حق کسب و پیشه و تجارت

حق کسب و پیشه و تجارت بر اساس قانون سال 1356 به رسمیت شناخته شده است اما در قانون موجر و مستاجر که در سال 1376 به تصویب رسیده است اشاره ای به حق کسب و پیشه و تجارت نشده و تنها چیزی که قانونگذار دریافت یا انتقال آن را مجاز می‌داند حق سرقفلی است. حق کسب و پیشه و تجارت حقی است که به مرور زمان در نتیجه تجارت فعال و پر رونق‌ برای یک ملک  استجاری ایجاد می‌شود. به بیان دیگر اگر قبل از راه اندازی یک کسب و پیشه خاص یک محل استیجاری  از اعتبار و شهرت خاصی برخوردار نباشد اما راه اندازی یک کسب یا پیشه خاص در آن محل باعث ایجاد رونق و اعتبار  و شناخته شدن آن شود در این شرایط صاحب کسب و پیشه مورد نظر بر اساس قانون سال 1356 به دلیل اعتبار و رونقی که در ملک استیجاری مورد نظر ایجاد کرده است می‌تواند از صاحب مالک مورد نظر حق کسب و پیشه طلب نماید. در چنین مواردی مستاجر پس از پایان مهلت اجاره می‌تواند ملک مورد نظر را  پس از دریافت حق کسب و پیشه به شخص دیگری  اجاره دهد‌.  یعنی این حق برای مستاجر محفوظ باقی است که پس از ایجاد رونق در یک واحد تجاری بتواند آن  را در قبال دریافت حق کسب و پیشه به شخص دیگری واگذار نماید. اما اگر در چنین شرایطی صاحب ملک مورد نظر تخلیه ملک را از مستاجر بخواهد  مستاجر می‌تواند بابت ایجاد رونق و اعتبار در ملک‌ استیجاری مورد نظر از صاحب آن طلب حق کسب و پیشه  کند که از نظر قانونی منعی ندارد.

حق کسب و پیشه چیست؟

همانطور که گفته شد حق کسب و پیشه به حقی  گفته می‌شود که  به مستاجر برای  ایجاد رونق و اعتبار در یک محل استیجاری  تعلق می‌گیرد و مستاجر در صورت پایان قرارداد  یا تمایل موجر به تخلیه  ملک می‌تواند  از صاحب ملک مورد نظر طلب نماید.

از گذشته های دور اگر یک ملک تجاری که از رونق خاصی برخوردار نبود به شخصی اجاره داده می‌شد و شخص مستاجر در یک فاصله زمانی  می‌توانست با کسب و پیشه خود به محل اجاره شده رونق و اعتبار بدهد.

حقی برای مستاجر به وجود می‌آمد که با نام  حق کسب و پیشه شناخته می‌شد و در صورتی که صاحب ملک تخلیه ملک را از مستاجر درخواست می‌کرد مستاجر می‌توانست به دلیل ایجاد رونق در محل اجاره از صاحب ملک استجاری طلب حق کسب و پیشه نماید. یا این حق برای مستاجر ایجاد می‌شد که بتوانند در قبال گرفتن حق کسب و پیشه ملک مورد نظر را به شخص دیگری اجاره دهد.

به طور کلی اعتبار و رونق  تجاری که در یک محل استیجاری به دلیل دایر بودن یک شغل و پیشه خاص برای یک محل ایجاد می‌شده است با عنوان  حق کسب و پیش شناخته می‌شود و از نظر قانونی هم منعی برای آن وجود ندارد یعنی مستاجر می‌توانسته در قباله ایجاد رونق و اعتبار در یک محل استیجاری از صاحب آن درخواست حق کسب و پیشه نماید.

حق کسب و پیشه در مورد مکان های مختلف

حق کسب و پیشه به  شغل های خاصی تعلق می‌گیرد که فعالیت های تجاری و اقتصادی پذیرفته شده ای را  از نظر قانونی انجام می‌دهند. به عبارت دیگر فعالیت های اقتصادی باید در چارچوبی قرار گیرند که با تعریف قانونی کسب و پیشه و تجارت  همخوانی و مطابقت داشته باشند.

