موارد تخلیه بدون پرداخت سرقفلی

تخلیه بدون پرداخت سرقفلی از موضوعات مهم در قانون روابط موجر و مستاجر به ویژه برای املاک تجاری است و شرایط آن با توجه به آنکه قرارداد اجاره قبل از سال ۷۶ یا بعد از این سال منعقد شده باشد متفاوت است. چون قانون موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ با توجه به مشکلات و نقایص در سال ۱۳۷۶ اصلاح شده و تغییر کرده است. بنابراین موارد تخلیه بدون پرداخت سرقفلی به دو بخش قبل از ۱۳۷۶ خورشیدی و بعد از آن تقسیم می شود که در ادامه به صورت جداگانه به آنها پرداخته می شود.

تخلیه بدون پرداخت سرقفلی در قانون سال ۱۳۵۶

همانطور که گفته شد موارد تخلیه بدون پرداخت سرقفلی از نظر قانون به دو بخش، از سال ۱۳۵۶ تا ۱۳۷۶ و بعد از آن تقسیم می شود.

لازم به ذکر است که در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ خورشیدی به حق سرقفلی اشاره نشده است و در ماده ۱۹ این قانون، به جای حق سرقفلی از اصطلاح حق کسب یا پیشه یا تجارت استفاده شده است.

 مگر آنکه بر اساس سند صلح منعقد شده بین طرفین، سرقفلی مغازه، مبلغ مشخص تعیین شده باشد، سپس بر اساس مبلغی که به مالک داده شده است در ادامه پس از اتمام مهلت اجاره، این مبلغ به مستاجر منتقل شود.

همچنین بر اساس قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ خورشیدی مستاجر بابت یک ملک نمی تواند به صورت همزمان هم حق سرقفلی و هم حق کسب یا پیشه و تجارت را دریافت کند و دریافت یکی از آنها فصل الخطاب قرارداد است.

همچنین بر اساس قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ خورشیدی، موجر یا صاحب ملک با انقضای مدت قرارداد حق تخلیه ملک را ندارد و رابطه استیجاری به قوت خود باقی است.

بر اساس ماده ۱۴ قانون موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ خورشیدی نیز مالک در صورتی می تواند قرارداد اجاره را فسخ و درخواست تخلیه کند که با در دست داشتن مدارک لازم به دادگاه یا مراجع قضایی مراجعه کرده حکم تخلیه گرفته باشد.

لازم به ذکر است که بر اساس این قانون اگر مالک بخواهد مستاجر را از ملک تجاری خود بیرون کند ملزم به پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت است مگر در صورتی که مستاجر در استفاده از ملک اجاره ای تخلف کرده باشد و مالک بتواند تخلف انجام شده را اثبات کند که در صورت اثبات چنین مسئله ای شرایط عدم پرداخت همه یا بخشی از حق کسب، پیشه یا تجارت  برای مالک فراهم می شود.

در ادامه به موارد تخلیه بدون پرداخت سرقفلی بر اساس قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ تا ۱۳۷۶ خورشیدی پرداخته می شود.

• تخلیه سرقفلی به علت تعدی و تفریط

تخلیه سرقفلی به علت تعدی و تفریط یکی از موارد تخلیه بدون پرداخت سرقفلی است. بر اساس بند ۸ ماده ۱۴ قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ خورشیدی اگر مستاجر در زمان استفاده از ملک اجاره ای مرتکب تعدی یا تفریط گردد و این امر قابل اثبات باشد موجر مستقیماً می تواند درخواست تخلیه ملک بدون پرداخت سرقفلی را مطرح نماید.

البته در صورتی این امکان برای موجر فراهم می ‌شود که قرارداد اجاره فی مابین طرفین، مشمول این قانون گردد. لازم به ذکر است که بر اساس اصل امانت داری مستاجر و فرض آنکه او مرتکب تعدی یا تفریط نشده است اثبات وقوع تخلف به عهده موجر می باشد.

