهن تمام اقساط خود را پرداخت کرده باشد اما طرف مقابل یعنی طلبکار یا مرتهن به هر دلیل عین مرهونه یا مال مرهونه را پس از انجام تعهدات فرد راهن، آزادسازی نمی‌کند.
در این شرایط صاحب ملکی که به صورت مال مرهونه در گرو یا ضمانت قرار گرفته است باید پرونده شکایت در دادگاه را با عنوان دادخواست الزام به فک رهن مفتوح نماید، در دعوای فک رهن هدف رها شدن رهن گیرنده از بند رهن است که شرایط این امر با تسویه بدهی یا گذشت طلبکار مهیا می‌شود.
الزام بانک به فک مرهونه
الزام بانک به فک مرهونه به معنی آن است که فرد راهن پس از انجام تعهدات درخواست آزادسازی ملک یا مالی را نماید که در رهن بانک به عنوان وثیقه برای گرفتن وام و اعتبار قرار گرفته است.
در این شرایط ملک یا اموال منقول یا غیرمنقول که به دلیل داشتن سندیت به عنوان وثیقه بابت وام های دریافتی از بانک در رهن آن قرار گرفته است تا تسویه کامل بدهی ها و وام های گرفته شده آزاد نمی شود و امکان فک رهن از ملک مورد نظر تا تسویه کامل بدهی وجود ندارد.
خرید و فروش یا معامله‌ای چنین املاکی ای که در رهن بانک هستند وجود ندارد و تا زمانیکه بدهی‌های فرد راهن به طور کامل با بانک اعتبار دهنده تسویه نشود امکان خرید و فروش و معامله قانونی ملک مورد نظر وجود ندارد.
حال اگر فرد راهن پول یا وام گرفته شده از بانک را در موعد مقرر به بانک پرداخت نماید اما بانک مورد نظر از آزادسازی عین مرهونه یا مال مرهونه خود داری کند، شخص راهن باید با توسل به قانون و طرح دعوا در مراجع قانونی رای الزام بانک به فک مرهونه را دریافت کند.
مراحل قانونی فک رهن ملک
مراحل قانونی فک رهن ملک اگر به درستی و مرحله به مرحله انجام نشود ممکن است باعث کند شدن روند کار و اطاله دادرسی شود، لذا برای انجام فک رهن ملک باید مراحل قانونی فک رهن به درستی انجام شود.
مراحل قانونی فک رهن ملک به این شکل است که می‌باید خواهان ابتداء دادخواست الزام به فک رهن را در مراجع قضایی جهت اقامه دعوای تنظیم و ثبت نماید.
پس از تنظیم شکایت الزام به فک رهن، دادگاه پس از بررسی پرونده و مدارک ارائه شده در زمان مقرر به موضوع رسیدگی کرده و در یک فاصله زمانی مشخص رای نهایی را صادر می‌کند.
چنانچه خواسته خواهان همراه با اسناد و مدارک محکمه پسند همراه باشد حکم الزام به فک رهن از سوی دادگاه صادر شده و برای خوانده یا محکوم علیه که در اینگونه دعاوی به عنوان مرتهن شناخته می‌شود اجرایی صادر می‌گردد.
اگر پس از صدور اجراییه از طرف دادگاه رسیدگی کننده، محکوم علیه در زمان مشخص شده نسبت به اجرای حکم صادر شده اقدام نکند، امکان توقیف اموال آن ها فراهم می‌گردد.
مدارک لازم برای طرح دعوای الزام به فک رهن ملک
مدارک لازم برای طرح دعوای الزام به فک رهن ملک با توجه به شرایط می‌تواند متفاوت باشد، اما طبق روال جاری مدارک لازم برای طرح دعوای الزام به فک رهن به دو دستهء عمومی و اختصاصی تقسیم می‌شود.
مدارک عمومی طرح دعوای الزام به فک رهن شامل مواردی مثل تنظیم دادخواست دعوا در مراکز الکترونیک قضایی، ثبت نام کاربری و گرفتن رمز عبور سامانه ثنا می‌باشد.
مدارک اختصاصی لازم برای طرح دعوای الزام به فک رهن هم شامل مواردی مثل مدارک متقن و مثبت مالکیت ملک از طرف خواهان که عین مرهونه بوده و و مرتهن از فک رهن آن خودداری می کند، مدارک بازپرداخت دین یا وامی که ملک به واسطه آن در رهن قرار گرفته است و نسخه برابر اصل قرارداد رهن می‌باشد.
دادگاه صالح برای دعوای الزام به فک رهن ملک
دادگاه صالح برای دعوای الزام به فک رهن ملک، دادگاه محل ثبت ملک مورد نظر است. بر اساس ماده 12 آیین دادرسی مدنی، دعاوی مربوط به اموال غیر منقول، اعم از دعاوی مالکیت، تصرف عدوانی، ممانعت از حق، مزاحمت و سایر حقوق مربوط به آن در دادگاهی اقامه می شود که مال غیر منقول مورد نظر در حوزه و منطقه جغرافیایی آن واقع شده باشد هرچندمحل اقامت فرد خوانده واقع در آن حوزه نباشد.
بر اساس این ماده قانونی فردی که مالک یک مال غیر منقول است چون مال غیر منقول قابل نقل و انتقال و جابجایی از محلی به محل دیگر نیست و دعوای الزام فک رهن ملک هم در حوزه اموال غیر منقول قرار می‌گیرد بنابراین دادگاه رسیدگی کننده به چنین دعاوی دادگاه محل ثبت ملک مورد نظر است.