لذا هر فعالیت اقتصادی یا کسب و پیشه ای را نمی‌توان در این چهارچوب قرار داد. بنابراین برای سنجیدن شرایط یک فعالیت اقتصادی و در نظر گرفتن حق کسب و پیشه برای آن باید شرایط آن فعالیت اقتصادی از نظر قانون کسب و پیشه و تجارت مورد ارزیابی قرار گیرد.

• بانک ها

بانک ها از مراکز فعالیت های اقتصادی جدیدی  هستند که به دلیل انجام عملیات های تجاری مثل گشایش اعتبار، افتتاح حساب، نقل و انتقال پول، عملیات براوتی، اعطای وام و اعتبار و غیره فعالیت شأن از نظر کارشناسان اقتصادی فعالیت تجاری محسوب می‌شود و به عنوان خواهان می‌توانند مطالبه حق کسب و پیشه را در دستور کار قرار دهند.

البته باید به این نکته توجه داشت که هرچند بانکها و موسسات مالی، بنگاه اقتصادی محسوب شده و فعالیت های تجاری و اقتصادی انجام می‌دهند.

اما رونق اقتصادی و تجاری که بانکها و موسسات خصوصی ایجاد می‌کنند به دلیل عدم استفاده از رانت های مختلف مثل دریافت یا پرداخت وجوهات دولتی از قبل مالیات یا حقوق کارمندان می‌تواند اینگونه موسسات را بهتر از بانک های دولتی در چهارچوب تعریف ایجاد رونق اقتصادی قرار دهد.

• دفاتر وکالت، اسناد رسمی، مطب پزشکان و غرفه یا دکه های واقع در پایانه های مسافربری

دفاتر وکالت، اسناد رسمی، مطب پزشکان و غرفه یا دکه های واقع در پایانه های مسافربری بر اساس قانون و تعریفی که برای حق کسب و پیشه می‌شود در چارچوب اماکن تجاری قرار نگرفته و مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 خورشیدی نمی‌شوند.

بنابراین حق کسب و پیشه که از جمله حقوق ایجاد شده در املاک استیجاری به دلیل ایجاد رونق و اعتبار می‌شود شامل حال آنها نشده و مستاجر و متصرفین اینگونه  واحدهای تجاری نمی‌تواند چنین حقی را از موجر طلب نماید.

• داروخانه ها

داروخانه ها از واحدهای تجاری هستند که بر سر شمول مقررات روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 بر آن ها محل اختلاف هستند.

به این معنا که عده‌ای از کارشناسان این حوزه معتقدند داروخانه اگر خارج از بیمارستان باشند و همه افراد بتوانند از آن ها دارو خریداری نمایند به عنوان یک واحد تجاری مستقل می‌تواند تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 خورشیدی شوند و فرد یا افرادی که آن مکان را اجاره و داروخانه را در آن فعال نموده اند می‌تواند پس از ایجاد رونق و اعتبار از مالک آن  طلب حق کسب و پیشه نمایند.

اما اگر داروخانه در داخل بیمارستان باشد یا فروش داروهای داروخانه  مورد نظر منحصر به بیمارستان یا گروه خاصی مثل بیمه شدگان کشوری یا لشکری باشد جز بیمارستان یا  واحد بیمه محسوب می‌شوند و خارج از شمول مقررات قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 خورشیدی قرار می‌گیرد در نتیجه حق کسب و پیشه به آن تعلق نگرفته و مستاجر آن ها نمی‌تواند چنین حقی را از موجر طلب نماید.

• مدارس غیرانتفاعی

مدارس غیرانتفاعی به دلیل انجام  فعالیت های علمی و آموزشی جنبه تجاری و سودآوری به معنای خاص کلمه ندارند به همین دلیل مشمول مقررات حق کسب و پیشه مصوب سال 1356 نمی‌شوند و بر اساس تعریف قانونی تابع مقررات مربوط به اماکن مسکونی و شرایط مقرر در اینگونه قراردادها می‌شوند.

اما در مورد مهد کودک های خصوصی  شرایط متفاوت است و به دلیل آنکه در این مراکز در قبال انجام خدماتی مثل نگهداری بچه ها ماهانه مبالغی از اولیای آنها دریافت می‌شود عده‌ای از کارشناسان عقیده دارند که مهدکودک ها محل کسب درآمد برای مستاجر هستند به همین دلیل مهد کودک ها مشمول قانون حق کسب و پیشه می‌شوند.