معمولا برای اثبات تخلف مستاجر و عبور او از حدود متعارف به مواردی مانند قانون مدنی، مفاد قرارداد، عرف و حدود اختیارات اعطایی از سوی موجر به مستاجر توجه می شود.

بنابراین تخطی مستاجر از هر یک از موارد فوق مصداق تعدی یا تفریط به حساب می آید و می تواند دلیلی بر تخلیه ملک بدون پرداخت سرقفلی باشد.

بر اساس ماده ۲۰ قانون موجر و مستاجر، تعمیرات جزئی یا اقداماتی که باعث بهبود شرایط استفاده از ملک مورد نظر گردد مجاز شمرده شده است و موجب تخلیه ملک بدون پرداخت سرقفلی نمی شود اما تعمیرات یا اقدامات انجام شده اگر  باعث تغییر کاربری ملک شود یا احداث بنا یا تغییرات کلی و اساسی انجام شده بدون اجازه موجر فراتر از عرف باشد و منافع آن به غیر منتقل گردد ، عمل انجام شده غیر قانونی است و نشانه تعدی می باشد.

در مقابل اگر به تعمیرات ضروری ملک مورد نظر بی توجهی شود و از انجام تعمیرات دوره ای برای حفظ شرایط ملک مورد نظر خودداری گردد به شکلی که به آن آسیب وارد شده و کاربری آن از بین برود شرایط برای تفریط فراهم می شود.

عدم اطلاع رسانی به موقع به صاحب ملک در مورد وارد شدن آسیب به ملک باعث تشدید این وضع می شود که معمولا پس از ارجاع مسئله به کارشناسی دادگستری و تایید تعدی و تفریط حکم به تخلیه ملک بدون پرداخت سرقفلی داده می شود.

• تخلیه سرقفلی به علت تغییر شغل

یکی دیگر از موارد تخلیه بدون پرداخت سرقفلی، تخلیه سرقفلی به علت تغییر شغل است. بر اساس بند ۷ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶، اگر مورد اجاره برای فعالیت یا شغل معینی اجاره داده شده باشد و مستاجر بدون اطلاع و رضایت مالک شغل یا فعالیت خود را تغییر دهد مرتکب تخلف شده است و مالک می تواند با استناد به تخلف انجام شده نسبت به تخلیه عین مستاجره اقدام کند.

البته باید به این نکته توجه داشت که در صورتی تغییر شغل، از نظر قانونی مصداق پیدا می کند که شغل جدید آغاز شده در ملک تجاری مورد نظر عرفاً با شغل سابق تطابق نداشته باشد.

در این وضعیت مالک می تواند خواستار تخلیه ملک تجاری بدون پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت یا سرقفلی شود.

برای تخلیه ملک بدون پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت یا سرقفلی به دلیل تغییر شغل باید شرایطی فراهم باشد که از آن جمله می توان به مواردی مانند ثبت شغل یا فعالیت محل اشتغال مستاجر در قرارداد یا اجاره نامه، تغییر شغل بدون حکم دادگاه، عدم مشابهت شغل جدید با شغل مندرج در اجاره نامه  و عدم رضایت مالک به تغییر شغل اشاره کرد.

همچنین تغییر شغل مستاجر برخلاف قرارداد هر زمان که صورت گیرد مصداق تخلف مستاجر از قرارداد است و بازگشت مستاجر در یک فاصله کوتاه پس از تغییر شغل به شغل سابق نیز تاثیری در تخلف ندارد.

• تخلیه سرقفلی به جهت عدم پرداخت اجاره بها

تخلیه سرقفلی به جهت عدم پرداخت اجاره بها از دیگر موارد تخلیه بدون پرداخت سرقفلی است. یکی از مواردی که در قانون موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ هجری خورشیدی مورد تاکید قرار گرفته است پرداخت منظم اجاره بها و نپذیرفتن هیچ بهانه ای برای عدم پرداخت به موقع آن است.

بر اساس قانون موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶، مستاجر باید در موعد مشخص شده اجاره بهای خود را پرداخت کند اگر موعد خاصی برای پرداخت اجاره بها در قرارداد ذکر نشده باشد بر اساس ماده ۶ این قانون مستاجر باید در فاصله زمانی ۱۰ روزه اول هر ماه نسبت به پرداخت اجاره بها اقدام کند.