نمونه دادخواست الزام به فک رهن
فرد خواهان یا شاکی برای تنظیم دادخواست الزام به فک رهن باید ابتداء به مراکز خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کرده و نسبت به تنظیم دادخواست فک رهن اقدام کند سپس مدارک و مستندات لازم را برای بررسی و صدور رای در اختیار مراجع قضایی قرار دهد، در ادامه برای آشنایی مخاطب، نمونه دادخواست الزام به فک رهن آورده می‌شود.
خواهان ……
خوانده…..
موضوع خواسته: صدور حکم الزام مرتهن به فک رهن ملک
دلایل و ملحقات: مدارک متقن مالکیت ملک – مدارک متقن بازپرداخت دین و سایر دلایل و منضمات
شرح ستون خواسته:
ریاست محترم دادگاه……
با سلام و احترام
اینجانب …… فرزند …… به کد ملی …… در مورخه …… / …… / …… به موجب یک قرارداد رهن …… ، به جهت تضمین بازپرداخت دین خود، به مبلغ …… به خواننده محترم، ملک خویش به آدرس …… ،با پلاک اصلی …… و فرعی …… را به عنوان وثیقه، بهره نشان داده و در موعد مقرر، یعنی، تاریخ …… / …… / …… تمامی دین خود را به خواننده محترم پرداخت نمودم که مدارک مثبت آن به پیوست ارائه شده است؛ اما علی رغم بازپرداخت دین توسط اینجانب خواننده محترم از فک رهن ملک خودداری کرده و بدین ترتیب موجبات ضرر و زیان بنده را فراهم آورده است. لذا به موجب این دادخواست از آن مرجع محترم تقاضای رسیدگی و صدور حکم شایسته به شرح ستون خواسته را استدعا دارم.
وکیل الزام به فک رهن(مشاوره حقوقی دعوی الزام به فک رهن ملک)
مشاوره حقوقی دعوی الزام به فک رهن ملک این مزیت را برای شخص خواهان دارد که آگاهی لازم نسبت به تنظیم درست دادخواست فک رهن و طی شدن روال اداری آن را برای رسیدن به نتیجه مطلوب به دست آورد و گرفتار سردرگمی و اطاله دادرسی نشود.
وکلایی که به صورت تخصصی در زمینه دعوی الزام به فک رهن ملک فعالیت می‌کنند از تجربه و سابقه لازم در این حوزه برخوردار هستند و می‌توانند با ارائه مشاوره درست و حساب شده به متقاضیان کوتاهترین راه را برای رسیدن به هدف پیش پای آن‌ها قرار دهند.
ارائه مدارک لازم و محکمه پسند جز ملزومات دعاوی حقوقی الزام به فک رهن ملک است لذا انجام مشاوره حقوقی می‌تواند بهترین راهکار برای آگاهی از مدارک لازم و متقن برای اینکار باشد.
هزینه دادرسی الزام به فک رهن
دادرسی الزام به فک رهن مثل همه دعاوی حقوقی دیگر هزینه ها خاص خود را دارد که باید وسیله خواهان پرداخت شود تا روند اداری پرونده دچار وقفه نشود.
از جمله هزینه‌های جاری که برای دعوای الزام به فک رهن ملک لازم است می توان به هزینه‌هایی مانند هزینه برگه دادخواست و طرح دعوا در مراکز الکترونیک قوه قضاییه، هزینه دادرسی و هزینه خدمات ثبت و ارسال دادخواست الزام به فک رهن ملک به دادگاه صالح اشاره کرد.
بر اساس روال جاری هزینه دادرسی و تعرفه های خدمات قضایی در سال 1401 به شرحی است که در ادامه می‌آید:
- مبلغ دو میلیون تومان بابت هزینه مربوط به تنظیم هر برگ دادخواست.
- 5 درصد ارزش منطقه ای ملک در مرحله بدوی در صورتی که ارزش منطقه ای ملک تا 20میلیون تومان باشد.
- 5 درصد ارزش منطقه ای ملک در مرحله بدوی در مواردی که ارزش ملک مورد نظر بیش از 20 میلیون تومان تعیین شده باشد.
- طبق روال جاری مبلغی بین ۵۰ تا ۱۰۰ هزار تومان توسط دفتر خدمات الکترونیک قضایی بابت هزینه انجام خدمات ثبت دادخواست و ارسال آن به دادگاه رسیدگی کننده دعوا از فرد خواهان دریافت می‌شود.
سخن پایانی
الزام به فک مرهونه یا الزام به فک رهن زمانی مطرح می‌شود که یک شخص برای دریافت وام یا تسهیلات از موسسه مالی و پولی خصوصی یا دولتی ملک یا مالی را به عنوان وثیقه و ضمانت معرفی می‌کند.
در ادامه کارشناسان موسسه پولی و مالی دولتی یا خصوصی پس از برآورد قیمت و به حد نصاب رسیدن ارزش مال معرفی شده، در رهن قرار گرفت آن را تایید کرده و پس از آنکه در اداره ثبت، رهن بودن ملک مورد نظر ثبت شود تسهیلات لازم به فرد متقاضی پرداخت می‌شود و تا زمان پرداخت تسهیلات اعطا شده ملک مورد نظر در رهن باقی می‌ماند.
اگر پس از پرداخت تسهیلات دریافت شده بانک یا موسسه مالی مورد نظر از فک رهن خود داری کند، فرد خواهان می‌تواند با تنظیم دادخواست الزام بانک به فک مرهونه یا مالی که به عنوان وثیقه در گرو بانک قرار داده شده است اقدام کند تا پس از بررسی مدارک ارایه شده توسط مراجع قضایی در صورت معتبر بودن رای اجراییه برای فک رهن صادر شود.