اما عده ای دیگر از کارشناسان معتقدند که مهد کودک ها به دلیل ارائه خدمات آموزشی در این چارچوب قرار نمی‌گیرند و حق کسب و پیشه به مستاجران آنها تعلق نمی گیرد.

• دفاتر ترجمه رسمی

دفاتر ترجمه رسمی از دیگر مراکزی هستند که هرچند خدمات علمی و آموزشی به متقاضیان ارائه می‌دهند اما در این مراکز به ازاء دریافت وجه مشخص خدمات معینی به مشتریان ارائه می‌گردد به همین دلیل واحد تجاری محسوب می‌شوند و در قبال دریافت پول خدمات را به متقاضیان ارائه می‌دهند.

لذا این مراکز  مشمول مقررات قانون موجر و مستاجر سال1356 هستند  و محل فعالیت آنها در چارچوب حق کسب و پیشه قرار می‌گیرد و مستاجران این مراکز می‌توانند از موجر طلب حق کسب و پیشه نمایند.

• انبار ها

انبار ها پس از اجاره با توجه به وسایلی که در آنها نگهداری می‌شود می‌توانند مشمول قانون حق کسب و پیشه باشند. به این معنا که مفاد قرارداد تنظیمی بین طرفین موجر و مستاجر و نحوه استفاده از انبار می‌تواند شرایط آن را برای قرار گرفتن در شمول مقررات قانون حق کسب و پیشه مصوب سال 1356 قرار دهد.

به بیان دیگر  اگر انبار به منظور نگهداری وسایل و لوازم اضافی کسب و پیشه یا به منظور نگهداری وسایل تجاری اجاره  و استفاده شود در شمول مقررات حاکم بر اماکن کسب و پیشه قرار می‌گیرد و مستاجر آن می‌تواند از صاحب ملک مورد نظر حق کسب و پیشه را طلب نماید.

اما اگر انبار مورد نظر به منظور نگهداری وسایل اضافی محل مسکونی و خانه اجاره شده باشد مشمول مقررات قانونی  حق کسب و پیشه سال 1356 خورشیدی قرار نمی‌گیرد و مقررات قانون مدنی روابط موجر و مستاجر سال 1362 بر آن حاکم خواهد بود.

حق کسب و پیشه چیست و چه تفاوتی با سرقفلی دارد؟

همانطور که گفت شد هرگاه شخصی ملکی را برای راه اندازی کسب و پیشه ای اجاره کند اگر  ملک مورد نظر رونق تجاری  نداشته باشد  و در فاصله زمانی قرار داد اجاره به دلیل شرایط کسب و پیشه فرد مستاجر رونق و اعتبار پیدا کند.

در صورتی که موجر در پایان قرارداد تخلیه ملک مورد نظر را از مستاجر بخواهد مستاجر می‌تواند در قبال ایجاد رونق و اعتبار برای ملک موجر از او درخواست حق کسب و پیشه نمایند.

حق کسب و پیشه و سرقفلی دو مفهوم حقوقی و قانونی مجزا هستند. سرقفلی حق قانونی محسوب می‌شود که تنها در روابط موجر و مستاجر ایجاد می‌شود.

به بیان ساده سرقفلی پولی است که در ابتدای عقد اجاره به هر دلیل از مستاجر به وسیله صاحب ملک دریافت می‌شود و این حق برای مستاجر در صورت اولویت داشتن نسبت به مالک محفوظ است که در پایان قرارداد بتوانند ملک تجاری موردنظر را به مستاجر دیگر در قبال دریافت سرقفلی نرخ ثابت  یا متعارف واگذار نماید.

باید به این نکته توجه داشت که حق کسب و پیشه بر عکس سرقفلی مبلغ و نرخ مشخصی ندارد و در همان ابتدایی قرارداد میزان آن مشخص می‌گردد.