لذا  استناد به عدم تعیین اجاره بها یا اتمام مدت اجاره دلیل مناسبی برای عدم پرداخت اجاره بها نیست چون  پس انقضای مدت اجاره، مستاجر مکلف به پرداخت اجرت المثل به اندازه اجرت المسمی می شود.

استفاده از ماده قانونی عدم پرداخت کرایه برای تخلیه ملک بدون پرداخت اجرت المثل مستلزم وجود شرایطی است به این معنا که ابتدا باید شرایط انجام این کار فراهم شود تا موجر بتواند با استناد به آن درخواست تخلیه بدون پرداخت سرقفلی را کند.

به عبارت دیگر برای انجام این کار موجر ابتدا باید اظهارنامه ای مبنی بر تخلیه ملک با مهلت ۱۰ روزه را در دفاتر اسناد رسمی تنظیم کرده و برای مستاجر ارسال کند.

در ادامه در صورت عدم تخلیه ملک به وسیله مستاجر به دلیل عدم پرداخت اجاره، در صورتی که قرارداد اجاره رسمی باشد موجر باید  از طریق اجرای ثبت برای تخلیه اقدام کند و اگر قرارداد اجاره  عادی باشد از طریق دادگاه برای تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره اقدام نماید.

لازم به ذکر است که در این وضعیت چنانچه مستاجر پس از صدور اجرائیه اداره ثبت اقدام به پرداخت اجاره بها کرده و اجاره های معوقه را پرداخت کند اجرای ثبت تخلیه را متوقف می کند.

در شرایط که اجاره نامه عادی باشد و مالک از طریق دادگاه برای تخلیه ملک به دلیل عدم پرداخت اجاره اقدام نماید. در صورتی که مستاجر پیش از صدور حکم دادگاه اضافه بر اجاره های معوقه صدی بیست آن را نیز به نفع موجر به صندوق دادگستری واریز نماید حکم تخلیه صادر نمی شود.

• تخلیه سرقفلی به دلیل امتناع مستاجر از تنظیم اجاره نامه

تخلیه سرقفلی به دلیل امتناع مستاجر از تنظیم اجاره نامه یکی دیگر از موارد تخلیه بدون پرداخت سرقفلی است. بر اساس ماده ۷ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ خورشیدی، در صورتی که قرارداد اجاره بین موجر و مستاجر پایان یافته باشد یا قرارداد اجاره ای بین آنها وجود نداشته باشد یا در خصوص تنظیم اجاره نامه جدید بین آنها اختلاف وجود داشته باشد هر یک از طرفین می توانند برای تنظیم اجاره نامه به دادگاه مراجعه کنند.

بر اساس ماده ۹ قانون موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ خورشیدی، هر گاه یکی از طرفین موجر و مستاجر به دلیل عدم وجود قرارداد اجاره به دادگاه مراجعه کند. پس از صدور حکم هر یک از طرفین باید در یک بازه زمانی یک ماهه برای  تنظیم اجاره نام اقدام کند.

در غیر این صورت دادگاه به تقاضای هر یک از طرفین رونوشت حکم را جهت تنظیم اجاره نامه به دفاتر اسناد رسمی ابلاغ کرده و به طرفین هشدار می دهد  که در موعد مقرر یعنی روز و ساعت مشخص برای امضای اجاره نامه در دفترخانه مورد نظر حاضر شوند.

پس از طی شدن این روند چنانچه مستاجر ۱۵ روز پس از تاریخ تعیین شده برای امضای قرارداد حاضر نشود شرایط برای تخلیه ملک بدون پرداخت سرقفلی فراهم می شود.

تخلیه سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶

همانطور که گفته شد قانون موجر و مستاجر پس از اصلاح قانون مصوب سال ۱۳۵۶ به دو بخش قوانین قبل از سال ۱۳۷۶ و بعد از آن تقسیم می شود.