از دیگر تفاوت های سرقفلی و حق کسب و پیشه می‌توان به این نکته اشاره کرد که سرقفلی یک حق مالی قابل توقیف از سوی طلبکار یا مراجع قانونی است درحالی که حق کسب و پیشه فاقد این قابلیت بوده و محاسبه آن در صورت استحقاق تنها با نظر کارشناس رسمی دادگستری و حکم دادگاه ممکن می‌شود.

از دیگر ویژگیهای سرقفلی آن است که پس از پایان قرارداد، مستاجر می‌تواند سرقفلی را به فرد دیگری انتقال دهد اما  حق کسب و پیشه فقط به مستاجری تعلق می‌گیرد که با فعالیت های تجاری خود باعث ایجاد رونق و اعتبار اقتصادی در ملک استیجاری شده است.

امکان تبدیل به سرقفلی

در قانون موجر و مستاجر مصوب سال 1376 خورشیدی نامی از حق کسب و پیشه برده نشده و به جای آن از سرقفلی استفاده شده است.  از نظر  قانونی امکان تبدیل سرقفلی وجود ندارد چون حق کسب و پیشه و سرقفلی دو مفهوم مجزا هستند.

به بیان دیگر  از نظر قانونی  به دلیل آنکه حق کسب و پیشه دو مفهوم مجزا هستند امکان تبدیل حق کسب و پیشه به سرقفلی وجود ندارد و اگر فرد یا افرادی به صورت خودسرانه با استنباط شخصی این کار را انجام دهند در صورت ایجاد مشکل نمی‌توانند در مراجع قضایی دادخواهی نمایند.

ساقط شدن حق: آیا حق کسب و پیشه را می‌توان در قرارداد ساقط کرد؟

حق کسب و پیشه یک حق ممکن الحصول است یعنی امکان دریافت یا عدم دریافت آن وجود دارد. حق کسب وپیشه ممکن است به دلایلی ساقط شود و یا موجر نصف آن را بپردازد.

ساقط شدن حق کسب و پیشه زمانی امکان پذیر است که مستاجر بر خلاف قرار داد و تعهدات خود عمل کرده باشد. همچنین حق کسب و پیشه را می‌توان در قراردادی ساقط کرد که مفاد آن به وسیله مستاجر رعایت نشده باشد. از جمله مواردی که ممکن است موجب ساقط شدن یا نصف شدن حق کسب و پیشه شود آن است که مستاجر بدون رعایت مقررات مربوط به این قانون ملک مورد نظر را به شخص دیگری واگذار کند.

در این شرایط اگر مالک از اجاره ملک به شخص دیگر ناراضی باشد تقاضای تخلیه ملک را از مستاجر جدید کرده و در صورت عدم انجام این کار، حکم تخلیه مستاجر یا متصرف را دریافت و اجرا می‌کند.

حتی اگر چنین تخلفی انجام شده باشد قانون مستاجر را مستحق دریافت نصف حق کسب و پیشه می‌داند و موجر موظف است نصف حق کسب و پیشه را به مستاجر بپردازد. همچنین اگر مستاجر ملک مورد نظر برای شغل مشخص احاره کرده باشد سپس بدون رضایت و اطلاع موجر شغل خود را تغییر دهد حق کسب و پیشه به مستاجر تعلق نمی‌گیرد.

به بیان دیگر تغییر شغلی که از نظر عرفی ارتباطی با شغل درج شده در قرارداد اجاره ندارد اگر بدون رضایت و اطلاع مالک انجام شود باعث ساقط شدن حق کسب و پیشه برای مستاجر می‌گردد. همچنین پرداخت نکردن اجاره بهاء در موعد مقرر می‌تواند باعث ساقط شدن حق کسب و پیشه شود.

یعنی اگر مستاجر دو بار در ظرف یک سال به دلیل پرداخت نکردن حق اجاره اخطار یا اظهارنامه دریافت کرده باشد اگر این امر برای بار سوم تکرار شود حق کسب و پیشه به مستاجر تعلق نمی‌گیرد.

حق کسب و پیشه در قانون روابط موجر و مستاجر 1356

حق کسب و پیشه در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 خورشیدی به صورت مبسوط بیان شده است. بر اساس این قانون به املاک تجاری که تا قبل از تصویب قانون موجر و مستاجر سال 1376 به دیگری اجاره داده می‌ شده است و مستاجر پس از اجاره، ملک مورد نظر می‌توانسته با توجه به نوع کسب و حرفه خود  باعث رونق و اعتبار آن ملک شود حق کسب و پیشه به آن تعلق می‌گرفته است.

هرچند قانون موجر و مستاجر مصوب سال 1376 در مورد حق کسب و پیشه سکوت کرده است اما این امر باعث منسوخ شدن قرارداد هایی که پیش از سال 1376 منعقد شده است نمی‌شود و تمام املاکی که قبل از سال 1376 اجاره داده شده است مشمول قانون کسب و پیشه هستند و مستاجر می‌تواند در صورت مستحق بودن این حق را از مالک طلب نماید.

موارد تعلق حق کسب و پیشه در هنگام تخلیه

حق کسب و پیشه در هنگام تخلیه ملک در شرایطی به مستاجر یا صاحب حق کسب و پیشه تعلق می‌گیرد که اقدامات و فعالیت های او در ملک تجاری مورد نظر باعث به وجود آمدن رونق و اعتبار در آن محل شده باشد. به بیان ساده فعالیت تجاری و اقتصادی مستاجر باعث ایجاد رونق اقتصادی و شهرت ملک مورد نظر شده باشد.

اگر با توجه به شواهد میدانی فعالیت های مستاجر باعث رونق ملک استیجاری شده باشد این حق برای مستاجر محفوظ است که از موجر طلب حق کسب و پیشه نماید.

بر اساس ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 خورشیدی پس از انقضای مهلت اجاره اگر مستاجر اقدام به تخلیه ملک مورد نظر نکند موجر می‌تواند از دادگاه  درخواست  الزام به تخلیه ملک را داشته باشد.

در این شرایط اگر دادگاه دلایل موجر برای تخلیه ملک را معتبر بدانند حکم به تخلیه ملک اجاره ای می‌دهد و موجر موظف است حق کسب و پیشه مستاجر را به صورت کامل پرداخت نماید.

از جمله مواردی که قبل از پایان قرارداد می‌تواند برای گرفتن حکم تخلیه مستاجر موثر باشد می‌توان به مواردی مانند احداث بنای جدید در ملک مورد اجاره، تخلیه ملک به جهت احتیاج شخصی موجر برای راه اندازی کسب و پیشه یا مناسب بودن ملک برای زندگی شخصی  موجر، پدر، مادر و فرزندان او اشاره کرد که در این شرایط در صورت درخواست حق کسب و پیشه از طرف مستاجر دادگاه علاوه بر صدور رای تخلیه ملک، موجر را موظف به پرداخت حق کسب و پیشه مستاجر می کند.

نحوه محاسبه

نحوه محاسبه و درصد حق کسب و پیشه در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 تعیین نشده است و تعیین و تشخیص میزان حق کسب و پیشه بر عهده کارشناسان رسمی دادگستری می‌باشد.

معمولاً کارشناس رسمیدادگستری برای تعیین و محاسبه حق کسب و پیشه عواملی مانند کیفیت و مرغوبیت محصولات عرضه شده، محل کسب، بنای مورد اجاره، طول مدت اجاره، نوع تجارت، فعالیت یا شغل مستاجر و مخارج مستاجر برای کسب حسن شهرت و اعتبار را مورد بررسی قرار می‌دهند.

گاهی اوقات ممکن است ملک اجاره شده از نظر بنا بسیار فرسوده باشد اما به دلیل زحمات مستاجر و کیفیت محصولات و خدماتی که ارائه می‌دهد قدیمی و فرسوده بودن ملک مانع جلب مشتری نشود و ملاک مشتریان برای خرید محصولات این واحد تجاری کیفیت و خدمات مناسبی باشد که مستاجر ارائه می‌دهد در این شرایط کارشناسان دادگستری معمولاً با لحاظ کردن همه موارد، میزان حق کسب و پیشه را بدون توجه به فرسوده بودن بنای مورد نظر تعیین می‌کنند.

انتقال حق کسب و پیشه

بر اساس ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 انتقال حق کسب و پیشه برای مستاجر در محل کسب اگر در قرارداد اجاره اولیه ثبت شده باشد امکانپذیر است و مستاجر می تواند ملک مورد نظر را به صاحبان شغل یا شغل های مشابه با  تنظیم اجاره نامه رسمی منتقل نماید. باید توجه داشت که در این شرایط ملاک تشخیص مشابهات شغل به عرف محل و منطقه ملک مورد نظر بستگی دارد.