لازم به ذکر است که در قوانین قبل از سال ۱۳۷۶ موارد تخلیه بدون پرداخت سرقفلی مشخص و معین است. اما در قانون موجر و مستاجر پس از سال ۱۳۷۶ خورشیدی موارد تخلیه بدون پرداخت سرقفلی مسکوت مانده است. لذا برای برطرف شدن خلاء قانونی باید به قانون مدنی مراجعه شود.

بر اساس قانون موجر و مستاجر مصوب  سال ۱۳۷۶ خورشیدی تخلیه سرقفلی در دو حالت امکان پذیر است اتمام مدت اجاره سرقفلی و فسق اجاره سرقفلی به دلایل مختلف، به عبارت دیگر در قانون سال ۱۳۷۶ اتمام مدت اجاره بر اساس قرارداد به معنی تخلیه ملک است در حالی که در قانون سال ۱۳۵۶ خورشیدی اتمام مهلت قرارداد به معنای تخلیه ملک نبود.

همچنین در قانون سال ۱۳۷۶ خورشیدی فسخ اجاره سرقفلی باعث ساقط شدن سرقفلی و عدم پرداخت آن نمی شود. بر اساس تبصره ۲ ماده ۶ قانون موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ خورشیدی، اگر مالک مبلغی را به عنوان سرقفلی از مستاجر گرفته باشد در هنگام تخلیه ملک باید پول دریافت شده را به قیمت عادله روز به او برگرداند.

همچنین بر اساس ماده قانون موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶، چنانچه مالک از مستاجر سرقفلی دریافت نکرده باشد و مستاجر تمام حقوق هنگام عقد را استیفا کرده باشد در هنگام تخلیه، مستاجر حق دریافت سرقفلی را ندارد.

به عبارت دیگر اگر در یک مدت مشخص ملکی به اجاره شخصی درآمده باشد و مستاجر پس از اتمام زمان یاد شده محل مورد نظر را تخلیه کند نمی تواند حق سرقفلی از مالک مطالبه کند. اما چنانچه مالک از او بخواهد که قبل از اتمام مهلت مندرج در قرارداد ملک را تخلیه کند باید به مستاجر خسارت یا حق سرقفلی بدهد.

مرجع صالح برای رسیدگی به دعاوی تخلیه سرقفلی

مرجع صالح برای رسیدگی به دعاوی تخلیه سرقفلی با توجه به شرایط اجاره نامه به دو مرجع قانونی شامل  دادگاه حقوقی عمومی محل وقوع ملک و دایره اجرایی اداره ثبت تقسیم می‌شود.

بنابراین اگر قرارداد اجاره رسمی باشد برای پیگیری تخلیه سرقفلی می توان به اجرائیه اداره ثبت مراجعه کرد و اگر قرارداد اجاره عادی باشد برای پیگیری آن باید به دادگاه حقوق عمومی محل وقوع ملک مراجعه نمود.

سخن پایانی

موارد تخلیه بدون پرداخت سرقفلی از موضوعات مهمی است که در قانون روابط موجر و مستاجر  به ویژه برای املاک تجاری آمده است.

موارد تخلیه بدون پرداخت سرقفلی بر اساس قانون موجر و مستاجر به دو بخش، قبل از سال ۱۳۷۶ و بعد از آن تقسیم می شود.

از جمله موارد تخلیه بدون پرداخت سرقفلی بر اساس قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ تا ۱۳۷۶ خورشیدی می توان به مواردی مانند تغییر شغل بدون رضایت موجر، انتقال به غیر بدون اجازه مالک، عدم پرداخت اجاره بها، تعدی یا تفریط در استفاده از ملک و نیاز شخصی موجر اشاره کرد.

باید به این نکته توجه داشت که استفاده از ملک و نیاز شخصی موجر تنها موردی است که با پرداخت سرقفلی انجام می شود.

اما در قانون موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶، سرقفلی فقط زمانی موضوعیت دارد که مالک یا مستاجر آن را به طرف مقابل پرداخت کرده باشد در غیر این صورت ملک پس از پایان قرارداد بدون پرداخت هیچ حقی تخلیه می شود.