عوارض حق کسب و پیشه شهرداری

عوارض حق کسب و پیشه شهرداری  در قرارداد اجاره به عهده شخصی است که در قرارداد اجاره به عنوان مستاجر شناخته می‌شود یا کسی که پروانه کسب با نام او صادر  شده است. به بیان دیگر شخصی که در قرارداد اجاره با نام مستاجر شناخته می‌شود و یا پروانه کسب موردنظر به نام او صادر شده است موظف به پرداخت عوارض شهرداری می باشد.

عوارض شهری یکی از منابع درآمدی شهر داری های مختلف است که باعث می‌شود مسئولان شهرداری ها بتوانند از آن برای ارائه خدمات مناسب به شهروندان استفاده نمایند.

مشاوره حقوقی و وکیل حق کسب و پیشه

مشاور حقوقی و وکیل حق کسب وپیشه راهکاری مناسب و میانبر برای کسانی است که درگیر این چنین  پرونده‌های حقوقی هستند و یا دانش و توانایی لازم برای پیگیری آنها را ندارد.

حق کسب و پیشه و سرقفلی از مسائل حقوقی هستند که به دلیل شباهت های زیادی که با یکدیگر دارند ممکن است افراد غیر حقوقی را به اشتباه بیندازند و عدم آگاهی و دانش لازم باعث بروز مشکلاتی برای دو طرف موجر و مستاجر شود.

به دلیل پیچیدگی و ظرافت مسائل حقوقی و قضایی بهتر است پیگیری دعاوی حق کسب و پیشه یا سرقفلی به وکلای با تجربه و کار آزموده سپرده شود تا از اطاله دادرسی و پایمال شدن حقوق طرفین خواهان و خوانده در چنین پرونده‌هایی جلوگیری شود.

آیا حق کسب و پیشه به ارث می‌رسد؟

آیا حق کسب و پیشه به ارث می‌رسد سوالی است که ممکن است ذهن افرادی را که با این گونه مسائل درگیر هستند را به خود مشغول نماید. در پاسخ به این سوال باید گفت که جواب آن مثبت است یعنی مستاجری که دارای حق کسب و پیشه است اگر فوت نماید وراث او می‌توانند این حق را از موجر مطالبه و دریافت نمایند.

به بیان دیگر اگر شخصی در ملک اجاره ای اقدام به تولید و فروش کالای خاصی کرده باشد و به دلیل مهارت تجاری فرد مستاجر، کالای عرضه شده در این واحد تجاری  از شهرت مطلوبی برخوردار شده باشد و مشتریان ثابت زیادی پیدا کرده باشد.

اگر به هر دلیل مستاجر این مغازه فوت نماید در صورت مطالبه وراث موجر مکلف است حق کسب و پیشه مستاجر را به وراث او پرداخت نماید.

سخن پایانی

حق کسب و پیشه به حقی گفته می‌شود که در اثر فعالیت های تجاری یک فرد ایجاد می‌شود به این معنا که فعالیت‌های اقتصادی یک فرد موجب رونق و اعتبار یک محل استیجاری  شود.

به بیان دیگر هر گاه محل کم اعتبار و بی رونق به وسیله یک فرد اجاره شود و در اثر تلاش و کوشش او محل استیجارشده اعتبار قابل‌قبولی پیدا کند این حق برای مستاجر محفوظ باقی می‌ماند که از مالک به دلیل ایجاد رونق در ملک استیجاری طلب حق کسب و پیشه نماید.

حق کسب و پیشه جز دعاوی ملکی است و اگر موجر از پرداخت آن خودداری نماید مستاجر می‌تواند با مراجعه به محاکم قضایی نسبت به دریافت آن اقدام کند.

طلب حق کسب و پیشه در مورد مکان هایی می‌تواند صادق باشد که این مکان ها از نظر تعاریف قانونی در قالب فضاهای تجاری قرار گیرند و گرفتن حق کسب و پیشه برای آنها از نظر قانونی موجه و پذیرفته شده باشد.